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（1）国内保障房建设历史进程
1998年，亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。此次住房改革的目的只是政府为了借助住房消费的启动来拉动经济增长，并没有想到、更没有主动去承担政府在住房方面必须承担的公共责任。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上，极大地拉动了国民经济的增长。
从1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。
房价飞涨、民怨沸腾最终使得从2005年开始，政府不得不把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了“国八条”和“国六条”的通知，但可惜的是，由于调控措施没有打中要害，房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。从此，保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。
2009年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键在于让商品房与保障房并重，满足不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。至此，房地产改革的方向，在十年偏行偏走后终于完成纠偏，重回原点。2009年的房地产调控主要目的是纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障的轮子，让商品化与保障化双轮并行，应对不同阶层需要，特别是安抚低收入阶层、平息民怨。
（2）国外保障房建设经验总结
美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障房建设方面的经验可以概括为三大方面，一是保障房建设立法先行，二是以政府财政支付为后盾确保资金来源，三是通过金融创新想入社会资金，四是建设供给模式。
立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的最通常举措。这些国家的保障房立法主要涉及四个方面：一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。三是确保财政资金的稳定投入。各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。四是确保分配公正。在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。
以政府的财政支付为后盾，一般来说，主要有以下六种途径：预算拨款，将保障房支出纳入国家财政年度预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。
通过金融创新引入社会资金：一是住房抵押贷款证券化。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。
国外保障房供给方式主要有四种，一是直接建房，政府直接建房极大地增加了住房供应，对于解决低收入居民的住房问题和平抑房价起到了重要作用。二是住房补贴，各国政府的住房补贴方式可分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两种。前者为住房建设补贴(间接补贴)，后者为房租补贴(直接补贴)。建设补贴主要有两种：一是开发商的建屋补贴，通过税收减免，提供开发低息贷款以及财政拨款等方式进行补贴；二是社会出租补贴，承租户承租社会出租住宅时只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金的差额由政府直接补助给出租者。目前，多数国家的住房补贴的主要形式是房租补贴。因为租金补贴是一项帮助贫困者获得既体面又支付得起的更为经济的措施。三是减免税收，税收减免主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。与房租补贴相比，减免税政策有一定的负效应，导致了包括欧洲福利国家和美国在内的许多国家政府更大的财政支出，并加剧了租房者和购房户之间的不平等。同时，减免税收虽然能鼓励住房使用者的住房自有化倾向，却无法直接刺激住房供应。四是低息贷款，许多国家的政府为了解决低收入家庭的住房问题，综合运用财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。通过低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给低收入家庭，以此来增加公共住房的供应量。
世经未来投资咨询有限公司 撰写