对个人投资者，房产衍生品提供了利用房价下跌捞一笔的机会；对于银行和机构投资者，则可以利用其化解房产泡沫破裂的冲击

现在的房地产市场上涨幅度惊人，你认为房产泡沫要破裂了？那么准备买点房产期货吧，虽然房价快速上涨让错过买房机会的你“损失”惨重，但没准你还能从房价大跌中捞上一笔。这不是梦想，在全球范围内，为了对冲房市下跌风险而设立的期货等房产衍生品正在迅速涌现。

香港房产衍生品开始交易

数年前，房地产衍生品还只是存在于理论上。但英国“财务投资数据公司”公布的数据显示，最近几个月，房地产衍生品市场已开始迅速发展。日前，新鸿基金融集团与荷兰银行，在香港进行了一笔以香港住宅物业为相关资产的地产衍生产品交易，开创了亚洲地产衍生产品市场的先河。该交易是以香港大学“香港岛住宅价格指数”作为相关资产。新鸿基金融集团财富管理、资本市场及经纪业务行政总裁唐登表示，基于这个指数，新鸿基金融集团沽出指数合约，而荷兰银行则购入指数合约，最终根据指数变动来决定谁赚谁亏。以１个１亿港元的合约为例，如果全年指数上涨了５％，那么荷兰银行就将从新鸿基金融集团那获得合约总值５％的资金；相反，如果指数下跌了２％，那么荷兰银行就要支付合约总值２％给新鸿基金融集团。普通投资者未来可以通过从荷兰银行或新鸿基购买合约的方式参与该衍生品，让房市涨跌成为自己的账面利润，也可以利用这个期货化解自己手中住宅贬值的风险。唐登表示，由于指数反映整体地产行业的表现，因此投资者无须再为拥有实质物业或为任何个别物业相关的问题而担忧。这种衍生产品的出现使地产投资以简便方式及非常低廉的交易费用进行。

房产衍生品热遍全球

在这次交易前，荷兰银行就已成功开创英国地产衍生产品市场的先河，分别于２００５年１１月、２００６年１月和２００６年８月在当地进行首宗英国零售物业风险掉期（买入或卖出一项物业的同时，卖出或买入一项该物业的远期交易合约以规避未来风险的交易）、首宗英国办公室行业风险掉期和首宗根据英国购物中心的分类物业风险掉期交易。据介绍，“财务投资数据公司”及其他地产指数编制机构正在合作，将在新加坡、日本和韩国推出相关指数，以推动当地房地产衍生产品市场发展。另据英国《金融时报》报道，美国首个商业房产衍生品市场有望在3月中旬启动，瑞士信贷、高盛、美林和美国银行正合力打造这一交易平台。

内地尚不具备推出条件

理论上，只要有买卖对手存在，任何一个地方的房地产市场都可以拿来进行相关交易。不过，唐登表示，关键在于要有一个具信誉的价格指数，得到买卖双方认同。国泰君安证券公司房地产分析师张宇对《国际先驱导报》表示，利用金融手段化解房市系统风险是一个中国应当学习的思路，如果有相应期货，银行就可以对冲掉房市下跌带来的损失。但是唐登表示，由于房产市场价格指数主要基于二手市场价格变动编制，而内地二手住宅市场并不活跃，没有具权威性的房地产价格指数，所以短期内类似香港的衍生产品还不太可能覆盖内地的房地产市场。（国际先驱导报记者苏晓、申水）