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2013年05月20日09:31 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

编者按：近日，中国社科院财经战略研究院公布报告指出，房地产市场出现全面反弹，住房供求已经失衡。为此，本报约请两位学者展开深入讨论。是为上海东方青年学社与本报联合开设的“争锋”栏目第二十九期。

房地产调控是卓见成效的

陈则明

■中国城市房价增长基本是和货币发行量、人均可支配收入、GDP增长相适应的。

■没有垄断、没有信息不透明、没有特权阶层食利，是调控的终极目标。

从2002年第一轮房地产调控开始，对房地产业和住房政策的批评始终没有停止。对促进社会发展进步来说，这些批评是必要的。但从总体上来说，房价的走势和趋势是符合时代规律的，并且房地产调控是卓见成效的。但是土地有偿使用制度、税收制度、住房保障制度的确有待优化。

房价的高低是个伪命题

房价近年来的确上涨得很快。20多年来做出准确判断和决策的消费者、企业、管理智囊团并不在少数。不能因为房地产业和房地产市场的发展，超出了许多人预料，甚至一些政府管理部门的预判，就否定房地产业和调控。中国各城市的房价增长基本是和货币发行量、人均可支配收入、GDP增长相适应的。1998年全国多数城镇职工收入平均每2个月能买1平方米，到现在全国的房价收入比也是这种水平。与出现婴儿潮的同类国家和地区工业化发展阶段对比，房价都经过快速增长。美国房价100年来主要趋势是上涨，只有大萧条、石油危机、金融危机时经历了短暂的下降。日本、“东南亚四小龙”的房价上涨也是前车之鉴。根据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP达到400美元时开始起步；至1500美元时，进入稳定的快速增长期，至3000美元时达到增速的峰值，一直到10000美元时才进入平稳期。人均GDP超过16000美元时，住宅业就会开始衰退。我们要做的是在认识规律的基础上优化决策，促进社会经济稳定和公平，而不是对抗规律。

房价的高低是个伪命题。没有统一的标准就没有一致的答案。最终回答房价高低，需要在一个相当长的产业发展周期结束之后才能得出答案，而这个答案又与城市规划的实现程度密切相关。目前关于泡沫有无的研究，都是选择了偏向自己结果的指标。房价高的依据指标主要是与当前可支配收入比；房价低的依据指标主要是与规划中的世界同类城市相比。我们不得不认识到，政府决策部门也没法权衡这两种判断的轻重。即使促进房价合理回归，也只能凭借社会感性的容忍度和反馈程度。

住房供求平衡在产业发展阶段中是一个动态的概念。1998年房地产市场开始进入快速发展，到目前所建造的住房面积超过了之前中国所有的住房总量。近年来，中国的住房建设基本保持在每年10亿平方米，也就是人均每年1平方米，与人均GDP同类国家和地区的住房供给水平是相符合的。全国每年的城镇住房建设套数略超城镇结婚户，也基本与人口结构相适应。因此，供给与需求在中国目前的发展阶段还是基本保持平衡的。住房供给是城市建设用地中的住宅用地部分决定数量，“北上广深”的建设用地是按户籍人口来配给，中国的城市化进程很快，并且人口导入区主要在渤海湾、珠三角、长三角，常住人口的住房问题的确没有做长远规划，造成少数城市房价过快上涨。

调控针对三个具体问题

只有明确说明控制目标是什么，才能谈失控的问题。自调控以来，正式文件中对房价问题的表述都是相当慎重的。抑制房价上涨过快、房价回归到合理价位等并没有定量化的调控“红线”。近两年来，房价控制目标直接挂钩相关负责人的政绩，地方政府每年承诺的房价调控定量目标都是严格完成的。低于人均可支配收入、低于GDP增长等合理的调控目标基本不存在失控的问题。如果说个别城市把房价控制目标定于稳中有降，前几年是一厢情愿，今后也确实存在失控的可能。

房地产调控不仅仅是以抑制房价过快上涨为目标，还具有社会稳定、公平公正的目标。调控一直是针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、市场秩序混乱三个问题出台解决方案。房地产市场秩序方面，开发商卷款出逃问题、产品质量问题在调控之前几乎年年讲、年年有，经过多年的调控，这些问题已经很少遇到。住房供应结构方面，别墅用地已经停止审批，高尔夫球场、豪华楼堂馆所受严格控制，中小套型住房的比例大幅增加。房价上涨过快问题，虽然没有房价应该上涨多快的定量标准，但倒卖期房资格的问题在2003年限制期房转让后基本杜绝，利用金融杠杆空手买多套房的现象也没有了。没有垄断、没有信息不透明、没有特权阶层食利，是房地产调控的终极目标。

当然，要真正达到标本兼治，只有形成稳定科学的房地产税收制度。房地产调控转向房地产保有税为主，是发挥经济效率和促进社会公平最佳的选择。

（作者为上海社会科学院部门经济研究所副研究员）

房地产调控政策不可放松

陈杰

■如果当前政府不及时重申调控态度和出台更有效措施，将可能重蹈日本、东南亚、美国楼市崩盘的历史老路。

■比城市住房资源相对短缺更令人不安的是，住房分配两极分化严重。

国家统计局发布的2013年3月全国城市房价指数表明，70个大中城市中有68个新房价格环比上涨，67个同比上涨，创下2010年调控以来的新高。诸多迹象显示，政府在楼市政策方面积累起来的公信力能否经得起考验，如今到了一个关键时刻了。

调控失效的原因及危险

当前房价反弹明显，从内部看，固然有3年多来因为楼市调控而观望良久、逐步累积起来的刚需在当前集中入市的原因，也有中国经济前景仍然向好、利率水平处于历史较低水平、居民个人投资仍然缺乏途径等宏观因素；但从外部来看，地方政府对中央政府楼市调控政策的消极态度乃至抵触是主要因素。3年多来，以“限购”、“限贷”为核心的房地产调控政策，造成楼市成交持续低迷，对房地产开发商投资热情打击很大，连累土地市场冷清，土地出让金大幅下滑。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，较2011年下降15%，与地方财政收入之比为31%，较2011年降低了7个百分点。除了土地出让金外，房地产“五税”在地方财政收入中占的比重也很高，2012年占地方财政的比重为16.6%。而地方政府对楼市的依赖还远不仅在土地出让金和税收这两项，能否推高地价、再拿高价土地抵押获得巨额债务融资，是各地城市能否实现市政基础设施更新换代、经济快速发展的共同命脉所在。如《2012年中国国土资源公报》显示，2012年底全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元。因此，就不难理解为什么“新国五条”中的20%个税在几乎所有城市都空转而不得落实。

然而，这个信号传递到市场上，很快就在购房者中形成政府对楼市调控已经实质放弃的心理暗示，于是进一步造成买方的恐慌性心理。近期更还有一些权威人士鼓吹政府为保经济增长最晚年底之前就不得不要放开楼市调控，更加刺激市场不安情绪。如果当前政府再不及时重申调控态度和出台更有效措施，放任自流，房价一轮轮自我正反馈之后，将真的很快全面失控，将有可能重蹈日本、东南亚、和美国在楼市崩盘之后国民经济长期一蹶不振的历史老路。

城市居民住房贫困率高

第六次人口普查数据揭示，2010年全国城市人均住房面积为29.15平方米，镇区人均住房面积为32.03平方米，分别较2000年只增加了34%和37%，两者都离2004年建设部政策研究中心提出的“住房小康标准”——人均35平方米还有一定距离。北京、上海、天津等外来人口导入多的大城市，住房供应仍然紧缺。

中国当前城市住房的资源配置，比相对短缺更加令人不安的是，住房分配两极分化严重，住房困难家庭比重仍然很高，住房资源分配不平等现象十分突出。如，尽管2000-2010年全国城市人均住房面积增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房贫困率（人均住房面积低于8平方米的家庭）仍然高达9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9个百分点。笔者近期研究还发现，城市居民不同阶层之间的住房贫困率差别很大。解决中国城市问题的最大难题在大城市的外来人口住房，尤其是如何保障农民工实现基本住房水平。

笔者还根据微观数据计算出，2010年上海人均住房面积的基尼系数高达0.432，如果考虑价值的差别，住房财富的基尼系数大很多，约在0.52左右。众所周知，基尼系数0.4就是贫富差距的警戒线了，而一般认为，住房的贫富差距应该比收入差距小很多，如美国收入的基尼系数一般在0.46-0.47左右，但学者研究发现，美国住房财富的基尼系数就只有0.28。

在住房供需仍然失衡和住房贫富差距巨大的背景下，枉谈放开政府对住房市场必要的管制，完全让市场自由配置，是十分危险的。当前如果放开限购和限贷，住房投机潮必然卷土重来，中低收入家庭获得住房的机会将更加被剥夺，住房贫富分化更加拉大，这会激化社会矛盾，给社会经济发展带来非常大的威胁。日美等国和国内部分地区的惨重历史经验也已经证明过，试图靠楼市来拉动经济增长的做法，不可能有好的结果。因此当前十分重要的是，要在坚持既有调控政策的前提下，从扩大房产税征收范围、改革土地流转与出让制度等基本问题入手，加快建构与城镇化相协调的住房长期稳定发展的制度框架。

（作者为复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、副教授）

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