房企“重返一二线城市”：战略还是投机？

2013年08月20日11:36 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

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中新网8月20日电 “地王”似乎不再是一个被地方政府忌讳的名词，在上半年全国土地出让金总额再次创下同期新高之后，七八月间的市场表现则更加火爆，令人惊叹的楼面地价纪录不断出现，土地市场重现消失已久的火爆局面。

不过于此同时，有关“鬼城”的议论仍不断见于在报章，部分三四线城市似乎已陷入长期楼市危机之中。

有业内专家认为，这种两极分化的局面与房企的扎堆选择，缺乏长期有直接关系。“重返一二线”的音量在2013年逐渐增多，许多过去选择二三线城市发展的房企今年都将投资策略聚焦于一线及核心二线城市，因此造成了这些城市土地市场竞争过于激烈，价格高企。

“在这么高的价格之下，重返一二线未必是正确选择。”有业内专家如是称。楼市过去的历史似乎也在提醒这一点，过去几年土地市场经历火爆高峰之后，总会出现一个楼市的危机期，一些企业便因此处于风雨飘摇之中。例如2005年的顺驰，2009年的富力，以及2012年的绿城。

而从更多的例子来看，一二线城市与三四线城市发展前景，似乎更像是一个伪命题。依然坚持三四线城市开发策略的碧桂园地产，便在2013年上半年表现不俗。

谁抓住了一二线城市机遇？

“重返一二线。”这个口号或许源自房地产行业在2012年获取的经验。在此之前，部分房企刚掀起一股开发三四线的浪潮。

由于2010年起，一线城市及全国主要二线城市几乎全部被纳入限购名单之中(重庆除外)，导致楼市成交下滑，不少企业出于规避限购的考虑，开始深入三四线城市进行开发，而三四线城市个体空间小，后续发展空间有限的问题很快就暴露出来。而一二线城市在经历了一段时期的市场低迷，尤其是2012年初的最低谷之后，则迅速复苏，结果在2012年中开始的楼市反弹中，一线城市及核心二线城市表现最为抢眼。“重返一二线。”的认识实际上在那时便已形成。

“如果说2012年‘重返一二线’还属于远见卓识的话，现在则完全属于扎堆随大流。”有业内人士如是称，在他看来，机会往往属于长期战略的坚持者。

融创中国一直坚持深耕一二线城市，2012年其以356亿元的销售金额(包含合作销售金额)杀进中国房企前十五。龙湖也是其中一家通过长期战略坚持，而抓住机会的企业。

在2010年限购刚开始，龙湖刚刚完成港股上市，正处在加速全国布局的前夜，但杀向三四线城市的浪潮并未对其决策带来冲击。一线城市及核心二线城市尽管萎靡，但还是被龙湖设定为长期布局的方向。“扩纵深、近城区、控规模”投资策略在那时便已有轮廓。

终于在市场复苏的前夜，龙湖出手了。年报资料显示，在2012年度，龙湖全年拿地总计17块，总建筑面积891万平方米，这一数字比2011年增长409万平米。但具体的地块交易信息显示，这些地块的平均溢价水平仅为8.72%，绝大多数地块的成交价格均低于所在城市同质地块的平均水平，且在区位上更靠近城市中心，均属优质地块。

这些地块在今年便迅速成为龙湖地产业绩的主要贡献者。新近发布的龙湖半年报显示，2012年8月获取的杭州奥体的春江彼岸于今年5月开盘，开盘当日即成交人民币18亿元；去年9月获取的成都晋阳的金楠天街今年1月开盘，至今销售贡献超过15亿元；去年9月获取的北京孙河的双珑原著于今年6月获得预售价格审批，首期去化率达100%。而2012年新进入的厦门，甚至2013年1月刚进入的长沙，也已成功落地，并开始贡献可观的销售业绩。

相反，2012年在一二线城市“疯狂”拿地的龙湖今年却表现谨慎的多，只是以较低代价增加一些土地储备，报告显示在2013年上半年，龙湖新增收购土地储备10幅，总建筑面积为352万平方米，平均收购成本为每平方米人民币3065元。绝大部分新地块位于一线城市(杭州、上海)的近城区域，或主力二线城市的核心位置，其中新进入的昆明、长沙及苏州为战略性拿地，且地价都低于市场正常水平。

对比最鲜明的例子莫过于龙湖在孙河的双珑原著项目。在2012年9月龙湖获取孙河地块时拿地成本仅为2.01万元/平方米，但在四个月之后，孙河土地出让的楼面地价便涨到了2.6~2.95万元/平方米。而到了2013年7月底中粮地产拿下孙河地块时，楼面地价已经超过了5万元/平方米。龙湖顺利抄底。

三四线真不行？

碧桂园的案例则是截然不同的另一个方向。在业绩增长几乎停滞了快两年之后，碧桂园迎来了爆发。2013年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平方米，同比增长分别约94%及78%。按照年初制定的620亿元销售目标计算，上半年已经完成54%。

更为难得的是，碧桂园的爆发式增长多来自于三四线城市的业绩支持。不仅如此，在2012年中期业绩说明会上，碧桂园总裁莫斌还表示，“关注一、二线城市近郊，以三、四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”在莫斌看来，只要有市场，辅以碧桂园快速周转模式，就算是五、六线城市，碧桂园也敢深入。

三四线城市虽然单个看来市场发展空间有限，且全国为数众多，真要沉下心进行研究，还能寻觅到不少开发机会，届时三四线城市低廉的开发成本，便与此时一二线城市高昂的拿地成本形成了鲜明的对比。

“不管一二线还是三四线，贵在坚持。”一位媒体从业者在了解完龙湖和碧桂园的案例之后这样认为。2010年的“杀向三四线”以及现在兴起的“重返一二线”，都只是一时浪潮，房企如无长期战略规划，一味跟风，无疑很难有长足发展。