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2013年03月10日09:03 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

新房

开发商加快推盘成交回升

新“国五条”发布以来，业内人士分析认为，随着楼市调控进一步具体化、导向性趋于清晰，长期来看楼市将逐渐从过热向理性回归。不过短期内也可能促使部分购房者加快入市节奏。

在政策出台当周，本市中高端楼盘出现集中成交。德佑地产市场研究部统计数据显示，上周(2月25日－－3月3日)本市商品住宅成交面积为25.85万平方米，环比前周上涨了57.3％；成交均价为25651元/平方米，环比前周上涨了10.1％。这也是申城楼市单周整体成交在经历3周左右的调整后(其中有春节因素影响)，成交面积迅速回升至20万平方米以上。

从成交榜不难发现，上周成交量大幅上升，与中高端楼盘的集中成交有关。德佑地产数据显示，在成交榜前十排名中，单价2万元/平方米以下的刚需楼盘仅占两席，而单价3万元/平方米以上的楼盘则占据五席，尤其是位于普陀长风板块的长风雅仕名邸和中海紫御豪庭雄踞成交排行榜前两位。受此影响，全市上周商品住宅均价为近49周的最高点。

值得注意的是，开发商对楼市回暖的嗅觉异常灵敏，纷纷借机大幅推盘。一些中高端楼盘单套房源大多总价在500万－1000万元区间，现在也持续热销。汉宇地产市场研究部分析师付伟认为，最主要的原因还是供需失衡产生的稀缺效应。改善型自住需求量在节后持续升温，市中心及中高端项目的供应量较少，供需失衡作用下加大了入市的迫切性，成交也相对集中。

此外，目前市场对于二套房房贷政策收紧的传言频繁出现，一定程度上给改善型置业者无形的压力，加速了他们入市的节奏。新“国五条”出台后，市场对二套房房贷政策收紧的猜测，让部分敏感的购房者闻风而动。

上海搜房数据监控中心统计，上周本市住宅市场新增供应达16.9万平方米，环比大幅上扬153.7％。共有5个项目获得预售证，包括:乾潇坊、贝尚湾、辰弘佳苑、农房万盛金邸和御沁园。其中，辰弘佳苑的供应面积最大，达到6.9万平方米。新房源的大量入市，也直接推动了市场交投的活跃程度。

3月1日，新“国五条”通知正式发布。其中，关于明确出售自有住房并能核实房屋原值的情况下，应依法严格按转让所得的20％计征个税的要求，引发了市场对未来二手房交易成本大幅度提升的担忧。而由于担心房东将陡增的个税转嫁到自己头上，及政策对房价预期带来的诸多不确定影响，大量购房者将目光投向了受政策影响相对较小的新房市场。这样的变化几乎是立竿见影的，就在新“国五条”出炉后的第二天，搜房网组织的节后首波大规模看房活动如期举行。在房价持续上涨、开发商优惠日渐收窄，新“国五条”突然来袭的多重“利空”影响下，看房团却意外取得了不错的效果。在11条线路44个楼盘的项目中，截至当晚6时，现场促进意向成交1390余组，意向成交金额超过20.8亿元。

对于新“国五条”的杀伤力，购房者的看法并不一致。将目标房源选在嘉定的郑先生表示，作为普通市民其实并不愿过多研究政策，房价涨跌才是购房者最关心的。对于当前的房地产市场，还是有大批的观望者，我们也是其中之一，不知道何时出手才是最佳时机。”首次置业的张小姐则希望政府能进一步加强调控，让市民能真正买到中意的房子。

同时，也有部分购房者表达了对“新政”可能再度推高房价的担忧。“新政在二手房交易个税环节提高税赋很可能会推高房价并减少市场供应，影响很快会传导到一手房市场，我觉得刚需还是加快脚步比较好。”购房者凌先生表示。

从目前的情况看，部分受关注的一手房新盘在“新政”后成交活跃度有不同程度的提升，开发商也在加快推盘步伐，但在价格调整方面却显得比较低调。“古北、中山公园区域目前主要是二手房交易，这次政策出台后确有部分原先打算购买二手房的业主转而关注我们的项目，购买意愿比较强烈。”朗诗虹桥绿郡项目相关负责人表示。而在嘉定南翔板块颇受关注的华润中央公园近期成交也明显向好，网上房地产信息显示，截至3月6日，该项目3月销售签约套数已达15套，从机构统计的项目均价数据看，均价仍维持在25000元/平方米，与去年底基本持平。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，节后楼市成交迅速反弹，在这一当口新“国五条”对楼市调控进一步具体化，带有明显的导向性。“短期内将促使部分购房者加快入市节奏，集中入市。但长期来看，楼市将从过热向理性逐渐回归。”

二手房交易关键词

■交易过程

问:从和中介网签开始算起，有贷款的情况下，总共需要多少时间才能完成整个买卖交易过程？

答:这个问题会涉及房东是否需要还款，虽然房东的还款和买家的贷款是可以同时进行的，但部分房东还款需要提前1个月向银行提出申请才可以还款。因此我们以过户为时间节点，一般情况在两周时间，长的话可能会超1个月。

■二套房贷

问:二套房贷是否会收紧？

答:很大程度上取决于新“国五条”细则施行后市场的反应，因此收紧的时间节点目前还很难说。对于收紧程度，还是要看新政执行之后的效果，如果要收紧，对目前房贷利率加码的可能性会更大。

如果二套房贷提高，以贷款审批通过为时间节点，这与材料送进交易中心还是送进银行都关系不大。

从购房群体来看，中央所采取楼市调控的目的是为了确保刚需置业、稳定扩大改善型群体置业、驱逐投机投资客。而进行二套房贷的置业者我们通常称之为改善型置业，因此取消二套房贷的可能性不太大。

■阴阳合同

问:有中介称，为了减少所要缴纳的税费，建议买卖双方“做低”房价，这可行吗？

答:不建议。阴阳合同对于买家来说隐含着巨大的风险，如果买家将所购置的房产再次转让，那么他就很有可能承担更多的税费。

举个案例，假设买家李某看中了一套市值300万元的房子，为了少缴税费，他与房东签订了阴阳合同，合同价为150万元。随着时间的推移，该房产的市值升至400万元，李某要再次转让房产时(如果新的买家不配合“做低”房价或无法“做低”房价)，按新政细则来执行，就所缴纳的个人所得税一项而言，李先生原本需缴纳税费为(400－300)×20％＝20万元，如今却要缴纳(400－150)×20％＝50万元，两者相差30万元。

■唯一住房

问:有中介公司称，“目前还无法查到是否唯一住房，只要到交易中心签个承诺书说是唯一住房即可，这样上下家都可避税了”。

答:即使这种方式可行，也不建议卖方以这种方式处理。随着个人住房信息库的建立和完善，采用这种方式逃税可能会产生两种可能，1、除了补税之外还会有相应的处罚。2、如今房产、金融等个人信息都会进行绑定，一旦被发现，对卖方的信用记录会有损。

政策重申

楼市调控“国五条”在引起了市场的一系列反应后，到本周四，对许多最近想要买卖房产的人来说，总算是一块石头落了地。

3月7日，两条新闻同时向市民传递了相似的信息――

首先是住建部研究中心主任秦虹在接受新华社采访并回答“国五条”中关于“个人转让住房严格征收差额20％的个人所得税”的疑惑时说，2006年国税总局的文件规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得，免征个人所得税。”秦虹认为，这一政策应继续坚持执行。虽说这仅是个人的意见，但考虑到住建部研究中心主任这一身份，让人们对各地细则中包含相关规定充满预期。

此外，上海市市委书记韩正在接受记者采访时说，楼市调控政策的主要精神首先是要坚决打击投机行为，并表示政策应保护和鼓励自住及改善刚需。就房产交易税收问题，2006年国家税务总局就在经国务院批准的108号文件中，对相关政策有过阐述，上海在2006年就已实施。此次“国五条”是政策的重申，相信通过这些政策的实施，房地产市场会得到健康发展。

未来要出台的细则想必会以这些原则为准。

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