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2011年05月31日15:39 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

关键词： 房地产 保障法 土地 房地产调控 基础建设 国家 十二五

   （1）保障房建设情况

第一，土地供应

据国土资源部统计，2009年全国实际供应住房用地76461公顷，保障性住房用地供应10958公顷，同比增加超过30%。2009年全国廉租房用地，经济适用房用地远远超过2004-2008年平均水平。2010年我国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，完成计划的67.9%，同比增长64.1%。其中，保障性住房用地2.47公顷，完成计划的65.2%，创历史新高；棚改房用地1.47万公顷，完成计划的40.2%；中小套型商品房用地6.51万公顷，完成计划的80.9%；其他住房用地2.96万公顷，完成计划的68.5%。

表5  2010年住房建设用地完成情况

资料来源：国土资源部

第二，投资规模

我国目前保障性住房规模较小，占比较低。2009年房地产住房开发投资2.56万亿元，经济适用房投资仅为1139亿元，占比4.45%；公共租赁房投资170亿元，占比0.66%；廉租房投资770亿元，占比2.73%；限价房投资590亿元，占比2.30%。

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%，保障性安居工程总投资将近8000亿元，占比显著提升。

 

资料来源：中国国家统计局

图11  2001-2009经济适用房投资情况

第三，建设情况

我国自1998年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存着较大差异。2009年国家下达的保障性安居工程330万套，完成的并不理想。2009年经济适用房投资1400多亿元，竣工85万套；公共租赁房投资170亿元，竣工25万套；廉租房投资770亿元，竣工65万套；限价房投资590亿元，竣工40余万套。2010保障房建设情况得到很大改善。按照国务院部署，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。可以卖掉回收成本的经济适用房和限价房建设进展快，是各地普遍的特点。而公共租赁房建设进展慢是各地的通病，棚户区改造由于拆迁等问题，进展也不理想。

资料来源：中国国家统计局

图12   2001-2009经济适用房建设情况

（2）保障房建设存在问题

我国已经初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公共租赁住房为辅助的住房保障框架，但是由于保障性住房建设属于民生工程以及前期工作准备不足等原因造成保障性住房建设的“蜗牛化”，在建设、自己筹集、房屋销售等阶段均出现一些列问题。

第一，资金短缺

保障房建设需要长期投入大量的资金，相比商品房，保障性住房有低风险、低收益的特征，而且社会资本没有完全放开，导致保障房资金严重依赖政府财政投入。从全国各地审计情况来看，部分城市因地方财政资金困难等原因没有按规定足额提取，导致住房保障资金不能得到有效保障。目前保障房资金问题主要集中在租赁类保障房，一方面地方财政投入有限，另一方面由于收益低难以得到银行信贷支持。

第二，质量问题

日常生活中，常常听到人们抱怨经济适用房、回迁小区等的管理差、环境差、质量差。目前，保障房质量出现的严重问题是混凝土试验块的强度不达标。如果混凝土强度不够，不仅在自然灾害发生时防震能力差，在平日也有垮塌的可能。

表6   2009年至今部分保障房质量问题

第三，缺乏约束力、强制力，地方政府投入积极性不高

由于需要大量财政投入，地方政府对于保障性住房建设一直不是很积极，保障房的土地规划总量虽然足够，但是实际开工建设的项目比例不高。由于保障房不具有利益回收性，有些地方政府不愿意牺牲资金利益。而且目前全国大部分地区所出台的住房保障政策是以行政管理部门规章形式出台，而不是以政府文件或地方性法规形式出台，导致对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力，地方政府缺乏应有的动力与压力。在财政吃紧的情况下，政府更多选择将土地用于招拍挂换取巨额土地收益，而不愿意将土地划拨用于保障房建设。

第四，区域分布问题

面向社会大众的经济适用房等保障房，经过几年建设取得一定规模。然而多数保障房选址偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，部分低收入者面临好地段房子买不起、偏僻的保障房不愿买的困境，有的城市甚至出现上千套经济适用房被弃购的现象。保障房选址有待改进。

第五，资格确认困难重重

保障房保障的群体是中低收入者，由于经济快速发展，原来符合条件的申购者可能在几年内由于收入变动不再符合认购条件。由于制度不完善，监督不力，市场上出现需要保障房的人享受不到政策优惠，而超过条件的人在享受优惠，甚至存在高收入者和官员的寻租行为。

世经未来投资咨询有限公司 撰写

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