3.23亩地欲建电梯公寓 2000元/m2
2003年12月1日，北京的于凌罡在搜狐等十几家网站发出帖子，发出 “现在，我打算在国家政策允许下，组织大家集资盖楼”的倡议，宣告个人合作建房时代的到来。很快，在成都也出现了个人合作建房的倡导者，但在2005年3月，成都首例个人合作建房首倡者退出。
今年1月，鑫易居理财连锁机构总经理刘臧秦在成都房地产交易中心三楼挂出“个人合作建房咨询处”牌子。不到一个月，有300多名成都人拿到合作建房申请表。刘臧秦表示，春节后就开始公司工商注册登记的筹备，合伙建房的个人将以20万~100万不等的出资额，组建以房地产开发为主业的公司。
日前，某建筑公司老板文先生找到刘臧秦，称自己有3.23亩的国有土地可以作合作建房的土地。
2月7日下午，文先生和刘臧秦再次聚在一起，就个人合作建房的可能性进行进一步的磋商。为了证实事情的真实性，文先生向记者出示了《国土证》和《建设用地规划许可证》。信心十足的他说：“关于合作建房，全国各地轰轰烈烈闹了很多年，却没一件搞成！案例归结为：一，突破不了土地关；二，房地产毕竟专业性强，瞎子摸象肯定不好使。如果顺利，本次合作建房很可能就是‘全国首例’成功的业主合作自建房。”
在文先生看来，将个人合作建房变成现实是非常容易的：“地是我的，我又有建筑公司，我把楼修起，每平方米2000元，大家把钱给我就行了。”但是刘臧秦立马纠正：“建筑公司通过招标。”他说，中标的建筑公司必须先垫资，等主体工程竣工后付一半的钱，办了产权后再付一部分，交房付清。 两人在走廊旁边的桌子上谋划下一步的工作。文先生说：“我只负责提供土地，总价值500万，等房子修起来办了大产权我就该得到这500万。”刘臧秦说：“那当然，春节后我们就开始启动计划。”
两人商量过程中，不断有人打电话进来。刘臧秦告诉记者，目前又找到了两块地，分别是30亩和20多亩。
市中心到那块地 开车约50分钟
从文先生提供的《国土证》看，用来修房的土地位于双流县合江镇三峨山村一社。文先生建议，此地块适宜修建40~60平方米的电梯公寓。由于土地的下方就是一个2000多亩的水库，文先生认为吸引力还是有的。
记者决定去现场查看。采访车出城后，沿南延线向华阳开去。行车约15公里后，终于抵达双流县合江镇场镇。记者看到，镇上正在大兴土木，按欧式风格修建农民新居，已经初具规模。由于镇上没有搞房地产开发，合江镇政府工作人员也无法告诉记者文先生提供的土地修建的电梯公寓每平方米2000元，是贵了还是占了便宜。
听到有人想在合江镇三峨山村一社修建电梯公寓，该工作人员说：“修那么远，哪个来住哦。”他还担心：用气和供电梯的电如何解决？镇上才在安装天然气管道，即便是有人出钱，要将天然气管道铺设到合江镇三峨山村一社要花多少钱？农村上的农网供电能给电梯供电吗？农村三天两头都停电，电梯岂不成了摆设？
问清了合江镇三峨山村一社大致方向后，记者继续前行。看到一片片庄稼和一座农房不断从车窗外闪过，报社司机不停地嘀咕：“到这里来建房，修房者不是从城市回到了农村？”经过多方打听，记者终于站在文先生所说的土地上：在宽阔的水库上方，一块长满草的土地就是想要提供给合作建房的土地。据记者测算，如果开车从天府广场出发，到达这块地需要大约50分钟。
当地人听说要建电梯公寓，没有表现出更多的惊喜。原来，十多年来这里总有人说要搞开发，就是没有看见房子立起来，树倒栽了不少，也是栽了砍，砍了栽……文先生说，以前是有人在那里搞开发，由于拖欠工程款，就以500万的价格将该宗地抵押给他，并办了土地过户手续。随后，记者从双流县国土局、双流县规划局查询后得知，该宗地确实属于文先生，并且符合规划，可以进行住宅建设。
房还没影就出十几万 再便宜也不干
2月8日，在成都房地产交易中心三楼，记者见到了35岁的吴先生。当初，他得知刘臧秦推出了个人合作建房，就第一时间报了名，一有空他就会来询问进展。
吴先生是新疆人，在当地有一套住房。10年前他来到成都做小买卖，目前在荷花池做服装生意。他感到“最失败”的地方是房价当初在1500元/平方米时，自己没有下手。如今，房价普遍在3500/平方米以上，他觉得花大笔的钱买一套房不划算，应该把钱投到生意中去，让钱生钱。当吴先生得知个人合作建房可以节约20%以上时，他觉得那是自己最需要的。他希望房子在三环路内，位置好一点、交通便利。听说目前已经有土地了，他很高兴。但搞清楚土地位置后，他十分沮丧：“那么远，买来干什么？”见此情形，一旁的刘臧秦赶忙安慰他：“没有关系，我们正在洽谈几块地，二环路、三环路都有。”
记者问吴先生：“你觉得个人合作建房的风险在什么地方？”他认为最大的风险在于资金风险。他说：“如果开始喊我拿十几万出来，我肯定是不会同意的，哪怕价格再便宜。”
刘臧秦说：“如果喊你拿几千一万把块钱作为订金，你愿意吗？”
吴先生说：“愿意，如果在没有看到房子的情况下，喊我拿几万，我肯定是不会同意的。”
个人合作建房 难成主流
“目前没有法律对这种形式明令禁止，但失败的案例很多。”四川君合律师事务所资深律师、经济学博士寇亚明认为，个人参与合作建房只要是按公司法的形式去做是可以的，但在投资目的与投资结果之间存在较大风险，有许多不可预测的因素。比如说投资人分散带来的利益争执，投资人除价格预期外，还有套型、区位预期等。如在报建和规划报批上出现了问题，只要几百人中有几个人不满意，就会闹出事端。
他的判断是，由于个人合作建房在大规模投资运作可行性上的瑕疵，这种新生事物会有一些取得成功，但将难以成为房产开发的主流。
资金安全是个大问题
最初是想要炒房
成都商报：你当初为什么有合作建房的想法？
刘臧秦：我们公司是做理财业务的，其中一项就是帮顾客买商铺来投资。当时我们提出“自己组建公司修房子，以成本价取得房子”的建议，大家都说可以。于是经过简短的宣传，大约有500~600人报名。
成都商报：那就是说合作建房降低成本，然后再转卖，这不是在炒房吗？与全国一些城市提出合作建房的初衷是否有出入？
刘臧秦：不可否认，当时产生这个想法是炒房的需要。但是炒房的人毕竟很少，报名者中更多的是低中收入者，愿意通过这种方式获得住房。
股东可把钱分期注入公司
成都商报：你个人认为要实现合作建房的困难有哪些？
刘臧秦：首先是资金安全，要让合伙建房人拿出几万几十万来，把所有的人的钱集中在一起，大家不放心。其次是合伙人没有看到房子，基本上是空中楼阁，万一房子不满意咋办？合伙人心中不踏实。第三是土地问题，在目前的土地政策下，获得土地很麻烦。即使有土地，大家也不可能像温州人那样先凑上亿的钱来拍地。我个人认为，虽然温州个人合作建房已经拍到土地，但是对全国合作建房没有示范意义，因为温州人的冒险性是无法比的。成都人会因为一个号召赶忙就有人响应，拿出上亿的资金来？
成都商报：你认为你能成功？
刘臧秦：是的。首先我们是组建自己的公司来做这一件事情，每一个业主就是股东，我们严格按照《公司法》来运作。公司法人代表将公推，在公司成立前，出资人的钱都将打入工商验资的专门电子账户。开始运作后，这笔资金将托管在专门的银行。
每平方米土地成本大约在800元左右，将在此修建普通小高层电梯公寓，总面积约8000平方米，以成本价向出资组建成都个人合作建房公司的股东销售。预计售价在2000元/平方米左右。按照出资人每户100平方米计算，8000平方米的总面积将能够满足约80名合作建房者的需要。根据测算，公司注册资金1000万，而整个运作成本不到2000万。视所需户型的不同，每个出资者大约需要出10万元到50万元。
成都商报：这里还有一个资金安全的问题绕不开。
刘臧秦：由于是合作开发，为了保证个人合作建房者的资金安全，前期资金不打给文先生，而是存进专门的资金监管账户，根据修建进度陆续拨付费用，在房屋主体修建完成后付50%土地费用，大产权办完后再付近50%，剩余的1%~5%尾款，作为房屋质量保证资金延后拨付。对于建筑商而言，也是这样的方式。
成都商报：会有人在没有看到房子的情况下拿出十多万吗？
刘臧秦：目前不需要拿那么多钱出来，只要把每一个人的订金拿出来，做公司核名，先把公司办起来，以后再增资扩股。并且，成都还可以分期付注册资金，我们可以根据工程进度，要求股东把钱分期注入公司。
中途退出要按合同履行赔偿
成都商报：如果是在合江镇的地块建房，这些合作者可能是什么样的人？
刘臧秦：实话说，成都人在那里建房是远了点，但是对居住在华阳的人还是有吸引力，毕竟两者房价差1000多元，甚至2000多元。
成都商报：你及你的公司在这件事情中充当什么角色？肯定不是白干吧？
刘臧秦：我只是牵头人，为这件事情提供服务，等公司成立了，完全由公司来运作。我们公司最后从里面收取一定的管理费。
成都商报：有专家说，只要几百人中有几个人不满意，就会闹出事端。你如何控制这个风险？
刘臧秦：我们之前有合同约定，如果中途有人退出，他将按合同的要求履行赔偿。同时，还会有人不断加入，因为这种模式还是有吸引力的。（赵郁蒙）
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