八大险企竞购北京CBD 金融机构抢占北京新地标

2010年12月17日11:31 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

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保监会强调投资不动产需遵循专地专用原则对险企购地行为密切关注

近日北京CBD核心商务区的招标再度引来各方关注。以泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等险企为主的金融机构扎堆竞购该地块，取代万通、万达等传统房企担当主角，并在几大地块上纷纷报出最高价，成为抢占北京新地标之战中的一景。

这是9月份保险资金投资不动产新政出台后，险企首度高调集中亮相。业内人士预计，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。此次险企出手拿地做商业自用，符合现行政策。但对于新政后险企投资热情高涨、出现抢购土地盲目跟风的现象，保监会有关负责人表示将密切关注。除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，金融机构集中“转行”做地产，自用需求究竟有多大？这背后恐怕还是汹涌的资金推动。

扎堆竞购CBD地块

在险资投资不动产政策放开后，保险资金开始扎堆拿地了，目标是北京地标CBD地块。在12月7日CBD核心商务区6宗地块第二轮投标现场，保险公司的身影格外引人注目，入围名单共出现8家险企，他们锁定的目标是原中服地块分拆后的4宗（Z3、Z4、Z5、Z6）地块，而且在报价中均显示了其强大的资金优势。

从现已公布的入围名单来看，险企呈一马当先的态势，涉足了除Z15地块以外的其他地块，其中在三个地块的竞标上，泰康人寿、生命人寿、安邦财险和它们各自的联合竞标伙伴分别报出了最高价；生命人寿、华康资本（保险）、安邦财险分别出现在两个地块入围名单中，流露出志在必得之意。

来自北京市土地整理储备中心的信息显示，Z3地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的4家单位中有两家是保险机构。其中，泰康人寿与标准投资集团的联合体报价最高，为31.2亿元；阳光保险和阳光财险的联合体报价次之，为25.4814亿元。

Z4地块的规划建筑面积为14万平方米，招标底价为20.23亿元，参与竞标的3家单位中仍是险资报价最高。生命人寿和联通组成的联合体报价高达35亿元，高于民生银行的29.96亿元报价。Z5地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的3家单位中，安邦财险、和平健康保险、标准投资集团组成的联合体报价最高，为25.2亿元。

而Z6地块的规划建筑面积为19万平方米，招标底价为27.455亿元，参与竞标的3家单位中最高报价为42.75亿元，而安邦财险、生命人寿、安邦人寿、标准投资集团组成的联合体以39.9亿元的报价排在第二位。

据透露，第二轮评标将在3-7个工作日出结果，但是否将向社会公布，则视情况而定，截至目前，招标结果尚未披露。北京市土地储备中心有关人士表示，此次是综合评标，并非所有报最高价的开发商都能在评标中胜出。

不过险企对此地块的热衷值得关注。仲量联行北京投资部董事庞树东表示，北京市CBD的写字楼开发风险几乎为零，具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势，并且在市场上有良好的估值体系，这符合保险公司的投资偏好，回报稳定理性。

对于此次险企扎堆竞购CBD，保监会有关人士表示，上述险企出手拿地是商业自用，符合现行政策。险资投资不动产须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。若发现违规操作，保监会将从严查处。

不过，最有意思的是，除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，其中中信集团给出63亿元最高报价的Z15地块，更是要建成北京最高的建筑——500米的北京新地标，63亿元也成为“北京土地出让史上最高报价”。金融机构一掷千金集中“转行”做地产，自用需求究竟有多大令人怀疑，这背后恐怕还是与汹涌的资金不无联系。

“最近多地都出现了年底土地竞拍疯狂的景象，地王潮再次出现。央企、民企、连金融机构也出现在其中，主要还是钱太多了没处去，买地买房最保值”，一位业内人士评价说。

明年或成土地“大买家”

保监会9月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》明确，险资投资不动产仅限于商业不动产，办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，自此，险资投资不动产闸门开启。

国际知名物业公司戴德梁行预计，随着保险资金进入不动产的开闸，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。

“在住宅地产遭遇频频调控、开发商资金链比较紧张的情况下，无疑给了险资和金融机构通过持有方式进入商业地产的机遇。”对外经贸大学保险法研究中心主任王国军表示，由于险资投资物业时通常会选择持有型物业，商业地产就成为其首选投资也是惟一的投资渠道，这跟当下的调控并不相违背；另外，住宅地产在经过长期的高速增长之后，商住价格倒挂的情况已经非常严重，因此当下正是商业地产价格较低的时期，险资选择这个时候进入也是考虑了这样的因素。

来自保险公司的分析人士表示，现在拿地时机不错，调控政策使房价不再飙升并趋于稳定。此外，随着保险公司业务规模的不断壮大，保费增速加快，资金不断增多，资金运用压力比较严峻，同时，保险公司员工的不断扩大，也带来对自身物业办公用房的需求。

事实上，自三季度以来，保险公司已开始频频出手成熟物业。人保、平安、太保近期在洽购商业物业上均有所收获。

今年9月，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。不过中汇广场是平安自用的办公楼，用的是平安自有资本金，平安目前尚无险资投资商业地产的案例。但平安集团副董事长孙建一表示，随着保险资金的投资渠道进一步开放，公司会逐步加大对商业地产和其他新的投资渠道的投入。

人保集团则于10月底与北京西城区有关单位签订意向书，拟以近40亿的价格买下首都时代广场作为其新总部。太平洋保险正运作以40多亿元的价格买下上海世纪商贸广场。

泰康人寿则在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。有消息人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

业内人士普遍预测，投资不动产一定程度上能化解险企投资压力。申银万国统计数据显示，投资商业地产可获取5%-8%的收益率，对应较低的波动率，风险较小；美国的商业地产收益率与中国类似，长期在7%以上，5%左右来自租金收入，2%左右来自资产升值。

“养老社区”圈地热情高

不动产投资新政的开闸，也使险资成为地方政府眼中的“香饽饽”。据了解，一些发达省份纷纷把建设养老实体作为“保民生”的重要方面，这和险企延伸产业链、建设养老社区的思路不谋而合。中国人寿有关人士透露，现在到地方都会受到各地政府的热情接待，会谈的主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设。而作为特大型金融企业，他们很受地方政府欢迎，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少的优惠。

在养老社区建设上，中国人寿“一南一北”的格局已初步形成，目前已在河北廊坊建立养老社区项目，总面积过万亩，首期投资约100亿元。同时正在海南筹划建立类似的社区。而泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司负责养老社区的建设，已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

有地产人士表示，保险公司动辄数十亿购买上千亩土地开发养老社区，有规避新规，变相地介入住宅开发之嫌。养老社区的用地性质是属于经营性的还是非经营性的，应该协议转让还是招拍挂，政策都不明朗，保监会应针对养老地产圈定行为出台新规细则。

对此，保监会有关负责人表示，自不动产开闸以来，险企投资热情高涨，出现抢购土地、规划较大的现象，有跟风、盲目倾向，保监会会对此保持高度关注，严禁借开发养老社区之名圈地。