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下载安装Flash播放器在市场和政策的变化面前，个人和企业总是渺小无力的。
2010年，为了遏制房价过快上涨，政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动。
买房的、卖房的、中介……市场里的每个人都经历了特别的一年。有的春风得意，有的疲于应付，有的一直在纠结之中。无论如何，所有人的愿望都是一样的，希望房价能够稳定，希望更多人能买得起房，希望市场能够长期健康发展。
1.
买房者：很纠结
希望市场稳定 买房不再折腾
临近年底，章辉终于买到了房子。“不一定是最好的选择，但不想再挑了，太累。”
31岁的章辉是某部委的一名公务员，几年前在北京南城买了一套小房子，但因为工作关系，一直想在东四环附近再买套二手房，方便上下班。去年12月份，国家开始对房地产市场进行调控，章辉觉得房价应该能稳住，想“定定心心”地看房买房。没想到今年过完春节，房价“疯了一样”往上涨。章辉看了几套房子，上世纪90年代的房子，价格普遍都在25000元/平方米以上，户型也不理想，迟迟没做决定。
但那段时间，即便是这样的房子，往往在章辉“考虑考虑”的这三四天时间里，就被抢走，甚至还涨价了。由于市场太火，章辉看了几套不做决定，连二手房中介都“不待见”了。
“当时打算赶紧抢一套算了，不然房价还得继续涨。”就在章辉有这个想法时，4月17日，国家出台被称为“国十条”的严厉调控政策，遏制房价过快上涨。随着政策落地，市场发生了突然的逆转，成交量大幅下跌，购房者又开始观望。房价继续上涨的势头也暂时得到了遏制。
政策从严，章辉的情绪也冷静下来。另一方面，提高二套房贷首付比例和贷款利率等新政策，使章辉的购房成本上升了不少，买房变得更难，只得继续观望。
不久，北京市出台了包括一个家庭只能新购一套房在内的调控政策，这让章辉的买房行动变得更加谨慎。“必须尽量选一套满意的房子，不然后悔的机会都没有。”
在这几个月里，楼市也出现了近年来少有的稳定情形。成交量低位徘徊，价格基本平稳，一些新的项目定价也相对合理，北京通州等一些前期房价上涨“超快”的地区，房价出现了一定程度的回落。一切似乎都在朝着调控预期的方向发展。
然而，8月中旬开始，由于房价并未出现明显的下降，加上“抗通胀”心理的驱使，市场又逐渐热闹起来，甚至重现了量价齐涨的局面。严厉的调控面临失败的危险，楼市可能又会出现人们担心的“越调越涨”的局面。
章辉的看房进程再次被迫加快。在他看中的地段，房价一直很坚挺，二手房讨价还价的空间也很小。正在章辉踯躅的时候，9月29日，国家再次出台政策，细化了此前“国十条”的政策，更加具体、更加严厉，被称为“新五条”。10月份，楼市再次成交冷清，“金九”之后没有出现“银十”。
但这次章辉没有再放慢脚步，“4月份那么严厉的政策，半年不到就被市场消化了。这次的政策，恐怕不到半年就会失去作用，还是早买早安心。”经过近一年在楼市的摸爬滚打，章辉也有了一套自己对楼市的心得。“越往后，房价越涨、调控越严厉，我买房的难度也会越来越大。”
和章辉预料的很相似，11月中旬开始，北京楼市二手房的成交量再次放大，回复到较高的水平。在夫妻双方父母的资助下，章辉利用公积金贷款艰难地买下了一套老房子，上世纪90年代的房子，70多平方米，170多万元，和年初看的房子并没有太大区别。
买了房的章辉开始每天关注北京房地产交易管理网上，二手房成交数据的变化。他开始担心房价真的会在调控之下出现较大幅度的下降，担心自己买在一个价格波段的最顶端，担心自己成为投资客的“接盘者”。
“买之前担心房价还会大涨，越来越买不起。买完了担心房价会大跌，那样打击更大，那么多钱就打了水漂。”章辉说，“但愿今后房地产市场真的像政府说的那样，可以稳定地发展。这样，最起码老百姓买房不用担惊受怕，像我这样折腾。”
2.
开发商：不好过
顺应市场定价 加大促销力度
开发项目的门槛提高、打击囤地捂盘、预售资金监管、融资渠道几乎全部断绝……在最严厉的调控中，开发商的日子应该是最难过的。但万科却用了11个月的时间，就实现了1000亿元的“天量”销售额。不仅提前4年实现了公司的目标，甚至已经成为全球首屈一指的住宅开发企业。
比起年初的时候，万科总裁郁亮显得清瘦了许多。并不是因为公司的事务忙碌得消瘦，而是他自己积极健身减肥的结果。在政府频频调控楼市的这一年，在企业创下最好销售业绩的这一年，郁亮本人却有了更多属于自己的时间。
万科逆市创下千亿销售额，是不是意味着宏观调控失败？事实上，受调控的影响，整个房地产行业的资金链越来越紧张，许多企业的日子并不好过。“龙头企业的优秀业绩并不能代表整个行业。”郁亮认为，恰恰是在宏观调控中，万科选择了正确的战略，才实现了销售佳绩，也才让他自己得以更轻松。
楼市调控调的是什么？是房价过快上涨，是推动涨价背后的投机炒房、开发商靠捂盘囤地获取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高价房、豪宅等。万科的战略避开了这些楼市调控的重点。
郁亮介绍，首先，万科一直重视购房者首次置业和首次改善的需求，坚持做普通住宅。而调控恰恰是保护这部分需求的。目前万科所做的产品60%是90平方米以下的小户型住房，受宏观调控影响小。其次，万科一直在顺应市场形势，合理定价、快速销售、快速周转，绝不捂盘，要求新推盘项目当月销售率不低于60%。在调控加码，一些项目销售低迷的时候，加大了促销力度。
在这种战略的指引下，万科不仅销售额创佳绩，在全国范围内的市场份额也从调控前的3.9%提高到5.7%。“万科肯定不是利润最高的房地产企业，但坚持这种战略，能够有效地应对调控带来的行业波动，也是顺应市场形势的行为。”郁亮说，“我们也不仅仅关心利润，更关心增长的质量，客户是否满意，房子的质量和性价比如何，给股东和员工的回报是不是更大。”
但房地产调控并非对万科没有任何影响，最直接的影响就是“钱紧了”。今年下半年开始，万科在各地都有与其他企业合作拿地开发的项目，明年这种合作会越来越多。
对于明年的市场形势，郁亮的判断是，调控还会继续，市场波动也会继续。“我们不对明年的销售额、利润做任何计划，还会继续坚持今年被证明成功的战略，顺应政策和市场的变化，积极主动的应对。”郁亮说，“我们是欢迎调控的，调控是为了市场的健康稳定，只有市场稳定了，企业才能可持续发展，才能成为百年企业。”