地价疯涨暗藏巨大风险：李嘉诚看空楼市抛售资产

2013年09月06日10:02 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

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9月5日成了名副其实的“地王日”。上海、杭州、苏州当日分别诞生了总价或单价地王，上海徐家汇(9.66, -0.20, -2.03%)中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。与此同时，华人首富李嘉诚却不断抛售资产，分别出售上海及广州地产项目。

业内人士认为，一二线热点城市地价几近疯狂，已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产调控持续背景下，开发商不计成本拿地，未来或面临价格下跌“被套”风险。

沪杭苏共创“地王日”

9月5日上午，上海土地出让史上总价最高的地王出炉，现场经过百余回合竞价，徐家汇中心项目被新鸿基地产旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元的总价获得，溢价24.21%，折合楼板价为37264.4元/平方米。

217.7亿元的总成交价格在全国，仅次于此前的广州亚运城地块，也是上海迄今为止总价最高的地块，刷新了2010年2月上海南外滩地块创下的92.2亿元成交纪录。

徐家汇中心项目地块出让土地面积共计9.9万平方米，因体量大、起拍价高，一直是上海房地产市场关注的焦点，原先有四家房企提交了预申请，其中两家相继退出，最终入围的两个竞买者分别为新鸿基、九龙仓-恒基联合体，起始总价高达175.26亿元。新鸿基地产、九龙仓和恒基兆业都是香港开发商巨头。

9月5日堪称长三角的“地王日”。2013年杭州土地市场最受关注的华家池地块同日开标，华家池地块地处杭城市中心，位于浙大华家池校区的北侧，由3宗商住用地组成，总出让面积达239.7亩，总地上建筑面积达63.2万平方米，这3宗土地整体出让的总起价达97.3亿元。

最终三幅地块分别被绿地以56.2亿、世茂以36.7亿、滨江以43.83亿拍得，成交楼面价分别达到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，总成交金额高达136.73亿元，成为华家池区域地王。杭州当地业内人士表示，这意味着杭州市中心的房价将迈向5万元/平方米。

同日下午，苏州金鸡湖两幅地块正式开拍，最终被世茂斥资47.25亿元收入囊中，其中一幅地块成交总价24.15亿元，成交楼面价15011元 /平方米，溢价率74.24%，另一幅地块成交总价23.1亿元，成交楼面价15151元/平方米，溢价率76.8%，成为金鸡湖区域楼面价地王。

此前的4日下午，北京诞生了新的单价地王，融创中国以21亿元的总价，加配建27.8万平方米医院的出价夺得农展馆地块，折合楼面价73099元/平方米。业内预计，该地块可能被打造成为北京乃至国际最顶级豪宅，预计售价超过15万元/平方米。

热点城市地价持续攀升

开发商不计成本在一二线热点城市拼抢，各地诞生出一批总价或单价地王。北京今年年内土地出让金已达1098亿元，预计年内将突破1400亿元。上海截至8月底土地出让金便已经突破千亿大关，预计9月火热势头将延续。根据上海相关部门公告显示，仅9月就有26宗经营性用地将入市，累计起始出让金将达到310亿元。

据上海易居房地产研究院日前发布的报告显示，8月，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。

大型房企在一线城市拿地尤为积极。据中原集团研究中心监测，8月十大标杆企业拿地金额已达266亿元，获得的权益可建面积达到508万平方米。连主攻二三线城市的恒大地产，也将进入北京等一线城市作为其下半年的战略目标。

房价大幅反弹是造成一二线城市土地市场持续高热的主要原因。据中国指数研究院[微博]公布的百城房价指数显示，8月百城住宅价格同比上涨了8.61%，连续第九个月上涨，且涨幅比上月扩大0.67个百分点。

今年以来，一线城市土地成交量整体上行，热度非同一般。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一二线城市中心土地资源具有稀缺性、中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多种特征，导致龙头开发商集体看好这些地块。下半年一线城市土地价格整体上行态势依旧明显。

业内专家预期，开发商拿地热情高涨，地价抬升趋势已经很难抑制，地王继续涌现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场的支撑力度，否则“金九银十”市场将存在失控风险。

李嘉诚或看空楼市“钱景”

然而就在全国各地地王连续诞生，开发商一片狂热之时，华人首富李嘉诚却不断抛售其在内地及香港所持物业。

8月29日，“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手。此外，长和系还打算出售其在上海陆家嘴(17.99, -0.79, -4.21%)开发的首个写字楼项目——东方汇经中心，叫价约60亿元人民币。不仅如此，和黄旗下的百佳超市也被传有出售计划，并获得华润的竞购。仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场，长和系即可套现超300亿元人民币。

除了抛售内地资产，李嘉诚又被曝出通过其他方式变相减持在港资产。置富产业信托日前公告称，打算出价58.49亿港元，向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本，意味着通过此次资本运作，长江实业变相减持嘉湖银座近70%的股权。

李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石(微博)在看到融创拿下北京新地王的消息后，也在微博上点评称“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”有私募基金投资人士表示，这显示出对于房地产市场前景，多空双方分歧十分强烈。

中房信研究总监薛建雄称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出，亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动，李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。

21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，今年产生的地王面临的风险，是2014年房地产政策的不确定，如果调控风向改变，这些开发商就将处于极度危险境地。

房价高涨调控难度加大，为稳定房价和地价预期，楼市调控长效机制出台的预期日益强烈。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一指出，长效机制的内容应包括更多的采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。