监管层收紧房贷路线图

2010年11月20日10:07 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号:T|T
关键词: 监管层 房地产市场调控 路线图 开发贷款 土地储备贷款 房地产信托 房企 个人房贷 房地产贷款 四证

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本报记者 杨中华 北京报道

11月15日早上的一条新闻引起了房地产商和市场的高度关注,该新闻报道指出,工、农、中、建四大行在10月底已经停止房地产新增开发贷的审批,而这次停止并非月度性停贷调整。

当日下午,部分大行否认有这个政策,称银行并没有停止房地产开发贷。传闻虽然被否认,但该消息估计激出房地产企业一身冷汗,因为年底之时,正是需要资金之际。

虽然传闻被否认,但监管层不断收紧商业银行对房地产企业发放开发贷款、土地储备贷款以及个人房贷的事实,也能从其每季经济形势通报会对房地产风险的措辞变化中感受得到。

传开发贷停止

四大行停止开发贷款,这条新闻占据了11月15日财经网站的主要位置。虽然当日下午,中农工建四大行的新闻处均对外否认了该消息的真实性。

相似的情况在8月末也曾经出现过。8月末,市场传闻商业银行在8月余下的工作日中停止发放开发贷,随后国有大行在中报发布会上否认了传闻。

一面是政府不断出台房地产调控政策,一面是市场传闻商业银行停止开发贷款,在不到4个月内,出现两次传闻,商业银行是否接到监管层的窗口指导却无从考证。

11月17日,一位股份制商业银行人士接受本报记者采访时表示,虽然四大行否认了传闻,但是并不能够排除监管层对商业银行进行了临时指导,或者商业银行总行根据国家政策调整贷款结构,并把审批权收至总行层面。实际上从年初开始,房地产贷款一直处于趋紧的态势。

上述人士分析道,商业银行本着早放贷早收益的原则,基本上前三个季度就把贷款额度用得差不多了。而且,前10个月金融机构已经发放了6.9万亿的新增贷款,在余下的两个月内的放款空间不是很大。如果说10月末就停止新增开发贷的发放,也是有一定可能性的。

从监管层的数据也可以看出,商业银行从年初以来一直在不断减少房地产贷款的发放。1-4月份,房地产贷款月增2671亿元,从5-8月,呈现一种下降趋势,分别为1817亿、1273亿、1033亿、1000亿元。

房地产信托的火爆也佐证了商业银行不断在收紧房地产贷款。根据普益财富提供的数据,从8月-10月,房地产信托产品累计发行规模高达349.54亿元,超过了2009年全年的发行规模312.72亿元,并且8、9、10三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%,而其中有部分房地产信托的预期收益率超过了15%。从中可以看出,房企不惜付出高额成本来进行融资。

监管层收紧房贷有迹可循

无风不起浪!

市场上停止开发贷的传闻不断,实际上与国家调控房地产有着密切的联系。

随着政府对房地产市场调控不断的深化,个人房贷也与时俱进。监管层从限制商业银行发放第三套房贷款,到要求商业银行停止发放第三套房贷款,再到不能够提供当地纳税证明的也不能申请房贷,以及要求商业银行禁止发放大额消费贷款曲线救房贷。

监管层对个人房贷的收紧是消费者能够切身感受到的,而监管层年初禁止信托输血房地产土地储备贷款,再到限制房地产开发贷款,并且对60家大型房企风险摸底,无不反映出监管层对房地产行业风险的谨慎。

随着国家房地产调控的进一步深入,监管层也要求商业银行做得更加细致化。监管层要求商业银行以集团为单位,实行集团并表授信,并且集团和成员企业贷款总额度不得超过在建工程的五成。

而在国十条刚刚颁布之后,监管层在第三次通报会中曾指出,要求商业银行认真落实以在建工程为抵押贷款的审慎要求,并且要根据实际情况控制房地产企业开发贷款的成数。

在政府对一些囤地、炒地以及捂盘惜售、延迟开竣工时间以及“四证”不全、项目资本金不足的房企进行曝光时,监管层也从开始的不能对其发放新增贷款,并要积极保全已发贷款,再到防止房地产信托为上述企业提供融资,紧接着发展到对上述不合规房企禁止发放新的开发贷款和贷款展期。

在4月份,银监会一部主任杨家才在接受媒体采访时指出,房企的开发贷款和土地储备贷款还跟房屋销售相挂钩,销售款在银行封闭运行,随着卖房的进度偿还原来的贷款。随后,监管层要求商业银行要经常测算项目开发的进度以及用款需求,并且根据“受托支付”和“实贷实付”原则,把握好发放贷款的节奏,并严格要求对出售款回流进行限制。

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