2011年保障房建设中的风险与机会分析

2011年05月31日16:02 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

关键词：房地产保障法土地房地产调控基础建设国家十二五

保障房建设中的风险与机会分析

保障房建设是一项利国惠民的重大民心工程，2011年被放到前所未有的高度。保障房建设是一项由地方政府负责，指定土地划拨，固定利润空间，承诺回购的非商业不动产投资项目。目前，我国保障房建设资金缺口至少有1.3万亿元。因此，在坚持“政府主导，商业化运作”的模式下，引入社会资金，对填补资金缺口，缓解政府财政压力，加快项目建设，具有重要意义。

（一）相关投资者风险各异

1、商业银行

为了吸引金融机构对保障房建设的资金投入，国家制定了中长期贷款政策：由政府补助，注入资本金或贴息，商业银行提供贷款，增强保障房的融资能力。该政策对各金融机构的投资提供了很好的发展机遇。同时，商业银行在投资过程中也面临着具体的问题。第一，保障性住房由国家划拨土地，不具备房产证，因此银行不能像对传统房地产项目一样进行融资。在过去的2010年中，各省市融资平台上提供的抵押品也使银行不得不重视此项风险；第二，保障性住房建设要经历公示、摇号和行政审批等环节，其销售周期长，资金回笼缓慢，对于银行这一盈利性企业来说，会造成很大的资金压力；第三，保障性住房和普通商品房项目相比，政策性更强，其投资回报率低，可能盈利甚至亏损。

2、保险行业

截止到今年2月底，我国保险行业的总资产已达到52077亿元，巨额的保险资产对拓宽投资渠道有着强烈的需求。保障房建设对于保险资金而言，是一种风险可控、长期稳定和担保可靠的投资品种，有利于实现资金的有效配置。但是，保险资金投资保障房项目也具有一定的风险。第一，从国际经验来看，保障房的投资收益不高，较低的投资收益率对保险公司实现保值增值和资产负债匹配来说是一个难题；第二，缺乏必要的监管规则，尽管保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，但对保险资金进入保障房的准入规则及征地用途、投资比例等具体模式缺少必要的具体规定。

3、信托行业

我国信托公司的思路是捆绑保障房建设的土地运营收益。一般由信托公司与政府洽谈，找到合适项目，设计成集合资金信托产品，再发售产品募集资金。在保障性住房建设项目中，相比之下，棚户区改造比公租房、廉租房更容易吸引信托资金，改造后实现的土地增值收益能覆盖拆迁成本，若政府能批准联合土地开发项目，在公租房廉租房建设中捆绑一块土地开发，则信托资金的介入几率将会大大增大。

信托项目还款来源为土地运营收益，与未来几十年的房地产行情有着高度相关性，这就给信托业务带来了很大的风险；今年2月份以来，银监会相关负责人称，将会一如既往地保持对房地产信托业务的监督跟踪，积极贯彻国家宏观调控政策。此发言也表明了在外部环境政策不成熟的条件下，房地产信托业务仍具有不可小觑的风险。

4、社保基金

社保基金掌握着全国人民的养命钱，其投资风险容忍度极低，只有当风险几乎为零时，社保基金才有可能介入某一项目。在2011年国家下定决心大建保障房项目之时，全国社会保障基金在民生银行为担保，南京市政府为反担保的条件下，为南京市保障房建设提供了30亿的贷款，此举动在保障房建设吸引其他社会资金上做了很大的榜样。然而，鉴于社保基金防范风险的重要性，不建议社保基金大规模投资保障房建设，尤其对于经济欠发达地区。

(二)机会显著而乏力

通过上述对国内外保障房建设历史和现状的分析得出，2011年保障房建设规划的出台和实施有其历史的必然性，虽然保障房建设过程中存在许多困难，相关投资者所面临的风险也不容忽视。但是，国家会通过各种政策措施力推保障房建设进程，在此期间，相关投资者的投资机会显著但缺乏一定力度。

1、保障房建设意义明显

住房问题一直是关系到民生的重大问题，过高的房价和不良的供求关系影响着民众的福祉。坚定不移地搞好房地产市场调控，第一项即为进一步扩大保障性住房建设规模。“名正则言顺”----保障房建设从整个人类历史角度思考，是有利于民众福利的好事、正事，因此，值得去做。

2、政府主体身份识别

其次，机会来自于对保障房建设主体的识别。保障房项目由政府强制建设，因此用于投资保障房的资金安全，利润稳定。政府是建设保障房的主体，有政府财力做后盾，纵使投资利率率低些，但不至于投资零回报，市场风险较小。

3、非商业不动产项目的特殊性

各金融机构若介入投资，除了将获得政府的政策支持，如补贴和贴息等。另外，所投资项目的主体特性也有望成为获利机会。不动产的保值增值性，会随着社会发展，交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加，同时，不动产也能抵御通货膨胀，保证资产安全。

4、企业的社会责任承担

企业社会责任是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调要在生产过程中对人的价值的关注，强调对消费者、对环境、对社会的贡献。随着房地产价格的高涨，房地产商所得利润和经营动机逐渐成为政府和老百姓的关注对象。并且发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。在商品房市场发展过程曾经获利的房地商若能在政府保障房建设过程中承担部分任务，有利于缓和房地产企业和消费者之间的矛盾，对企业长期发展有很大好处。

5、3%-10%的投资回报率偏低

上述所列各种机会，总体上多属于“务虚”，机会虽多但考虑到保障房的使用对象以中低收入者为主，并不能切切实实给投资者以“务实”的高额经济回报。3%-10%的开发收益降低了保障房投资热情。