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2012年03月22日09:16 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

■能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

——今年一线城市房价将继续下降的趋势已被广泛认可；要使房价进一步回归合理，还需要土地价格进一步下降

在人们的印象中，房地产行业一直是一个暴利行业。哄抬房价、牟取暴利，也是人们一直对房地产开发商十分反感的重要原因。这就涉及观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。

据张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。

细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。

“目前在售的房子，大多是前几年以较低价格拿的土地，实际成本没有这么高。”张大伟认为，尽管现在不少开发商宣称“亏本卖房”，但一线城市房价即便再下降10%—20%，多数开发商也是有钱赚的。要使房价进一步回归合理，从成本角度看，还需要土地价格进一步下降。

大连万达集团董事长王健林则表示，房地产行业早已经告别了暴利。2010年房地产上市企业的综合年报显示，平均毛利率不到25%，净利率大概是10%左右，万科这么优秀的企业利润率也刚刚超过9%。今年一线城市房价合理回归的幅度也就是10%到20%左右。

然而，与其他商品不同，房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。“供求关系决定价格”这一市场经济的铁律，在房地产市场表现得尤为明显。

“我认为看房价合理不合理很简单，卖得出去、能带来稳定成交量的价格就是合理的。”作为开发商的一员，旭辉集团副董事长林伟告诉记者，“前几年市场好的时候，楼面地价2000元/平方米的房子卖20000元也供不应求，你能说价格不合理吗？现在有的楼盘真的亏本卖，如果还是没人买，说明这个价格还是不合理，还得继续降价。”

房地产调控两年来，“积极定价”的策略被越来越多的开发商提及。判断定价是否积极的主要标准便是楼盘的销售情况。如万科就提出，通过积极定价，所有楼盘在开盘一个月以内必须销售60%以上，否则定价就是有问题的。

2月份以来，一线城市楼市成交量有了明显回暖，其中明显降价的楼盘成为成交量回暖的主力。“这种回暖绝不意味着房价要反弹，开发商应该继续维持降价优惠，争取多抢一些成交量。”林伟表示，随着总理在两会后记者见面会上的坚定表态，此前市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜想彻底被否定。今年一线城市房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。现在开发商都看清了形势，不少楼盘开盘的时候都一步降到位。什么时候成交量连续几个月企稳了，说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。

■“合理”的关键是居民可承受

——房价不再暴涨暴跌、购房者心态和预期相对稳定，这样的楼市才是健康的楼市

除了房价收入比和成本以外，计算房价租金比，对比CPI、收入增长、GDP，考察银行可承受的风险等方式，也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而，无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平，都仍然处于过高的状态。

在北京一家外企工作的陈小姐认为，像她这样月收入1万元以上的白领，“父母支持一点，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房价，这个价格应该还算合理。” 但现在北京五环左右一套90平方米的两居室，动辄首付七八十万，再贷款100多万，每月还贷六七千元，确实还是太高。

尽管近几年我国在大规模的建设保障房，但保障房覆盖范围毕竟有限，大多数普通家庭还是要通过在市场上买房或租房来改善住房条件。通过调控让房地产市场长期平稳健康发展，其目的也是更好地发挥市场的作用。因此，如何“让普通百姓买得起、租得起房”，终究是中国楼市发展不能回避的问题。普通居民是否可承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。

“按照现在的房价分析，特别是七八个大城市的房价，如果继续上涨下去，将来泡沫很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来。”住建部部长姜伟新近日表示。

调控促使房价继续下降的同时，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方设法持续提高居民收入水平，另一方面，对居民合理的自住型购房需求应予以保护和鼓励。

实际上，在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出，普通居民买房的门槛反而更高了，有违调控的初衷。

近日，四大国有银行明确宣布，充分满足首次置业者的购房贷款需求。王健林建议，银行应在此基础上恢复对首套房购买者的利率优惠。国家应出台统一政策，恢复优惠利率，利率和首付政策要更加细化，不能一刀切。同时，还应关注首次改善型需求，即原来只有一套房子，卖掉再去买的改善型需求。“这种需求也应享受优惠。有的人还住在平房里，有的住在筒子楼，想住的更好一些，不应被看成投资者。”

对那些持币观望，又终日担心在这轮房价调整中“踏空”的购房者而言，什么时候才是最好的出手购房时机呢？业内专家认为，房地产调控已经显现出常态化的趋势，这一轮房价的调整将是一个长期过程。买房自住的购房者应经常关注自己满意的部分楼盘的价格变化情况，当价格调整到与自己的承受能力相吻合的时候，根据需求就可以出手买房。毕竟人人都能“抄底”的可能性很小。

同时，在自身支付能力有限的情况下，“强行”买房会影响家庭的生活质量，不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。

江苏省建设厅厅长周岚认为，政府要促进房价进一步回归到合理水平，还要进一步完善住房供应结构，引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房，从而拉低整体房价。有眼光的开发商也应该能看到，在下一波潜在的供应短缺中，谁能增加普通住房的供应，就能多抢占市场份额。同时把盘活、规范租赁市场作为完善住房供应体系的重要环节，让人们有房可租、租得起房。

“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心里都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。

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