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豪宅市场松动 房企负债新高 成交持续回调
楼市隐现新一轮降价促销潮
政策高压之下，向来价格坚挺的豪宅市场出现下行迹象。《经济参考报》记者调查发现，近期一线城市多个豪宅项目开始松动降价。业内人士认为，销售压力下的“以价换量”已延伸至豪宅市场，凸显多数房企资金面恶化，并强化了楼市将迎来新一轮降价促销潮的信号。
市场 多个豪宅项目价格开始松动
当住宅市场遭遇持续从严的宏观调控政策而逐渐下行时，豪宅市场也开始出现松动迹象。
日前，奥园地产宣布，公司正与独立本公司及其关联人士的第三方，就出售北京长安8号51%权益接洽并进行磋商。“长安8号”地处北京CBD核心区域，曾经“四度易主”，此番抛售股权不由引发业界对其资金链的担忧。
随后，尽管奥园首席财务官林锦堂否认了项目出售是因公司现金流的问题。但根据奥园地产3月份公布的2011年报，公司流动资产“银行结余及现金”部分为8.77亿元，与2010年22.03亿元同比下降60%。公司流动负债中“短期银行借款”为26.16亿元，与2010年13.60亿元同比上升48%。同时，流动比率由2010年2.0下降至1.5。
据悉，长安8号在2010年一季度面市后，回笼资金不足10亿元，至今也未启动第二期销售。而该项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。这个著名的豪宅项目如今被媒体称为“烫手山芋”。
奥园地产负责人公开表示，尽管长安8号项目地段优越，稀缺性明显。但由于北京是受调控影响比较明显的区域之一，在当前大环境下希望通过这次股权转让，将公司的投资布局有所调整。“未来主要布局在一些受政策环境影响比较小、刚性需求比较大的城市。”
记者发现，一线城市近期关于豪宅项目松动降价的消息频频传出。上海陆家嘴顶级豪宅之一新鸿基凯旋滨江园3月23日开盘均价16万元/平方米，而非之前业界猜测的天价30万元，低于邻居汤臣一品17万/平方米在售价格。佘山别墅区招商佘山珑原近期推出20套低特价叠加和联排别墅，主体7折到8折。上海两大豪宅区一个“低价开盘”，一个特价房促销。
3月份，深圳豪宅市场价格同样在下调，单价“万元起降”。中国房产信息集团黄丹告诉《经济参考报》记者，销售压力迫使豪宅开始以价换量，近期龙头企业在豪宅项目上营销动作频频，上半年“去存货、抢现金”将成为一线房企销售主基调。“一方面以价换量，争得客源和现金，一方面为未来进一步扩张做战略准备。”
另外，黄丹介绍说：“近期改善型客户在开发商促销下缓步入市。2月多个城市改善型产品占据销售排行榜前列，主要是近郊经济型别墅项目，价格属于中档。相较市中心总价高面积小，这些项目总价适中，相对性价比较高，吸引改善型需求入市。”
资金 上市房企负债率达10年高点
在豪宅项目促销降价增多的背后，上市房企的日子越发难过。年报数据显示，在目前已披露2011年业绩的房地产上市公司中，负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显。业内分析认为，这种趋势将在今年一季度得到进一步强化。
从资产负债率来看，北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。报告认为，往年房企可依靠高房价和由此带来的现金流缓解高负债的压力。但2011年严厉的调控导致的越来越惨淡的经营状况正将一批地产企业逼入绝境，其筹钱的多条通道却不断遭遇封堵。
从现金流状况来看，WIND数据显示，截至3月25日，按照申万一级行业分类，两市已有共计48家房地产上市公司公布了2011年年报。截至2011年末，这48家上市公司的经营活动现金流量净额为-124.5亿元，其中，亿城股份、首开股份等房企经营活动现金流量净额同比持续减少。截至2011年末，48家房企现金及现金等价物净减少了42.6亿元，而去年同期则净增加了20.6亿元。
今年一季度全国房地产开发企业资金状况可能进一步恶化。上海易居房地产研究院一份最新的研究报告认为，根据2012年1至2月份房地产市场开发与销售数据，除去季节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降，预计2012年一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。
在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。根据中国指数研究院最新的一份研究报告，最近几个星期，重点监测房企掀起了融资小高潮，中海、雅居乐、新鸿基、九龙仓、碧桂园等港股企业通过股权和发债进行融资，而万科、首开等A股房企受政策影响主要通过信托和贷款进行融资。
北京中原市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，调控压力大，房企业绩分化，库存增加、利润减少成普遍现象。在现金为王的形势下，上市房企需要降价换量。虽然目前银行对首套房购房贷款出现了下调利率，但是开发贷等依然偏紧，企业要想更好发展依然需要以价换量。
研判 二季度或再迎打折降价潮
在资金链条紧绷的情况下，开发商们纷纷加大了推盘和销售力度。数据显示，多个热点城市成交量已逐渐回调，业内预测，下季度将迎来新一轮打折降价潮。
从上市房企销售量来看，保利、金地、中海等大型房企2月份的销售量上升明显。公开资料显示，2012年2月，保利地产实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%。金地集团2月实现签约面积11.9万平方米，签约金额12.3亿元，同比分别增加112.2%和85%。中海地产2月份实现房地产销售额约106.9亿元，实现销售面积64.5万平方米，环比大幅上涨232.7%和152%，今年前两月累计实现房地产销售额139.1亿元，同比增长42%。
截至2012年2月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，较上月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。
进入3月，一些热点城市量升价跌的趋势更为明显。中国指数研究院最近的一份研究报告披露，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上涨趋势。最近一周(3月12日至3月18日)的交易数据显示，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的重点城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其余城市成交量皆上涨。其中杭州(不含萧山余杭)涨幅最大，达205.48%。南京涨幅超过150%，同时其他多个城市涨幅也在100%上下。
以北京为例，北京住建委网站公布的网签数据显示，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市纯商品住宅网签总量为4206套，与2月份全月的成交量相比大幅上涨了41.5%，与去年3月份同期的成交量相比也上涨了近17%。房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，3月中上旬北京纯商品住宅的成交均价为18800元/平方米，与上月同期相比下跌了1.3%，比去年同期的房价下跌了2.7%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，当前市场成交量的回涨是建立在房价回调和首套房贷利率优惠的基础之上，在目前楼市库存量依然居于高位的前提下，购房需求的平稳释放并不会改变目前“供大于求”的市场现状，预计未来三个月，北京住宅成交量将依旧保持上涨态势，房价继续保持稳中有降的趋势，首次购房人群依旧是购房主力。
上海易居房地产研究院上述报告认为，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。预计新一轮的打折降价潮，还将在未来二三个月内大范围持续展开。张大伟预测，在6到12个月内房价还可能有10%到20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。