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2011年02月11日14:01 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

南方日报供图

春节长假历来是楼市成交淡季，今年也没有例外。数据显示，春节期间各地住房成交量大幅下跌，有关专家称，货币政策的持续收紧打击了炒房客，而北京、深圳等一线城市首套房贷款优惠利率调整或取消的消息，则进一步推动了楼市降温。

然而，尽管节前国务院出台“新国八条”开启新一轮房地产调控，上海和重庆房地产税试点亦落地，各大房企报表却纷纷飘红，再创销售纪录新高。只是伴随着央行再次加息等利空消息出炉，楼市前景愈发阴晴不定，房企靓丽业绩背后的资金链隐忧也悄然显现。

■市场

“新国八条”+加息成交量急跌购房者观望

相关数据显示，春节期间广州中心区、重庆主城多个区出现零成交，珠三角二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位。尤其是一向兴旺的北京，房地产中介甚至多半“歇业”，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月北京期房住宅成交量达9557套，环比去年12月大降30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月也下滑了5.23%。

“据统计，春节7天里北京网签了41套二手房，全部为中介签约，且都是之前基本达成协议的，在假期提前网签，等到2月9日集中过户。”北京中原地产的张大伟表示，由于北京建委房地产交易网暂停网签工作，新房成交量还不得而知，但在限购、限贷、取消优惠税费等政策影响下，成交量肯定下跌。“预计今年全年北京商品房和二手房成交量可能下跌2-3成。”

而在其他房地产热点地区，春节期间的成交量也都出现了暴跌。其中，广州中心区现零成交，重庆主城多区也“颗粒无收”，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市成交降至个位数。深圳市规划国土委的统计数据显示，1月深圳新房成交4128套合计34万平方米，与去年12月份的83万平方米相比下降59.04%。深圳、南京、上海春节长假仅成交十几套或几十套房。

事实上，“新国八条”突袭楼市，第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了寒冬，节前一周各地楼市成交即开始大幅缩水。而随着央行2月8日宣布加息，市场更加相信整个楼市上半年将持续成交量惨淡局面。有业内分析认为，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。

不过，目前全国一线城市房价并没有随着成交量的下跌而下调。据中国指数研究院发布的数据显示，作为首批房产税改革试点城市的上海，1月商品住宅成交14851套，虽然成交面积154.81万平方米，环比下降20.19%，但均价却突破每平米15000元水平，达到15306元/平方米，环比反而上涨了2.81%。

据北京中原地产最新调查，在已做登记的客户中，有30%表示购房意向依然强烈，称只要有合适的房源就会立即出手购买。不过，不少购房者已经陷入观望。

然而，目前从中央到地方政府，调控意志都显得非常坚定。国务院总理温家宝在2011年春节团拜会上的讲话中再次重申，“要坚定不移地搞好房地产市场调控。加大保障性住房建设，增加住房有效供给，抑制投机投资性需求，切实稳定房地产市场价格，努力改善居民的住房条件。”而央行也赶在春节假期结束前的2月8日宣布加息，使房贷利息支出进一步加大。

“春节后北京大部分银行都将开始执行二套房首付6成、利率1.1倍的政策。其中农业银行、浦发银行、花旗银行、交通银行、深发展、光大银行、华夏银行等已经在1月底前开始在实际贷款中按照楼市调控的新规定执行。”业内人士表示，“新国八条”出台第二天，北京相关政策就纷纷落地，而上海、深圳同样如此，工、农、中、建、交五大行均出台了新规，基本取消首套房“85折”利率。

而在限购方面，目前明确将实行限购的城市已达36个，更有机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能将达到60个。

■影响

利率上升+收紧放贷房企资金链受考验

距1月26日出台“国八条”不到半个月，2月9日央行分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点后，同日，住建部随即发布了上调住房公积金存贷款利率的通知。

“这是去年10月以来第三次加息，可以说目前已经进入了加息周期的前半段。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，值得注意的是，这次加息的背景是“新国八条”和房产税叠加出台，“国家对房地产调控非常严厉的时候，即便不加息，市场也会作出调整，选择现在加息，使得加息本身的效果与房地产政策的效果叠加，将可能出现1+1〉2的效果。”

分析人士指出，尽管此次加息旨在抑制高通胀，并非专门针对房地产，但对高度依赖资金的房地产行业来说，影响首当其冲。国泰君安房地产分析师孙建平表示，短期内房地产市场必将进入新一轮观望期，购房者不敢下单，开发商不敢推盘，加之春节假期因素，2月的市场成交量必然出现大幅萎缩。

“开发商最主要的资金来源还是项目的预售款，当后期成交量出现一波明显的下跌时，将会是开发商资金链的严峻考验。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。去年以来，开发商的资金链危机已经有目共睹。Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。

据了解，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷。国家统计局数据显示，去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。

经过目前的三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。资深分析师夏立军指出，从去年下半年以来，一些融资平台比如信托方面的融资向房地产的流向也已经有所控制，整个房地产行业资金收紧的局面在今年年初还在延续。中信证券有关分析人士也表示，资金压力是2011年开发商面临的主要问题。

■应对

房企另辟渠道1月海外融资超150亿

随着银行监管部门各种收紧信贷信号的发出，一些大型开发商开始从海外进行募资，做到未雨绸缪。在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。

“今年房产信贷的发放可能会有较大下降，对开发商来说，银行资金被收紧将对公司财务和项目开发产生重要影响。所以有一些大的公司已经在筹备向海外募资，来获得更多的开发资金。”戴德梁行投资部董事叶建成表示，海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。

近日，瑞安房地产发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。据了解，瑞安此次发行的海外债券年息为7.625%，主要用于支付上海太平桥和虹瑞新城的拆迁资金，以及这两个项目的部分开发建设。在两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。

整个1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过150亿元。其中，1月14日，恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，发债金额高达92.5亿元人民币。1月17日合生创展又宣布将发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%，募集资金净额约2.95亿元。同一天，雅居乐也宣布在14日与渣打银行香港公司订立信贷协议，获得金额为15.5亿港元的定期信贷，作为公司的土地款项和一般的运营资金。

业内人士分析，这股国内房企在不缺钱的时候依然掀起海外融资的热潮，原因在于国内房企为储备资金冬粮和欧美投资机构看多人民币资产。中原地产研究部经理刘渊表示，如果银根真的大幅收紧，首先受影响的将是那些正在建设中的大型项目。这些项目因为没有达到销售标准，极有可能因为开发资金短缺而陷入被动，进而将影响到整个公司的运营。他还表示，国内资本市场、地产信托等领域仍将受到严格监管，开发商根本不可能从国内获得较低成本、投资周期较长的资金。

戴德梁行报告也预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，另一方面，国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。

据用益信托网统计，2010年信托行业共发行房地产信托项目1921亿元，同比增加328%。进入2011年，虽然房地产信托巨大的量引起政府监管层的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地产信托业务风险，使得多家主要信托公司迫于压力主动提出暂停房地产信托业务。但是，根据普益财富提供的数据，截至1月21日，信托公司共发行39款信托产品，其中投资房地产的信托产品发行量依然逐步回升。(记者牛思远实习生梁嘉茵)

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