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2011年11月08日09:24 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

昨日，北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据发布报告称，从2009年开始北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个项目。这18个地块截至目前的销售总额不足所有土地出让金的八成。

土地成本高企

报告显示，这18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至目前的销售额仅为359.45亿元。销售额合计仅为土地出让金的76.7%，在18个项目中更是有8个项目截至目前的销售额还不足土地出让金的一半。在18个地王项目中即使是部分因为销售比较早的项目，到目前的销售额也仅为土地出让金的2-3倍。而按照正常项目成本计算，土地成本占销售成本的三至四成计算，地王项目盈利的空间非常小。

对比这18块地王的售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%，其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

而国土部2010年数据显示：全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达39.2%。

地王恰逢调控周期

北京中原地产市场研究部研究总监张大伟认为，出现地王项目大部分销售难的主要原因，一方面是这部分地王很多入市时间是在2010年下半年以后，恰逢房地产调控，抑制了大部分的投资需求，导致房价稳中有降。另一方面，以目前的土地市场来衡量，当时拿地的价格过高。目前土地价格也有所下降，在最近成交的管庄地块楼面价相比去年的地王价格下调了超过一成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。此外，地王的起价比较高，占据了比较多的运营资金，也影响了后续销售的节奏。

■ 观点

“地王现在日子不好过”

昨日，高策地产顾问机构董事长李国平表示，在现在的市场情况下，很多地王项目，虽然不至于亏本，但日子也不会很好过。因为地王就意味着必须做高端楼盘，必须卖出高价格。“地王就是面粉比面包贵，那么要不就是等着面包涨价，要不就做蛋糕，也就是高端楼盘。但是高端楼盘又是现在限购的重点，降价的效果相对也不明显。拥有地王项目的企业，要根据自身的资金情况和市场行情，来决定降价销售回款，还是减缓推盘节奏来观望，这确实是个艰难的抉择。”

不过，李国平指出，按目前的市场价格，除了个别的一些地王项目可能会面临亏本，大部分项目应该还没有到亏本的程度。此外，地王也分好几种情况，有总价的地王，其单价不一定很高。有的单价地王，也要看其地段等因素，都要分别来讨论。（刘狄）

■ 土地出让现状

北京密集推地一日挂出8地块

昌平一次推出4宗宅地，部分地块起始价出现下调

昨天上午，北京市土地整理储备中心挂出8宗经营性用地出让公告，包括6宗住宅用地和两宗商业金融用地。昌平区成为此次宅地出让重点区域，沙河高教园区和南邵镇中关村科技园昌平东区分别有两块居住用地出让。

6宅地建筑体量近120万平方米

除昌平区4宗宅地外，昨天挂出的宅地还有两宗位于亦庄经济技术开发区。根据出让信息统计，6宗宅地面积合计约78万平方米，规划建筑面积合计达到119.2万平方米。其中，沙河高教园区二期A6地块规划建筑面积14.77万平方米；二期A7、10规划建筑面积25.9万平方米。南邵镇两地块规划建筑体量分别为30.8万平方米和16.9万平方米。

进入11月，北京宅地供应加速明显。11月1日至4日，北京共成交8宗经营性用地，其中4宗包含居住用地。而整个10月只成交一宗宅地。

对于昌平多宗地块集中入市，北京中原市场研究总监张大伟认为，从去年开始，昌平就是供地集中区域。多地块集中入市，有利于区域整体开发，同时提升楼市热度。

土地出让价或将下调

近期，北京土地市场传出出让政策放松的消息，包括下调地块价格都成为可能采取的措施。昨天，记者根据竞价起始价计算，中关村科技园昌平区东区三期0303-03地块起始楼面价为5185元/平方米，04地块起始楼面价为4156元/平方米。这和之前同区域地块起始价相比均出现下调。

去年12月，中关村科技园昌平园东区三期多个地块出让，招标底价折合楼面价都超过6200元/平方米，最终，北京住总与天津融创拿地的楼面价为10000元/平方米；金科拿地价格也超过9000元/平方米。

不过，也有业内人士认为，具体地块不同，出让方式也不同，竞价出让通常会由开发商现场竞争抬高成交价，“还要最终看政府确定的上限价格是多少”。昨天挂出的六块宅地均将设定合理土地价格上限。

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