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限购的“挤出效应”
中原集团调查数据还显示,有14个城市上半年外地人购房比重超过20%。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类,一类是具有丰富旅游景观的城市,如海南的文昌、琼海、万宁,山东的威海、淄博、烟台;另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市,如福建的泉州,河北的燕郊、廊坊,广东的中山、惠州、东莞等。
限购令在部分大城市的执行,反而催生了周边城市部分区域楼市过热的现象。
杨健称,大城市周边城市的受热不均,还造成了区域房价两极分化的现象。一位业内人士告诉早报记者,像昆山靠近上海的区域房价已经过万,而中心城区房价仅6000元/平方米,而且很多上海人仅是投资,不会住,空置率很高。
中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称,大城市周边的城市很多都还算不上二三线城市,限购的可能性不大,而且当地各区域房价“被平均”后,可能并不算高。
“限购陷入两难”
对于限购可能在二三线城市铺开,也有质疑的声音。
一位不愿具名的开发商直言,限购的目的是什么?如果是为了让老百姓买得起房子,那么就应当只限购普通商品房,而豪宅是不需要限购的,这和普通购买力没有关系。并且,城市的楼市均价因此被投资客拉高影响不大,只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。
杨健称,现行的限购政策可能会伤害到真正的刚需,所以现在有声音称,限购政策应细分,“考虑放开豪宅。”
宋会雍也认为,限购豪宅的效果并不明显,而且豪宅买家往往有很多方法可以规避限购。
其实,限购陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言,如果一刀切,地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀切,那么效果会不明显。
克而瑞分析师杨晨青认为,能用市场调节的就不要用行政手段干预,而限购越限越多,整个市场的市场秩序会被打乱。
前述中原集团的报告认为,由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构。对于二三线城市,“限购”政策不应采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。
该报告指出,对于一些本地投资需求占比较高的城市,应尽快出台限购的政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购;对一些因大城市限购而被挤到周边城市的自住需求,应该采取鼓励的政策;而纯粹外地投资需求占比较高的城市,也应尽快出台限购政策。