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下载安装Flash播放器明年即将迈入“十二五”。“十二五”期间保障和改善民生是重要主题，政府对房价上涨的容忍度将更低。如果房价出现反弹，势必招致更为严厉的调控措施。
临近年末，对于全年房价的整体判断和明年走势的预测开始升温。12月7日，社科院发布的2011年《经济蓝皮书》预测，今年全年住宅价格涨幅为15%左右，仍高于城乡居民收入增长速度。
从4月份楼市新政到9月份二次调控，从信贷、税收再到限贷、限购，今年以来调控重拳频繁出击，政策出台频率和严厉程度前所未有，楼市也在火爆与冷清之间跌宕回旋了几番。那么调控实际收效如何？房价下降的最终动力来自哪里？在年末楼市调控的关键节点上，调控政策的下一棒又是什么？
11月份一线城市的成交量显示出楼市调控基本上朝预期的方向进行。长江证券的一份研究报告显示，上海商品房成交面积11月环比下降3%，深圳一手房成交面积环比下降50%，延续了出台限购令之后的走冷趋势。一线城市中只有北京网上期房签约面积环比上升32%，但这主要是受12月份北京开始实行商品房预售资金监管、新开楼盘骤增的影响。
尽管成交量仍呈回落趋势，但是房价依然在高位徘徊，表明调控形势依然不容乐观。中国指数研究院的最新数据显示，11月份全国十大城市中只有南京房价环比下跌，其他9个城市房价平均环比上涨0.41%。其中最为典型的是上海，商品住宅成交均价已连续三周高于2.3万元，周均价在12月份首周内创下了每平方米23489元二次调控以来的新高。
在二手房市场上，北京某中介人员对记者说，近期看房人数持续上升，购房需求仍然强劲，房价上涨的预期又有所抬头。而且全国土地成交依然活跃，种种迹象均显示出楼市在这个冬天并不太冷，房价下调面临很大阻力。
实际上当前楼市的平静期也是拉动房价上涨或者下降双方力量的僵持期。持续的严厉调控已经积蓄起促使房价下调的很大力量，比如在土地出让、建设和交易环节进行了严格限制，收紧开发商的融资渠道，许多城市出台了限购令。但是在通胀预期和流动性过剩双重压力下，公众对房价上涨仍有很强的惯性预期，开发商也寄希望于挺过今年的冬天到明年旺季大量回笼资金，诸多因素加剧了楼市调控难度。两种力量的博弈结果将决定明年房价的走势。
可以肯定的是，明年即将迈入“十二五”。“十二五”期间保障和改善民生是重要主题，政府对房价上涨的容忍度将更低。如果房价出现反弹，势必招致更为严厉的调控措施。
不仅如此，今年我国保障性住房建设步伐加快，据了解目前北京已经竣工各类保障性住房5万套，超额完成了4.6万套的年初目标。近日市场上传出消息，2011年我国保障性安居工程住房建设规模或将达到1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%。
中投证券分析师李少明认为，这一规模远超市场预期，按照商品房开发周期，明年住房供应量本来就很大，庞大的保障房供应规模将形成较大的供给预期压力。随着保障性住房的覆盖面扩大，分流一部分刚性需求，房价上涨预期和压力将很大程度得到缓解。
另外，许多地方政府对公租房、经适房、两限房的保障对象、定价标准、配套政策重新进行了梳理和规定，意味着保障房建设已纳入体系化的轨道，由政府主导对价格实行管制(例如广东规定公租房租金不超过市价8成)，将明显影响和引导市场预期。