作为一个20多年工龄的老共产党员、政府公务员，刘革学除了其工作之外，还是一个业余作家，出版了大量的作品，没想到让他成为社会关注焦点的，既不是因为他的工作，也不是因为他的作品，而是他一个比较“自私”的想法———由于想住得舒适点，于是想到了买房子。因为市场上面没有他承受得起的房子，因而想到了集资建房。
正是这个无心插柳的“行为艺术”让刘革学成为众人瞩目的焦点，众多中低收入购房的希望所在。
“合作建房是有法律依据的”
1月17日下午，刘革学应邀赴天津电台经济台聚焦房地产节目就合作建房做了一期直播，节目之前就有人打电话到电台要求报名，节目中直播间的热线电话不断，节目现场的两部联系电话都打爆了，要求报名、缴款的超过200人，当天办理民生银行帐户的多达30多人。由此引起很多人的疑问：这种行为是不是变相集资？
“这不应该叫集资建房，确切的说法是合作建房”，刘革学明确地说。他认为，非法集资是非集资对象以盈利为目的，而合资建房是购房者联合起来的消费行为，是为解决和改善自己住房的消费行为，不存在非法集资，所以称之为合作建房更加合适。
刘革学指出，在中国，集资建房和合资建房有法律依据，《经济住房管理办法》当中便明确指出，集资建房应纳入经济建房的统筹考虑、统一规划。“在房价居高不下、房价缺乏透明度的情况下，也应该允许老百姓探索一种或者多种解决住房问题的途径。”刘革学如是说。
为了合作建房，刘革学研究了大量的资料。据刘革学介绍，合作建房在国外是一种流行的解决住房问题的模式，在英国最早出现，有100多年历史，在各发达国家都存在。合作建房在地产市场中占的比例一般在10%左右，社会主义运动的发源地德国程度最高，达到30.9%，“它是完全合法的，正当的，也有利于解决中等收入工薪阶层的住房问题”。
“比团购取得更大的实惠”
从北京发端的合作建房活动，现在已经呈现燎原之势，深圳、温州等地也出现了合作建房活动，不过多为“但闻楼梯响，不见人下来”，除了温州、深圳之外，真正操作成功的案例非常少。采用何种方式运作，是摆在天津合作建房者面前最大的问题。
对于发展模式的问题，刘革学等人进行了仔细的研究，2007年1月29日晚上，刘革学及另外十个发起人、参与者，以及投资公司、银行开会研究，讨论操作方式的问题。“大家经过长时间热烈的讨论，最后觉得深圳的合作建房可操作性更强一些，效率更高一些，风险周期控制都比较好。”刘革学所说的深圳，合作建房采取“参加竞拍，盘活烂尾楼”的方式进行，被购房者称之为深圳模式。刘革学等人在深圳模式的基础上，结合天津的情况，进行了深入的探索。
“我们的设想是：第一，考虑将大家联合起来，委托投资公司寻找、购买在建或者是将建的楼盘，比如说我们现在需要四、五万平方米，大的开发商开发项目面积远远要超过这个数字，有几十万平方米甚至更大。我们想到时候找一家合作的地产公司，从里面分两、三栋楼，以集团名义购买，规划没有做之前可以提出意见，让它的设计更符合我们的需求。如果规划做了也不要紧，按照新政的政策要求，我们就要90平方米以下的房子。”
这种模式类似于团购，或者可以称之为团购升级版。刘革学认为，这种操作能够实现和开发商的双赢，“我们在那里面选择一部分集体购买，给开发商省下投资风险、银行的利息，减少了管理费用，省下销售提成、营销费用”，而这些节省出来的成本空间，能够优惠给购房者，让购房者得到实惠。“同时由于在购买之前我们已经集资，还可以减少开发商的资金压力，开发商何乐而不为呢？”
这个方案在合作建房的参与者中也得到认同。合作建房参与者王建栓先生认为，“合作建房既是建房者又是最终的购房者，从价格上来说，会比团购取得更大的实惠”。
“阳光是最好的杀菌剂”
目前由刘革学发起的合作建房每个人的出资额为10万元，随着参与者的增多，这个数额将如滚雪球一样越滚越大。在目前社会诚信缺失的情况下，随着大量资金的汇入，资金监管也成为了目前市民相当关注的一个问题。
对这个问题，刘革学非常坦荡：“需要澄清一下，我是发起人之一，发起人不光我一个，每一个发起人到时候也要按我们的合作建房的方案拿出10万元的资金，每一个都是公平的投入到建房合作中，由法律程序监控。到时候会签字，不是把钱交给我个人，你交给我我也不能收，我不愿意承担这种风险，这是我们集体联合起来做的事情。”
刘革学也承认，如果将钱交给个人风险确实很大，“我们想交给一个有资质的、有诚信、有运作能力和有这方面兴趣的专业公司去运作。我们前期联系有投资公司，到时候每个人和这家投资公司签协议：我给你10万元，到时候你给我提供30万元、40万元的住房，如果是团购价格还可以高一些”。
刘革学并不认为这种方式的风险很大，“做任何事情都会有风险，关键是建立资金控制的制度，大家共同监督，凡事事在人为”，刘革学介绍，一般开发商有专门的监理公司去监理工程，而“我们比他们还有一个优势，我们可以成立自己的监理小组，假如发起人有400人，分成四个组，每组成立一个监理小组，推出代表来监督，这样就是双保险了”。
刘革学用了一个富有诗意的比喻表达了他对于风险控制的看法：“阳光是最好的杀菌剂”，他希望“大家共同参与、共同监督，共同作主”，他坚信公平、公正、公开的操作能够最大限度地规避风险。
对于这种操作方式，华厦博成策划总监康军认为，这样操作也要求开发商有社会责任感，而且开发商内部财务比较清楚。同时银行对于资金的监管比较到位，通过多方合力来将这个事情办好。
“现代雷锋”
目前，暂命名为“家园”正在紧锣密鼓地推进，刘革学透露，其区域限定在河东、东丽两区。和我们印象中的“知其不可为而为之”不一样，刘革学坚毅而自信，更多的人开始加入到合作建房的行列来，并对此给予了较高的评价。
合作建房者刘德柱先生说，“我觉得集资建房是很好的一件事情，比较符合和谐社会的要求，……我希望它成功，我抱有很大的希望。”刘德柱甚至给刘革学取了一个啼笑皆非绰号：“现代雷锋”———雷锋其实也不是古人。
社会心理专家王旭认为，在法国十万美元可以买到一处不错的房子，比北京、上海还要便宜。从这方面考虑的话，合资建房至少是一个有效的补充，无论它将来是不是能取得成功，至少是一种解决矛盾的方法。
附记
整个采访结束后，印象深刻的是：刘革学，这位自称“住的房子是30多平方米，冬天没有暖气”、20多年工龄的共产党干部，从车棚推出自行车，很从容地走向回家的路。
推进存在四大难点
温州模式、深圳模式、郑州模式的相继成功，对在全国各地分别发起个人合作建房的人来说，无疑是一剂强心针，以至于在短短几个月内，多个城市再度掀起高潮。但在采访中，记者听取多方观点发现，目前无论是哪一种模式，在全国范围内存在的几大普遍问题已成为导致个人合作建房踌躇不前的关键所在。
一、合作者之间的法律关系
“我觉得个人合作建房过程中，合作者内部的协调是最大的难点，众口难调，意见不统一很容易造成麻烦，导致操作停滞。”这是天津市个人合作建房参与者之一，天大建筑设计院王建栓的最直白表述，同样也是愿意尝试个人合作建房的各合作单位，包括投资公司、开发商、建筑单位等的最基本顾虑，毕竟在投资参与者之间没有形成有效的法律关系的情况下，松散组织带来的必定是更大的风险。
北京个人合作建房发起人孟宪生介绍，使个人合作建房参与者形成有效法律组织的最好方式是成立“个人合作建设住宅合作社”。合作社既是有效法律机构，同时又是非盈利性组织，在税费上可以得到减免。在欧美国家，合作社是最为成熟和常见的运作组织。但是目前在我国“个人合作建设住宅合作社”的形式还并未得到充分的认识，在国内很多地方也没有得到相关部门的批准。其次，在合作社不被允许的情况下，可以采用信托或者是合伙人委托的形式。而后者的关键是建立合作者之间的信任和合理的表决机制。
目前，本市个人合作建房发起人刘革学表示，天津计划的操作模式即是合伙人委托，下一步将把所有参与人分为若干个小组，每个小组各自产生代表，在重大决议时，由这些代表商议表决，类似于我国公民通过人民代表大会行使自己的权力，通过这个工作努力完善合伙人的代表和表决机制。而有关专家提醒，在受委托的投资公司进入实操阶段的时候，还应制定详细的，对参与人权利和义务的规定，以加强约束性。
二、地方政府支持与否，及支持程度
虽然说“形式不重要，省钱才是目的”，但团购能够省下的钱毕竟很有限，个人合作建房的诱惑力在于拿到土地的基础上，省下税费、营销费用和利润。而这些都需要相关政策的支持。
首先是拿地。我国相关法律规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。但从实操层面看，房地产毕竟是资金密集型行业，个人合作建房成立或委托的机构融资能力有限，在土地拍卖中并不占优势，深圳的屡战屡败已经足以说明问题。一位不愿透露姓名的业内人士认为，既然个人合作建房属于对解决中低收入者住房问题的一种探索，那么其土地出让应该参照其它社会保障型住房的用地出让政策，只有这样才能降低个人合作建房的拿地门槛。其次是个人合作建房有效机构的成立也离不开政策的支持，如批准成立非盈利性机构，以减免营业税、土地增值税、所得税等等。
在我国，对于个人合作建房法律上没有明确否定，也没有明确肯定，由于缺少明确详细的法律条文依据，因此政府对个人合作建房行为明确表态支持与否相对比较困难。政府和发起人都是在摸着石头过河。
本市国土房管局有关人士表示，目前刘革学发起的个人合作建房，方案还不是很成熟，缺少必要的避险机制，如果政府出面支持，社会风险很大。但目前正密切地关注。
三、融资和资金监管
通过近两年的摸爬滚打，云南个人合作建房联盟的发起人崔建群终于明白“个人合作建房的最大障碍是资金”。
第一是融资。按照刘革学的方案，参与人每人在兴业银行账户内打入10万元作为项目运作的前期资金，即使达到方案中描述理想状态，即以参与者达到500人计算，前期启动资金共有5000万元。据开发商介绍，在房地产项目开发过程中，5000万元可能连交足土地出让金都不够。这就需要合作的开发商(或称房地产服务商)具有足够强的品牌和信贷能力。
第二是资金的监管。但是南开大学经济学博士刘玉录指出，刘革学的做法是个人合作建房行为中资金风险控制方面的一大进步，但监管力度还是不够。资金监管要想行之有效，必须有公立权威的第三方监管机构。别说是合作人代表，即使是正规注册的法人企业，签字后携款潜逃的事情也曾发生过，2006年的二手房中介风波即由此而起。所以，在个人合作建房行为的资金监管方面，政府也需引起高度重视。这方面的政策不明朗，同样会成为个人合作建房探索中的阻力。2005年西安由熊晖发起，原先谈好的两家进行资金监管的金融机构由于政策不明朗而相继退出就是明证。
四、专业人才缺乏、成本控制不易
房地产开发是综合性较强的行业，在资源整合方面要求非常高，并非单纯靠设计公司、建筑公司、监理公司配合就能够完成的，纵观全国各地的个人合作建房发起人和参与者，虽不乏建筑界、法律界人士，但普遍缺少的房地产开发专业人才。天津委托的亦不是房地产开发商(或服务商)，而是投资商，专业度相对欠缺。
专业人才的欠缺带来的直接风险就是成本控制不力。个人合作建房可以不要利润，但不能避免成本控制。由于个人合作建房相对开发体量小，无法形成规模效应，控制不好有可能导致的结果就是个人合作建房的成本大大超过楼盘专业化开发的成本。
温州个人合作建房虽然已成功拿地，但离成功交房也还很遥远。因此专家建议提升专业度和尽量减少中间环节也是个人合作建房行为应该注意的。
开发商：风险难控有待商榷
对于刘革学提出的“定购”模式，不同的开发商反应大相径庭。接手还是不接手，这是个问题。
赞成者认为宏观调控的压力使开发商更多元地去寻找合作方式，利润比原来低，但却是一种尝试。
新延置业副总经理江华：如果有这种业务，我们公司愿意合作。随着宏观调控的加强及有关政策：70/90小户型的户型制度，税费改革一一落实，房地产开发风险加大，开发商的利润空间越来越小，中小开发商的生存空间受到挤压。而和合作建房者的组织合作，将节省大量的人力物力、财力，而将主要精力放在工程质量、规划设计上去，这样虽然利润低一点，但是利润有保证，还是值得一做。
世界500强企业雅高酒店管理集团投资总监谢皓明确表示这是一件好事，对于追求固定投资回报的房地产企业来说比较具有吸引力。
华厦地产营销总监康军：这种个人集资、委托开发商操作的方法应该是最行得通的方法。因为做房地产开发要求开发商有开发资质，而且由开发商操作，也是专业对口———毕竟房地产开发是一件专业的事情。
反对者提出质疑，主要认为定购无法保证个人合作建房的初衷———房价大幅下降，于开发商控制风险也不利。
金地集团天津公司总经理郝一斌：刘革学提出的是让房地产开发商转变为房地产服务商，我觉得思路上是没问题的，而且在成熟条件下，这种转变于房产商也有利，如果已有成形的模式，金地愿意尝试合作。但是目前在众多投资人面对一个开发商的情况下，风险界定尚不易弄清，实不敢接。
天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理杨泉：虽然万通提出的定制地产也是服务商角色，但与刘革学提出的定购完全不同。定制地产是业主提供土地，房地产商作为顾问和执行人参与产品建设的管理。而定购实质上是提前团购。在现有在建项目中包下几栋楼，请开发商代建，地块为开发商拍得，企业运作也仍需交纳各种税费、配套费，定购者能省下的只有开发商的营销费用，即使有开发商愿意再让一点利润，加在一起最多也就是5%左右。此外，同一楼盘实行不同价格，不利于开发商销售。
天津模式两点进步
第一，在全国范围内最先提出合伙人委托模式。
“合作住房概念就是大家联合起来，委托专业机构或者专业公司，去定制或者订购自己所需要的价位、户型、地点的住房，我想这是几个比较重要的要件”刘革学说。相比于其他城市，专业性上有所进步，个人英雄主义色彩也更少。
第二，进一步降低资金风险。
借鉴温州和深圳的模式，投资人把钱存在银行。集资阶段，个人持有个人的存折。并且设立专款账户，进入实操阶段则大家把款汇集到专款账户，专款专用，选出代表行使签字权利，同时银行要按协议控制支出，资金的使用必须对所有的参与者公开，接受大家的调查和质询。
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