热点城市频现楼市新政 “去投资化”日显基本面企稳

2013年11月27日11:11 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

关键词：楼市基本面房地产市场调控商品房成交量供需第二套住房控制房价投资

新华房产北京讯11月27日（记者张金凤）继深圳、北京、上海出台相关房地产调控政策，房地产调控主体由中央转向地方后，广州紧跟，标志着一线城市宏观调控的全面从严。11月25日下午至晚间，南昌、沈阳、厦门三地相继公布楼市调控新政。落脚点集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。其中厦门将二套房首付比例提至70%，沈阳和南昌将限购门槛提至2年。

“这些政策的套路基本一致。基本上围绕明年的供地计划、今年的信贷政策等领域展开。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉新华网记者，杀伤力最大的体现在两点：二套房贷首付提高、外地人口购房排队时间延长。这些内容打乱了此类城市的置业计划，增加了相应的购房成本。另一方面会刺激目前其他重点二线城市的购房者加紧入市。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。

楼市新政不断

“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，“汉七条”相继出台。11月25日，南昌、沈阳、厦门等地楼市新政也不断推出。政策内容主要集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。

厦门新政提到，调整差别化住房信贷，其中，第二套住房首付款比例不得低于70%。南昌市公布“昌六条”，内容包括“进一步提高第二套住房贷款的首付比例，严禁未成年人购买住房。”沈阳将二套房首付提高至65%。

严跃进称，武汉、南昌、沈阳、厦门等城市出台新政，与这几个城市房价高速上涨有关。此类城市的共同特点在于：多属于省会城市，楼市需求在省内最旺盛，较高的物价和富裕阶层的存在都哄抬了房价的上涨。此类城市商品住宅的可售量明显跟不上市场需求，库存去化周期明显偏低，存在供小于求的矛盾。

“这几个城市出台新政，与目前国家统计局公布的房价指数环比涨幅较快是有关系的。在住建部的督促下，此类城市不想进入前10名的排行单，因为这会招致中央更多的“关注”。因此，在年底控制房价的任务面前，继续收紧成为格调。”严跃进认为。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，无论“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，还是“汉七条”，基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。

“去投资化”日显

谈到房地产调控长效机制，楼市“去投资化”成为不可回避的政策取向。全国人大财经委副主任委员、国家统计局原副局长贺铿就曾表示，“房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化，恢复民生产业的本质。”

长久以来的调控，无非通过行政手段，围绕限购、限贷、限价等方式来调节房价，这种治标不治本的手段难以改变当前房地产所面临的问题。十八届三中全会提及市场对于资源配置的决定性作用等，目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。

伴随全会的结束以及各城市房价年初制定的目标时间临近，近期集中出现的楼市调控新政，实际上“去投资化”已经初显。业内人士表示，整体调控政策坚持“去投资化”的同时，呈现出定向宽松中 “阶段性”局部收紧，政策执行总体较“温和”。

同策咨询研究部总监张宏伟称，经过这一轮“史上最严”房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现。从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。

市场基本面企稳

随着调控的逐渐深入，针对不同的城市特点，各地调控也呈现了差别化。中指院的研究报告就认为，与热点一、二线城市不同的是，三、四线城市更多面临的是市场发展问题。

张宏伟认为，从行业发展特征来看，房地产市场自2010年限购限贷“去投资化”调控以来，楼市逐渐步入“自住需求”通道，逐步回归正常合理水平。全国房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。

“只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。”张宏伟表示。

公开数据显示，2013年虽然M2同比增速从1月的15.9%下降为1-10月的14.3%，但总体来看，M2同比增速依然高于今年政府工作报告中提及的13%的目标。

由此看来，在市场流动性依然相对宽松的市场背景下，政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等诸多辅助因素影响下，今年楼市“基本面”开始实质性回暖。

地产专家谢逸枫称，年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓。