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住房绿皮书：2014年大城市房价或将短线见顶
关键词： 大城市房价 住房市场 预测与评价 住房保障 板块涨幅 住房供应 住房问题 住房公积金制度 住房信贷 住房租赁
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2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。
《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。具体内容包括：在评述2012～2013年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～2014年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。
《住房绿皮书》2012～2013年分析显示，中国住房市场总体处于扩张区间。全球房价回升，新兴经济体表现尤为显著。我国住房市场并非孤立地上涨，但板块涨幅居前。我国房价增长具有明显的区域特征，一方面自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，另一方面中小城市出现明显滞胀。在房价快速上涨的同时，大中城市住房租金持续快速上涨，租房压力显著增大。土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供应量和成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显。房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行。地产行业集中度进一步提升，企业数量缓慢缩减。
从政策层面看，2012-2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期。差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近。但重点城市完成房价控制目标存在困难，调控政策面临突击加码。从住房保障看，2012-2013年通过多渠道筹集资金，确保了城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作。但城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。
《住房绿皮书》对2014年中国住房市场所面临的外部环境作出如下判断：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场价格将继续上涨，但增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱。
《住房绿皮书》预测，2014年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。
《住房绿皮书》还梳理了当前中国住房发展中存在的突出问题：房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；租房家庭无法享受自有住房同等权益；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；住房保障资格审查机制不完善、档案管理工作存在纰漏，分配机制不健全；调控问责制度依然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”等等。
《住房绿皮书》指出，中国住房市场健康均衡发展所面临的主要挑战是：从外部环境看，部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；从住房市场本身看，行政管控扭曲市场信号，住房供求矛盾长期存在；从租赁市场看，房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；从土地市场看，土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；从住房金融市场看，住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力。
《住房绿皮书》认为，未来的政策方向是构建“安居、康居、乐居”的住房供应体系，建立住房市场长效调节机制。在此基础上，《住房绿皮书》提出2014年的重点政策方向：完善法律法规与政策制度，规范房地产企业经营行为；弱化房价行政管控，深化住房市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；扩大住房监管覆盖面，避免“热胀冷缩”和“重买轻租”；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。