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2011年08月26日10:32 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

上半年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却是风起云涌，俨然进入到了黄金发展期。

国家统计局发布的数据证实了商业地产市场的火速升温：2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上一年增长18.3%。其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

地产大鳄加快布局

此时的商业地产也成为了地产大鳄们角逐的领地，前有万达、华润、凯德，后有中粮、恒隆、宝龙，快马加鞭的加码布局商业地产，成为了开发商们重构发展战略的重点。

就连很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，也纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

“众多资本大鳄的介入使得商业地产新一轮的竞争拼杀难于避免。而商业地产的高回报率是开发商加快布局的重要原因，”誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川告诉记者，从年初到现在，北京核心商业区域租金大都上涨了30%-50%。目前北京的商用物业，静态的资金回报率一般是在4%-5%，相对比较稳定。而住宅资产的回报率大约是在1%-2%。

数据显示，作为国内商业地产的领军者，万达集团2011年上半年收入突破618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计万达集团全年收入将突破1000亿元。

而富力地产中期业绩报告也显示，集团物业发展销售理想，酒店投资组合日趋成熟增加了收入来源。富力集团的投资物业组合于回顾期内录得总租金收入较去年同期上升32%，即增加了5050万元，部分升幅来自刚于去年11月才试行营业的成都天汇商场，为投资物业组合带来了新的增长动力。此外，集团的四间酒店受惠于期内房间价格提升，经营业绩明显改善，较去年同期改善超过28%，反映集团在酒店营运方面更具优势。

以上种种，凸显宏观调控背景下，商业地产企业的长远竞争力。

赵敬川认为，从长期来看，商业物业的持续流通能力会比较强，可以通过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只有一种流通渠道。升值预期没有太多想象空间，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。

而誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂也表示，目前北京住宅的租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，高回报率不仅使得开发商趋之若鹜，就连考虑价值投资的购房者也会更多的考虑商业地产。

商业地产不断升温

统计数据显示，随着楼市住宅调控政策的发条越绷越紧，全国范围内的住宅价格开始走低，调控政策威力凸显。此时的开发商以及来自保险业、私募以及其他渠道的资金都开始将目光投向商业地产。

“住宅限购之后，商业地产或将成为资金聚集的又一个大平台。”赵敬川认为，对于商业地产市场发展的判断，有一个比较量化的依据，就是说一个城市的人均GDP如果超过8000美元，它的商业地产将会快速发展。北京的人均GDP在2009年时已然突破10000美元，商业地产的迅速发展客观上说应该是一个趋势。当前中央政府实行的宏观调控，则在一定程度上又推进了商业地产的加速发展。

北京市房地产管理交易网数据显示，今年上半年，北京已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，住宅则为20块，上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超过了住宅地块。

与此同时，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%，商业及办公则出现了下调，其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。

特别是北京崇文门地块和CBD地块的两次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。

“一般来看，商业开发是房地产的第二阶段，而住宅开发仅是初级阶段。”赵敬川认为，目前中国商业地产的热潮已经来临，住宅开发暴利时代正在逐渐远去。

数据显示，在一线城市京、沪、广、深上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。

调控助推商业地产加速发展

“住宅市场被打压了，开发商开始重视商业地产。如果没有这次调控，靠市场的自发生长和企业的自发选择，商业地产的发展趋势不会变，但速度可能就没这么快了。”王珂认为，可以说调控加速了中国商业地产市场的发育，也为数万家开发企业提供了一条可持续经营的道路。

但是，尽管商业地产发展空间巨大，但是否所有城市的商业地产都能够获得丰厚回报？

“商业地产的盈利能力是伴随着投资客户的积累和成长逐步实现的。这种纵深发展模式会随着时间的变化增强企业的竞争力，也会逐步提高行业壁垒，而且客户的积累和成长给企业带来的盈利是极为可观的。或许，这才是众多企业将开发重点向商业地产转移的根本原因。”

王珂认为，“在当前宏观调控越发严厉，住宅市场受到重创的情况下，众多房企大鳄纷纷杀入商业地产。这些企业多数熟悉的只是传统的住宅销售模式，而商用物业与住宅相比有迥然不同的用途，房款动辄上千万，要想快速回笼资金，赢得丰厚回报，摆脱政策限制下住宅滞销带来的企业生存与发展危机，必须进行营销方式的创新。

鉴于目前众多投资资金蜂拥而入，存在一定的盲目性，王珂提醒：投资商业地产应注重理性，攻守兼备，把防范风险放在首位。本报记者夏凌

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