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30余城市微调楼市政策 房价下半年或触底
关键词： 微调 楼市 房价 抄底 资金面 调控政策 房地产政策 房地产投资 土地出让 房地产开发
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赵飞飞
房地产行业黄金时代已悄然过去，但地产商们似乎在等待着白银时代的到来。
对于开发商来说，地产深度调控重压下，或不失曙光，近期市场纷纷猜测，中央是否有意图要在地产调控上做些微调。
此前的5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
随后的两天里，湖南省发改委等相关部门否认了房产政策微调的消息。
但据本报不完全统计，地方微调房产调控政策的热情颇高，截至5月底，全国已有30多个地方政府对房地产政策进行过“微调”，其中有5个城市被叫停。
外界更担心，看似突然而至的“稳增长”新政似乎让地方可能“会错意”，尽管中央坚定楼市调控，但是地方政策接连微调冲击，与银根的宽松趋向，让房地产调控的可持续性萌生更多不确定性。
而如何防止稳增长背景下，上马的大项目带来的巨量资金变相涌入地产领域，或是另一大挑战。
中房数据研究院执行院长陈晟对本报表示，中央调控房地产的意向是明确的，中央接下来或许还可能出现严禁大项目的资金等流入房地产。
地方政策忙微调
由于在财政体制上，房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方，这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
“在口号上地方一定会保持和中央的一致性，但是目前陆续下滑的土地收入、地产交易收入以及地方经济上的压力，这使得地方在调控上有足够的压力去试探中央的底线。”上海一位地产商对本报记者表示，但是又不敢明目张胆。
这就促使地方不断私下微调房产调控政策。
据本报记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。
且微调的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而合肥、南京、常州、芜湖等地则是放宽公积金贷款额度。
但据本报记者统计发现，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停，其余28个城市的微调政策仍在执行，比如5月初扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房，都未被官方否决。
“这其中必然有一些城市尤其特殊的经济背景，从而扛不住调控的。” 中国房地产信息集团研究总监薛建雄对此表示，“去年以来，就陆续出现一批城市变相对房地产进行微调，这其中，一批没有触及中央底线的城市，并没有被叫停。”
到5月25日，厦门楼市政策传出“微调”方案，5月29日湖南省同样传出政策“微调”的声音，但两地政府都否认了传言。
薛建雄就认为，目前从观察的情况看，地方政府如果主动表态否定进行微调，就少见中央部委进行细致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知晓。
在不少业内人士看来，即便抛开土地财政不谈，由于感受到经济下滑的压力，期待房地产市场的回暖给经济注入活力，诸多地方政府“微调”楼市政策也有一定的动力。
湖南省公布的数据就显示，受宏观调控的影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑。
严防大项目资金“抄底”房地产
陈晟表示，到了2012年的年初，国家对于房地产政策本身就进行过微调，“以前是连刚需一起端了，今年的基调是保住房刚需一族”。
然而，由于房产调控政策持续发力，房价在整体性的松动，已经形成趋势。
这也导致房地产投资放缓，5月30日，国家发改委公布的数据显示，1-4月我国各地区房地产开发投资增速均同比放缓，尤其是中东部地区放缓明显。
数据显示，东部地区房地产开发投资7116亿元，同比增长11.2%，增速同比减缓21.5个百分点，比一季度减缓9.4个百分点。“这其中，北京投资增速同比下滑14.1%，上海在房地产投资上也呈现负增长”，陈晟说，其认为房地产资金链的转折可能在六月份。
杨红旭对此持有同样的观点，其认为房地产可能在下半年探明底部，所以说房地产的资金面也正在构制底部。
陈认为，国家推动大项目的发展，必然会变相影响到房地产的投资，与此同时随着5月份、6月份金融政策的宽松，国家对于房地产企业的开发贷必然有些放松。
显然，此时国家出台了各项稳增长措施，大项目必然带来大量资金，然而，外界则担心这些资金有可能变相进入处于底部的房产领域。
“中央对于大项目的支持，必然会影响到房地产行业，如果房地产出现机会，许多资金必然会变相流入，这个政策很难禁止。” 陈晟对此可能的现象表示出了担忧。
比如，大项目投资者，诸如央企，一旦上马新的大型项目，基本上可以获得大量资金支持，而2009年，央企就是在金融系统强力财力支持下，从而在各大城市纷纷抢下诸多地王。
显然，在防止地方变相放松房产政策的同时，如何防控大项目资金进入房产领域并“抄底”或是另一大挑战。