群租房人均最低面积未做规定
——关于《北京市房屋租赁管理若干规定》修订有关情况的问答
三类问题困扰房屋租赁市场
问：为什么要修改《北京市房屋租赁管理若干规定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常务会审议通过了《北京市房屋租赁管理若干规定》(2007年市政府第194号令)(以下简称《规定》)，并于2008年1月1日起施行。《规定》颁布实施以来通过加强监管、规范出租行为，维护了正常的租赁秩序，保障了出租人、承租人的权益。《规定》实施以来，出租房屋管理工作中出现了一些新的情况和问题：一是租赁关系不稳定，出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准，侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出，造成较为严重的治安、消防等安全隐患，群租扰民引发大量社会纠纷。城镇地区表现为成套住宅分割出租供多人居住，城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。三是房地产经纪机构经营活动不规范，扰乱了租赁市场秩序，引发社会矛盾。因此有必要通过修订《规定》解决房屋租赁管理中存在的新问题。
明确出租人承担的安全责任
问：群租问题是当前租赁市场存在的一个较为突出的问题，此次修改《规定》对群租行为是如何规范的？
答：群租现象造成了较为严重的治安、消防等安全隐患，干扰了周围居民正常的居住和生活，引发邻里纠纷，社会各方面十分关注群租现象的治理。修改后的《规定》主要从两方面对群租活动进行了规范：
一是规定了房屋出租的限制条件，并对违反限制条件的行为规定了相应的法律责任。修改后的《规定》第二十条规定：“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。”第三十六条第(二)项规定：“违反本规定第二十条规定，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。”
二是对集中出租房屋达到一定规模时(出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上)出租人应当承担的安全管理责任作出规定，并设定了相应的法律责任。修改后的《规定》第二十一条第一、二款规定：“集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。”第三十五条第(五)项规定：“违反本规定第二十一条第一款、第二款规定，出租人、单位未落实安全管理责任的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。”
授权政府临时干预租房市场
问：当前的房屋租赁市场租赁关系不稳定，出租人侵害承租人权益的现象时有发生，《规定》对维护稳定的租赁关系作出了哪些规定？
答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。此次修改主要补充增加了以下规定：
一是明确出租人、承租人应当依法签订房屋租赁合同，并约定租金、租期、违约责任等内容，出租人不得单方面提高租金或缩短租期，否则应当承担违约责任。
二是将《合同法》中的买卖不破租赁、承租人享受优先购买权等制度写入规章，更多地体现保障承租人权利。修改后的《规定》第八条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
三是对稳定租赁市场作出规定。一方面通过增加保障性住房供给，保障中低收入群体租赁需求，平抑市场价格。修订后的《规定》第十条规定，市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。另一方面授权相关部门在租赁市场出现异常变动时采取必要的干预措施。修改后的《规定》第九条第二款规定，租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
四是规定了房屋租赁活动产生纠纷的解决途径，包括向人民调解委员会、房地产中介协会、建设(房屋)行政部门等相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁和提起诉讼。
最低面积授权有关部门制定
问：公开征求意见期间草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米)的群租限制条件，公布后《规定》没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，这样做是什么原因？
答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》(以下简称《修改决定(草案)》)面向社会征求意见，此次修订工作得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。
围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见：对于租住成套住宅人均建筑面积不少于10平方米的规定，许多市民指出，应适当提高人均租住面积。目前人均10平方米的规定对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍然十分严重；还有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没有必要对单位租住面积进行限定等等。
通过分析研究各方面意见我们发现，通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的，但对标准的确定争议较大，无论如何规定，不同的利益群体对标准总会提出不同意见，并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此，现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积，而是授权由相关部门制定，增强了标准的灵活性和可操作性。