未来十年仍存在庞大的住宅刚性需求
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3.我国廉租房与公租房（共有产权保障房）建设资金存在较大缺口，急需政策性金融机构的补充
我国经济运行 “缓中趋稳”。中央要确保“稳中求进”目标的实现，首要的也是最关键的就是“稳增长”，确保保障性住房的投资规模不仅能够弥补基础设施投资和商品房投资增长放缓的冲击，改善投资结构，还能有效启动中低收入家庭消费，带动多重内需。可以说，保障性住房的建设和分配任务能否完成是关乎“保增长、扩内需、促民生”的头等大事。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前我国住房保障体系主要包括五个部分——经济适用房、廉租房、限价房和政策性公共租赁房、棚户区改造房。“十二五”规划纲要提出，2011-2015 年建设保障性住房、棚户区改造住房3600 万套，到2015 年实现全国保障性住房覆盖面积达到20%。
我国保障性住房可分为两类，一类是经济适用房、限价房等形式的可以销售的保障性住房，另一类是包括廉租房和公共租赁住房形式的以低租金租赁为主的保障性住房。目前我国保障性住房建设资金来源主要有：中央财政的专项补助资金，地方财政公共预算安排的资金，地方政府从土地出让收入中安排的资金，从住房公积金增值收益中安排的资金，国家开发银行贷款、商业银行贷款等。在经济适用房、限价房或棚户区改造等销售类保障性住房建设中，商业银行贷款与企业投资资金参与相对积极，而在廉租房或公租房等租赁类保障房建设中则参与较少。究其原因，前一种保障性住房的商品性更强，其所产生的经济效益更为可观。与之相比，廉租房或公租房等租赁类保障房因其建设周期长、租金收益低、现金流动差，导致社会资金缺乏参与的动力。因而，保障房资金问题集中体现于租赁类保障性住房的融资困难。
长期来看，租赁类保障住房将是住房保障制度的主要形式，因此，租赁类保障住房资金困难问题的解决直接关系着整个住房保障制度的顺利发展。据有关推算，“十二五”期间，我国租赁性保障性住房的建设资金需求约2万亿元。2014年2 月初，住建部公开表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，即共有产权保障房。普通的商业性金融逐利色彩很浓，没有一定的利益诱惑，难以触动其对共有产权保障房融资的兴趣。而政策性金融可以在其中发挥重要作用，既可以起到联结政府、金融机构、民间投资与建设实体的作用，又可以集中发挥这三者资金的优势，大力推动共有产权保障性住房的融资与建设。
4.政策性住房金融机构是住房金融与投资的“稳定器”
短期来看，房地产市场“价格下跌、成交低迷”的调整与房地产投资增长持续放缓成为我国经济金融平稳运行的一个最大隐患。长期来看，我国住房市场已出现相对明显的阶段性变化。房地产在持续十几年的高速增长以后，开始趋势性回落，这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售及房价等其他方面。预计进入新发展阶段的房地产市场将呈现中速增长、双向波动、差异化发展的“新常态”。
在我国住房市场运行“新常态”的背景下，发展住房政策性金融以推动保障房建设是稳定房地产开发投资与金融体系的重要着力点。目前，与房地产有关的贷款风险是商业银行一项重要的不良风险隐患，也是威胁到整体金融稳定的风险性因素，商业银行对房地产贷款也日益“慎贷”甚至“惜贷”。推动政策性住房金融的发展可以有效弥补商业性住房金融的空缺，保障住房投资资金来源，防止房地产泡沫破裂风险的全面爆发。从世界各国的情况来看，商业性住房金融具有“顺周期”特征，对房地产市场既助涨又助跌，住房政策性金融则具有“逆周期”性，可以成为住房金融与投资的“稳定器”。从日本的经验看，1991～1993 年日本处于房地产泡沫破灭后的经济周期收缩阶段，商业性住房贷款发放额增长率在1991～1992 年顺周期下降，1993 年增长率有所上升，但上升趋势并不明显，而同时期政策性住房金融机构的贷款增长率明显上升，与经济周期变化呈反向趋势；1993～1995 年，日本经济有所恢复，商业性住房金融机构贷款发放额增长率随之上升，且增幅超过产出的增长，而政策性住房金融机构的贷款增长率在这一区间内则明显下降，表现出明显的逆周期特征。日本逆周期的政策性住房金融与顺周期的商业性住房金融形成了一定的平衡，降低了住房金融的整体风险，提高了整个金融体系的稳定性。
（国家信息中心预测部 李若愚）