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2011年05月31日14:44 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

关键词： 房地产 保障法 土地 房地产调控 基础建设 国家 十二五

（1）商品房供求关系分析

近年来，随着我国居民收入可支配收入上涨，商品房需求市场快速膨胀。城市化进程的推进，旧城改造的步伐也在加快，城市中原有的很多建筑或道路已经不符合规划的要求，需要大面积拆迁重建，从而引发了旺盛的刚性住房需求。其次，大量的农村人口以求学或进城务工的形式向中心城市聚集，形成了商品房市场巨大的需求。在高房价的背景下，房地产市场投机需求也愈发旺盛。

为了满足商品房市场日益上升的需求，我国政府逐年加大对房地产开发投资（图8）。2010年，我国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

资料来源：中国国家统计局

图8  2001-2010房地产开发投资情况 

从2001-2010年全国商品房供求状况图中（图9）可以看出。我国商品房供需关系经历了从供大于求到供不应求的发展过程。2004年之前，商品房年度销售面积均小于年度竣工面积。2004年是明显的转折点，当年商品房竣工面积与销售面积的缺口比2003年大为减少。自2005年起，商品房供求失衡，年度销售面积开始大于年度竣工面积。供需缺口也在逐年拉大，该缺口在2007、2009和2010年表现得尤为明显，销售增速几乎达到同期竣工增速的2倍多，这几年全国房价出现大幅上涨。2008年受金融危机影响，供需基本平衡，但是依然改变不了供需缺口加大的趋势。2010年，我国商品房竣工面积7.6亿平方米，增长4.5%，其中住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。其中商品住宅销售面积增长8.0%。

资料来源：中国国家统计局

图9   2001-2010商品房供求状况 

   （2）商品房价格水平分析

近年来我国大多数城市房价暴涨，众多中低阶层居民买不起房子。从图10中可以看出，2001年以来我国房价波动显著，特别是2003年以后上涨势头显著。2004年城市商品房平均销售价格涨幅比2003年提高10.6个百分点。在政府的宏观调控影响下，2005年和2006年全国房地产价格增长速度减缓，但由于受投资过热等因素影响，2007年房地产价格涨幅比2006年提高了2.1个百分点，其中最高月份涨幅达10.5%。2008年受国际金融危机影响，房地产市场陷入低迷，价格有所下跌，之后又一路飘升。2009年商品房平均售价为4694.65元/平方米，较2008年上涨20.95%，涨幅空前。2010年，房价继续高涨，达到5031.19元/平方米。相比较来说，住宅租赁价格指数比较平稳，说明人们都热衷于买房，对房地产购买的需求旺盛。

资料来源：中国国家统计局

图10   2001-2010商品房销售价格

   （3）商品房供需存在问题

第一，商品房明显供不应求。从图2中可以看出，我国商品房市场供不应求的矛盾日益出土。在严格控制土地供应量和紧缩货币政策的调控下，我国新增住宅用地规模偏小，开发商囤地、捂盘惜售情况较多，庞大的市场刚性需求得不到满足。

第二，商品房供求结构性失衡。部分中心城市存在房价高涨、部分地区商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象。在商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。房价居高不下，超出了市场承受能力，多数中低收入者购房需求难以得到满足。

第三，房价上涨过快。虽然政府不断出台各种楼市调控政策，但依然挡不住房价上涨大趋势，民众对改善住房条件的需求继续保持强劲。北京、上海、广州等一线城市房价上涨最快，同时，房价上涨现象不断蔓延，房价一向偏低的中西部地区也开始呈现上涨的趋势。

世经未来投资咨询有限公司 撰写

 

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