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银行、房企一起钻概念的空子，大投经适房和两限房，而真正的保障房——公租房、廉租房仍少有问津
从观望到争抢，银行资金对保障房建设的态度忽然大转变。
据银行业内知情人士透露，今年3月间，湖南省住建厅曾多次召集监管部门及各家银行召开碰头会，讨论保障性住房融资方案，但都没有结果。对盈利模式并不清晰的保障房投资，银行资金驻足观望。
但这样的情况没有持续多久，各地开始纷纷传来大上保障房项目的消息，银行资金和地产开发商的热情似乎一下子被点燃了。
根据住房和城乡建设部（下称住建部）披露的情况，今年1000万套保障房的目标被分解为400万套棚户区改造、200万套经济适用房、160万套廉租房和220万套公租房。但这几类“保障房”内涵却很不一样。资金首先涌向了回笼资金较快的经济适用房和两限房（即限房价、限套型普通商品住房），且都打着保障房的旗号。
4月中旬，银监会发文，要求新增平台贷款仅能投放在保障性住房建设领域，即公租房、廉租房与棚户区改造，前提是这些项目被证明有偿还能力。
银监会政策法规司有关人士告诉财新《新世纪》记者，此次发文为保障房融资开一个口子，但他同时强调, 目前受到追捧的经济适用房和两限商品房，并不属于监管部门定义的“保障房”。
然而，公租房、廉租房、棚户区改造恰恰很难被证明“有偿还能力”，由于期限至少长达20年以上，且回款困难、相应制度缺失，“银行还是不知道应该如何介入”。
银、企动力何来
华生(微博专栏)汉口城市广场项目，号称武汉市规模最大的保障房项目。财新《新世纪》记者实地采访获知，该项目建筑总面积为300万平方米，一期建筑面积约为87万平方米，其中包括配套公共建设设施面积为5万平方米，总投资为23亿元，当地建行、农行、国开行分别发放贷款4亿元、6亿元、10亿元。该项目属于在建工程抵押贷款，期限三年，均按照基准利率定价。
一期项目共有1万多套房，户型面积有三居一厅80多平方米和二居一厅70多平方米，即将于2011年7月竣工，为5841户中低收入居民解决住房问题。项目建设包括小高层、高层、商铺、幼儿园和小学等建筑。
财新《新世纪》记者了解到，这一项目其实属于拆迁还建房，比照经济适用房的建设标准和土地规划政策，土地由政府划拨，其中配建少部分廉租房。由于该项目已有定向销售计划即原拆迁户，商业银行并不担心还款。拆迁户回购价是2980元/平方米。同一区域开发的另一商品房楼盘售价达7000元-8000元/平方米。
“没有任何风险，我们是用地方财政给拆迁户的全部补偿作为抵押，我们测算，回购房屋的现金流已达12亿元，所以没有风险。”一位农行湖北分行人士介绍说。农行为该项目共提供了二期12亿元的贷款。
该项目的开发商是一家民企湖北华生房地产开发公司，该公司婉拒了记者的采访要求。
经济适用房和两限商品房目前采用“代建制”，即资金由政府投入，开发商只输出技术与管理，并收取2％的管理费用。按照地方建委有关文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3％，加上2％的管理费。代建的开发商一般至少可以拿到5％的利润。虽然利润菲薄，但意味着开发商毫无风险。
“在市场不明确情况下，开发商至少有一笔保底收入。这是目前宏观环境下其可持续经营的一个战略。”国开行湖北分行信贷二处处长曾宪林对财新《新世纪》记者说。
有关项目建成后由政府回购没有销售风险、建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款、部分项目甚至可以通过流动性贷款来启动。对于开发商而言，其实际投入的资金已接近于零。
一位地产资深人士表示，如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润率可以放大到30％-50％。如上海一家以保障房开发为主业的房企，其保障房比重达到70％-80％，而2009年度的利润率为23.42％。
一位国开行上海分行人士介绍，划拨土地建经适房，土地转让税不需要企业交，动迁成本也纳入经适房的总成本，“国有土地使用权证也无需担心，只是在表上标明土地取得方式是国有土地性质，或者使用权是行政划拨，后续手续包括产权证一样可办。”
承建保障房之后，开发商还可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在附加利润可观。“企业承担一些社会责任，其实可以获得更多的社会资源。”曾宪林表示。信贷紧缩的当下，对于销售回款乏力、现金流紧张的开发商，这笔买卖十分划算。
据财新《新世纪》记者在武汉采访中了解，华生汉口城市广场项目的土地是政府划拨，开发商没有土地成本；当地经济适用房的建设成本在2400元至2500元/平方米，武汉华生城市广场中拆迁户的回购房价是2980元/平方米，加上一层、二层的商铺可以出售，开发商的利润保守估计应在10％以上。
百亿争抢
目前各地传来商业银行表示支持保障性住房建设的最大一笔，是建行3月17日与湖北住建厅所签不低于500亿元的融资总额的保障性住房金融合作协议。按照湖北省住房和城乡建设“十二五”规划草案，未来五年，湖北将建设100万套以上的保障性住房，建设总投资将达到1300亿元，建设资金缺口巨大。“希望与地方政府打造商业平台，以银政合作新方式推动保障房建设。”建行副行长朱小黄称。
一位知情者透露，在湖北省住建厅新近分别与国开行湖北分行、建行湖北分行所签保障房建设协议中，行动较早的国开行所签200亿元融资协议中，有明确对应的保障房项目，即用于保障性住房领域融资额度为100亿元，支持范围包括廉租房、经济适用房、棚户区及城中村改造、公共租赁住房和农民安置房建设等项目。而建行湖北分行所承诺的500亿元融资额度，则涵盖多个领域，包括保障性住房建设、住房金融业务领域、小城镇建设和节能减排领域等，并未细分支持哪一类保障房项目。
面对有限的客户资源，“先抢占市场份额再说，这比什么都重要。”一位地方大行人士如此评价后者举动。朱小黄则认为，房地产对国民经济的支撑作用不言而喻，其中不乏商业银行竞相争取的优质项目，“今年保障房建设就是不错的机遇”。
仅仅月余之前的全国“两会”期间，由于在商业银行内部，对于将紧缩的信贷指标分配到收益较低的保障性住房领域有很大争议，面临来自其他业务条线的反对。“对保障房的支持主要停留在姿态上。”一位大行房贷部人士彼时表示。
随着信贷紧缩力度加大——今年以来，央行以每月一次的频率，一个季度里先后三次上调存款准备金率，4月央行更是加息和提高存款准备金并用，加之各地限购、地产调控力度加大、房地产市场面临结构转型，银行不得不考虑重新审视保障房项目，并重新划分房市客户。如建行就开始对房地产客户及项目实行差别化信贷政策，在信贷资源配置方面，加大对房价偏高、中低收入人群住房困难问题突出的一线城市保障性住房项目的支持力度；在产品政策方面，将普通商品住房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，并将保障性住房项目贷款列为支持类产品。
据朱小黄介绍，商业银行支持的保障性住房楼盘，一般会纳入政府当年的保障性住房土地供应、项目开发规划和定向销售计划，因此有市场保障。有银行业者表示，朱小黄所指的这一类保障性住房，就是经济适应房和两限商品房，后者在建设标准、土地规划方面比照经济适用房的相关政策。
武汉市一位地产业内资深人士表示，目前开工的所谓保障房项目，80％以上都是经济适用房以及两限商品房，“廉租房、公租房还没怎么动”。在当前信贷调控毫不放松的环境下，由于保障房属于政策支持领域，银行已经意识到一旦规模做大，也可以量补价，这也是商业银行开始争抢市场份额的原因。
“硬骨头”仍在
在业内人士看来，经济适用房和两限房应属于变相房地产开发。由于尚未推出《住房保障法》，对于经济适用房的居民资格准入、监督、后期管理不到位，经济适用房一直备受诟病。一位武汉业内资深人士表示，武汉的保障房主要是经济适用房，问题有五点：地方偏远、质量差、配套条件差、物业管理不安全、寻租黑幕多。
一位国开行总行人士分析称，由于棚户区和农民工安置房这一类项目期限较长，动辄20年以上，比较适合国开行的中长期贷款结构；而经济适用房、两限房这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，可通过销售较快回笼资金，二至三年之内就能收回贷款，相比较而言商业银行更愿意主动支持此类保障房，经济适用房和两限房的融资渠道一直很畅通。
他也承认，对真正的保障房项目即公租房和廉租房，由于租金低，回收成本困难，主要依靠政府财政支持，加之公租房运行体系的制度供给缺失，各地仍在探索之中，商业银行普遍没有大规模介入。
住建部政策研究中心副主任秦虹分析认为，1000万套保障房中的400万套廉租房和公共租赁房，大约在2亿平方米，成本约为5000亿元。这是真正的资金难题。首先是中央和地方财政出钱。去年中央财政拿了802亿元，今年安排1000多亿元补助困难地区建廉租房或者公租房。其次是地方政府拿出土地出让收益的10％。去年全国土地出让收入为2.9万亿元，净收益大概30％，去年约1万亿元，10％就是1000亿元。第三是住房公积金的增值收益，每年大概是四五百亿元。上述三项加起来，5000亿元落实了一半。
剩下还有2000多亿元，需要外部筹资。怎么筹？第一个渠道仍是银行贷款。这是长期融资，要地方政府跟银行谈判，这取决于各地政府的能力，差别非常大；其次是住房公积金贷款。现在全国也在搞试点，目前试点城市总计约400亿元；第三个渠道，现在地方政府也在设想，社保、保险资金能否建立一些保障性住房基金，难度也很大。廉租房基本上要政府承担，租金很低；公租房虽然租金高一些，但也只有市场租金的50％-70％。秦虹认为，“这个租金水平能涵盖贷款的利息就不错了，本金是不大可能还的。这就为社保、保险等各类资金参与保障房建设带来了极大障碍。”
记者田林对此文亦有贡献