未来十年仍存在庞大的住宅刚性需求
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推动我国住房政策性金融发展势在必行
1.未来十年仍存在庞大的住宅刚性需求，建设资金需求量巨大
未来城镇住房需求主要由四个方面组成：一是人口自然增长，即总人口增加带来的住房需求。二是城镇化需求，即人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。三是改善性需求，即随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。四是拆迁需求，即随着时间推移，存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建。从以上四方面需求来看，未来十年仍存在庞大的住房需求。社科院2014年6月份发布的《中国住房发展报告》预计，我国城市住房需求在2025年之前将保持上升势头，2025年后，将总体下降。
第一，新增人口持续增长带来初次就业人群新增住房需求。我国人口增长势头虽已趋缓，但受人口惯性增长的影响，每年新出生人口约1600万左右。目前，除西藏、新疆外，其他29个省(区、市)都已依法启动实施了单独两孩政策。按之前的官方预测，全国符合单独两孩政策的夫妇约有1100万对，政策调整后，预计每年多出生约200万人。
第二，新型城镇化增大新增城镇人口住房需求。2013年底召开的中央农村工作会议将未来新型城镇化任务概括为三个“1亿人”，即“到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇，约1亿人口的城镇棚区和城中村改造，约1亿人口在中西部地区的城镇化”。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出到2020年实现“城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”。推进农业转移人口市民化使城镇的住房保障任务更为艰巨。据有关推算，未来十年每年将新增城镇人口约1700万人。
第三，现有城镇居民旧房改造、拆迁与改善性住房需求将持续增长。我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，更新周期约为30年。从国家统计局公布的2005年存量房楼龄看，1990年前建造的住房相当于2005年存量住房的34%。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也快速增长。改善需求方面，从2010年人口普查数据来看，2010年末，超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米。中国指数研究院预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右，改善性住房需求同样超过50亿平米。
2.城市低收入家庭和“夹心层”住房需求难以通过市场解决，政府借助政策性住房金融机构发力是各国普遍经验
由于住房本身所具有的外部性和公共产品等特性，而且住房市场存在不完全竞争，再加上以低收入者为主体的特殊阶层很难通过以效率为主的市场机制来解决自身住房问题，这就决定了低收入居民住房问题难以依靠市场来解决，需要借助政府的帮助与支持。在城市中还存在“夹心层”（sandwich class）群体。“夹心层”一词来自香港与新加坡，所指群体的收入比上不足，比下有余，但积蓄不多。“夹心层”群体短时间内买不起房子，在尚不健全的租赁市场上也难以租到合适的房子。我国城市住房“夹心层”是游离在政府保障与市场之间空白地带无能力购房群体的代名词，即依据自身经济能力无法进入商品房市场、也不被政府的公共政策性住房保障体系所接纳的社会群体。目前主要存在两个“夹心层”：第一个夹心层是指不符合廉租房承租条件，但又买不起经济适用住房的困难群体。第二个夹心层是指不符合经济适用房的申购条件，但又买不起商品房的城市居民。作为“夹心层”的中等收入家庭住房问题在我国也日益突出，需要政府帮助解决。但目前除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。
当今世界上绝大多数市场经济国家对住房及住房金融市场不是放任不管， 而是采取各种手段加以干预，建立了各种政策性住房金融制度及机构，来解决中低收入居民的住房问题。美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统，由政府充当保证人，吸收私人资金，为建房和购房融通资金，发挥房地产金融机构储备中心的作用。日本设有住房金融公库，其职能是为解除战后严重的住房困难而提供住房建设资金，办理住房用地购置资金贷款，它是日本最大的政策性金融机构。韩国住房银行政府出资建立，为低收入家庭提供住房融资。巴西政府成立了国家住房银行，其政策目标是资助无力建造住房的低收入平民，控制储蓄和住房信贷机构系统并为其提供流动性保证。