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新华网北京2月16日电(记者 孙晓胜)2月16日，备受关注的北京楼市调控新政策在限购停购、加强保障房建设等方面拿出大气魄，严格抑制房价过高，满足老百姓的合理居住需求。
升级版限购令遏制投资需求
根据北京市楼市调控新政，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，这份方案中的限购尤其是对外地人限购是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需，同时加大保障房建设，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。
北京中原地产分析人士认为，首先是直接全面封杀投资需求，2009年来的楼市价格上涨过快大部分原因是因为投资需求占比过高，而全面的限购政策执行，将使得市场投资需求基本萎缩，有利于楼市回归居住的本质属性。其次，二成左右的北京家庭、部分外地户籍将不得再购房。目前房价依然属于比较高的阶段，特别是部分郊区房价明显存在泡沫化。预计2011年成交量下调将超过三成。
保供地总量 加大保障房供应
北京市的楼市调控新政中，将确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
据悉，“十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障房100万套，比“十一五”翻一番。其中2011年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障房10万套。今年年底实现公共租赁房入住1万套，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁房的建设和运营。
北京大学经济所常务副所长冯科认为，加大保障房建设主要针对北京房价偏高，普通市民无力购买商品房，这种手段是以疏通需求为主，是一种长期的缓解楼市困境的良方。
增加供应措施备受市场各界期待，一项调查数据显示，有19.1%的被调查者认为增加供应的措施，特别是增加的保障房等供应将给市场带来明显变化。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在北京供不应求的楼市格局中，同时加大保障房建设，能平衡供需，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。
北京中原地产分析人士指出，以北京为代表的部分城市，从2010年4季度开始的大量住宅类地块投放市场已经逐渐缓解了购房者对房源紧张的担忧。但是保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。
多项更严措施后续出台
北京楼市调控新政中，另一项严厉措施是实行差别化土地增值税预征率，税务部门对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
对此，北京联达机构总裁杨少锋认为，现在土地增值税基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候一度将预征额定为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算。现在，这个预征额的下限很可能提高很大的幅度。
他认为，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，压力将十分巨大。
北京的最新调控措施要求金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
北京易居房地产研究所所长牟增彬认为，提高首付、加强利率管理将较大抑制投资投机，对楼市的震慑作用十分突出，如果进一步提高首付和利率，那楼市无疑将遭遇寒潮。