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如果说，“遏制房价过快上涨”是楼市调控上半场的目标，那么，“促进房价合理回归”，则无疑是中央经济工作会议为楼市调控下半场确定的任务。
为什么在“遏制房价过快上涨”后，还必须“促进房价合理回归”？
因为只有让房价回归到民众能接受、楼市能健康发展的合理水平，才能有效降低全社会的生活、商务成本，促进经济结构调整，保持经济长期稳定增长。
让人稍感欣慰的是，经过不断加码的楼市调控，房价过快上涨势头已得到了抑制，房地产市场的金融属性被进一步削弱，目前绝大多数城市的房价下行趋势已经确立。佐证这一判断的是，央行不久前发布的2011年第四季度全国50个城市城镇储户问卷调查。这份问卷调查显示，在各主要投资方式中，偏好“房地产投资”的居民为16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点。“房地产投资不再是居民的投资首选，抑制房价过快上涨的调控目标已经基本实现，调控取得了阶段性的成果。”央行在调查报告中如是表述。
“阶段性成果”的取得，无疑宣告了上半场顺利收官，也标志着围绕着下半场“促进房价合理回归”目标而展开的政策调控已经箭在弦上。
如何才能确保下半场“房价合理回归”目标的实现？
从目前情况看，一方面，在楼市调控进入下半场后，随着土地市场遇冷、对土地收入依赖较大的地方政府的现金流受到了影响，微调或变相放松楼市调控政策时有耳闻，继续坚持楼市调控将面临越来越大的阻力。另一方面，尽管不少城市出现了所谓“降价潮”，但这些房价下降一如全国工商联房地产商会会长聂梅生所言，“媒体热追的只是郊区的盘，又降价又打折又砸楼盘售楼处等，但这并不是全国普遍的一个情况。”显然，只有一个城市中心城区的标志性项目降价，这个城市的房价才算真正开始回落；也只有以中心城区下跌的房价为基础计算出的均价，才能真实反映该城市房价是否真正实现了“合理回归”。但现实是，一些一线城市，中心城区可供开发的土地有限，导致市区地价居高不下，均价也随之受到影响，降幅缓慢，房价合理回归非常艰难。
不过，人们从国家统计局此前发布的11月份70个大中城市房价指数中还是惊喜地发现：环比房价下调超过0.5的6个城市中全部为限购城市，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。这表明，不管地方政府阻力多大，中心城区房价“回归”多难，只要我们坚定信心，坚持既有楼市调控政策不放松，假以时日，房价出现实质性调整，并非奢望。另一方面，目前我国住房供应存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率较低，远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间，地方政府如果能确保用3600万套保障房覆盖更多城镇居民，那么，此举无疑会助力房价“合理回归”。此外，房企偿债高峰的到来，也为房价合理回归提供了重要契机：一方面，很多房企依托房产抵押而获得的民间借贷，都到了偿还期，房企要还这些借贷，必然要抛售房产，这将会给房价下行带来外部推力，日前出现的济南开发商刘城因高利贷难以偿还、资金链断裂而跑路的事件，已经发出了这方面的警讯；另一方面，房企通过海外债、房地产信托、基金、私募等方式获得的借款，今年上半年也到了偿还时点，届时房企将会因为严峻的资金压力，而不得不降价销售、回笼资金，从而被动推动房价下行。
总而言之，要“促进房价合理回归”，就必须继续通过政策引导，逐渐剔除房地产市场的投资属性，让楼市回归到以居住为主的市场上来。而要实现这一目标，就必须在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，适度调整房地产调控手段。比如，可以通过征收房产税的办法，增加投机成本；也可以通过适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率的办法，鼓励刚需者购房。只有投机需求被抑制了，居住成了住宅的主要属性，楼市下半场的调控才有望大功告成。