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超3成房贷客户提前还款 资金风险让银行很"头疼"
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2008 年 06 月 02 日 
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缩量后的个人住房贷款备受关注。央行上周末公布的报告称,个人房贷的风险主要包括违约风险和提前还款风险。虽然目前风险基本可控,但同时也需要关注提前还款等带来的风险。

据央行的调查,一是部分借款人主动计划还款时间,35.2%的贷款客户有过提前还款行为,其中32.3%的人在贷款时就有提前还款的打算;二是利率频繁上调增大了提前还款风险,54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款;三是家庭收入提高将增大提前还款的可能性,21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高。

提前还贷是银行房贷业务一直以来头疼的问题,因为提前还贷会拖累房贷余额的增长,给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前还贷的“导火索”之一是贷款加息,最容易在年末出现集中的提前还贷。2006年末,由于当时的股市火暴,贷款者有了更好的资金用途,提前还贷没有成为银行的压力。但随着2007年以来的连续多次加息,以及股市出现赔钱效应,提前还贷的势头明显增加,且不单出现在年末。

近几个月,上海等地的个人房贷余额缩量,就与提前还贷有一定关系。2月份,沪上银行个人房贷增长突然减速。央行上海总部分析指出,房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素,影响了个人房贷。某股份制银行上海分行近日向媒体透露,去年该行每月的还款量是1.5亿元,现在升至2亿元左右。工行上海分行也证实,提前还款确实有所增长。从目前的情况来看,虽然有的银行抬高了提前还贷的门槛,如延长申请办理的周期,但并没能抑制住提前还贷的需求。在成本账的主导下,即便手续麻烦,部分贷款者还是会坚持提前还贷。

祸不单行的是,一方面存量贷款遭遇提前还贷,另一方面增量贷款难有表现。去年以来,沪上房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月,已连续两个月缩量。楼市成交对新增房贷的多少起到决定作用,不少开发商曾希望4、5月份以后的市场回暖。但从上海的情况来看,5月上半月,有的大型房产中介的二手房成交量,较上月同期下降二成左右,成交价格基本持平。另有数据表明,上海二手房买卖与租赁的成交单数两年来首次出现倒挂,今年一季度是2:3,而2007年一直保持3:2左右的比例。这显示出市场观望气氛浓厚,购买人气不足。

银行业内人士指出,在房贷不良率的计算公式中,即便作为不良贷款余额的分子不增加,只要作为房贷余额的分母缩减,不良率就会呈现上升。如果二手房贷缩量变化较大,其不良率势必比较显眼。换句话说,房贷余额的滞涨或缩量,将使个人房贷的资产质量告急。眼前来看,这种告急不会带来严重的后果。央行在此次公布的报告中透露了一个关键数据,按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额/房屋销售金额)为55.4%,个人住房贷款具有较为充足的第二还款来源。这意味着一旦房价出现调整,在房屋销售金额的基础上下跌20%或30%,银行手中的抵押物依然是较为安全的。

对银行来说,现有的房贷违约率还不构成实质性危险,剔除骗贷行为后的不良率更低。然而,这不等于银行可以高枕无忧。最近几个月,深圳个别楼盘的价格跳水,就是一个预警信号。3月,深圳共有96个新建商品住宅项目在售,其中37个项目成交均价比去年12月份的最高降幅达到40%。有证券研究员指出,若新楼盘出现40%的降幅,已经超过银行30%首付的比例,对这些楼盘发放房贷的当地银行面临较大风险,甚至可能拖累银行的业绩。

建设银行曾经公布过一个贷款质量压力测试结论,即房价下跌10%时,不会对银行产生影响;下跌20%时,会有一定的负面影响;当下跌到30%以上时,会产生较大的负面影响。此次由央行深圳中心支行同时公布的一份报告特别提醒,2007年4至7月份是深圳楼市成交高峰期,房价不断创新高,且投资者纷纷跟风入市,这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看,按7成贷款额计算,二手价格如果较市场高峰期下跌30%,银行负资产就会产生。

深圳的报告还称,近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重,每年均有超过三成的购房者超过40%和45%,反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱,一旦房价持续下跌,该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。

可见,由抵借比较低带来的抵押物安全系数,只是相对的,随着房价下跌幅度的放大,以及个人支付能力的变化,违约率会逐渐攀升,由此将导致银行忙于催讨贷款。

即便央行报告认为房贷风险基本可控,也有银行提醒,个人房贷已逐渐步入违约高风险期。据报道,重庆某区法院2007年审理的案件中,个人购房者欠贷案猛增至110件,而金融机构状告企业贷款不还的案件却降至6件。

房贷萎缩、提前还贷增加、房价波动增加等三大因素,使房贷不像前几年那样让银行轻松赚钱。在个别地区,个人房贷的潜在风险不可不防。 (张炜)

来源: 中国经济时报

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