限购政策令楼市购买力向三四线城市外溢

2011年06月17日15:14 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

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继影响一线城市后，限购对二三线城市的作用逐渐凸显。记者近日了解到，年初以来的限购政策对二三线城市已经形成较大冲击，成交持续受到影响；而被“腰斩”的一部分购买力并未消失，而是向三四城市外溢。

限购冲击二三线城市

南宁市住房限购令自3月实施至今已有三个多月。为评估实施效果，南宁住房保障和房产管理局从3月29日起在其政务网站上发放调查问卷征集社会意见，2个月内共收到有效问卷1160份。结果显示，限购令对当地房地产消费影响明显，受限购令制约的受调查者中，有超半数放弃了购房计划。

调查显示，限购令对楼市消费影响明显。不符合限购令规定条件的受调查者中，表示限购期间暂不考虑购房的比例超过一半，达53%；另有28%表示将购买商铺、写字楼等不属于限购范围的非住宅商品房，19%表示将到未实行限购的地方购房。即便是符合限购条件的购房者，也有49%的人决定不买房，1/3的人选择“看看再说”，只有18%的人有买房意向。

限购对长春市的影响已经不仅仅体现在消费者购房意向上，而是实实在在地体现在成交上。以5月20日长春版限购令细则出台为分水岭，长春商品房成交明显下降。据长春房地产业信息网数据计算，5月23日-5月29日一周时间内，长春市新增商品住宅成交面积和套数环比分别下降70%和54%%。商品住宅成交75777平方米，环比下降70%；成交819套，环比下降54%。

“成交量出现萎缩的情况是必然的，从调控的角度来讲，也是政府希望出现的结果。对于房地产市场来说，量跌是价跌的前提。限购令之后商品房回归到它的本质属性———居住，虽然它具有投资功能，但是更多的还是以满足以消费性需求为主导的市场需要。”长春工程学院房地产专业讲师吉林说。

购买力向三四线城市外溢

然而，二三线城市限购政策的落实，并没有起到“抽刀断水”的作用，反而使得一部分购买力被挤压向三四线城市。

不久前，吉林省吉林市18家开发企业集体到省会长春市卖房，宣扬的两大卖点一是“山水宜居”，二是“不限购”，吸引了上万长春市民参观。一些市民表示，“与长春这样的省会城市比，吉林房价低、升值空间更大”。

吉林市是吉林省第二大城市，高铁开通后，距省会长春仅半小时车程。目前吉林房价比长春市要低2000-3000元/平方米。吉林市筑石房地产开发有限公司董事长吴悦春表示，长春人到吉林买房已经形成了一个不小的客户群体，“吉林本市房地产市场以刚性需求为主，而长春人到吉林买房主要是为了投资”。

一些有远见的开发商早已预见到这一点并提前在三四线城市布局。近日恒大集团宣布，5月份销售额77.8亿元人民币，5月新开盘7个项目，其中6个位于三线城市，新盘全月合计销售25.2亿元。仅以吉林为例，恒大在吉林省内的触角不仅伸向长春、吉林等二三线城市，从去年9月开始就已伸至吉林的通化、辽源等四线城市。

某三线城市的政府官员曾向记者表示，由于调控政策在一线城市和中心城市执行严格，一些有实力的大型开发企业开始转向三四线城市开辟新战场，当地要紧紧抓住这次机遇，做好承接工作，全力以赴迎接房地产业的这一轮战略转移。

谨防房地产泡沫向小城市转移

随着房地产投资重心的转移，近期一些三四线城市的房价出现了短期内快速上涨的势头。据记者了解，吉林省一个旅游县，今年房价比去年上涨七八百元。在湖南，岳阳、湘潭、株洲等城市房价已经位列全国涨幅榜的前列。二三线的限购令竟然意外成为周边三四线城市的短期利好。这一现象已经引起相关部门的重视。近日，有消息称，限购令可能再次扩容，对象是此前一直并未卷入房价上涨与房地产过热的旋涡的三四线城市。

种种迹象表明，国家对一线城市限购后，房价暴涨的三四线城市也已受到中央的关注。

此前，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。

据了解，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择地考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开。

湖南几位业内专家介绍，如果限购令再次扩容，且上述湖南省内城市增幅依然全国靠前，进入限购名单的可能性相当大。

湖南省不动产商会秘书长李咏表示，限购令扩容实施很简单，往名单里加就是了“如果上述城市依然保持强劲增速，难保不会引来特别关注”。

另据中南大学教授王林介绍，限购令欲扩至三四线城市，是为了控制泡沫流向，“但目前全面性的限购可能性不大，政府的扩容表态更大可能是放出风声，试探市场反应”。上述人士认为，即使是在湖南的株洲、湘潭出台限购令，也只能让增速放缓，“跟长沙一样”。