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2010年11月08日10:13 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

《投资者报》记者 刘敏

楼市“二次调控”开始后的一个多月来，有一个名词就在一直搅动着房产市场中各方的神经，它就是“退房潮”。与此同时，《全国各地楼市涌现“退房潮”》、《楼市回调引发退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限购令“速冻”引发退房潮》……等醒目标题在资讯发达的当下几乎是随处可见。

“不少退房者实际上并不是不想买，而是行政限购出台后不得不‘被退房’了。”11月2日，在链家地产北京惠新西街店门口，一位高级置业顾问这样给《投资者报》记者解释，即便如此他也坦言，原先与自己一直在联系的许多想买房的客户，“现在再约看房已经不愿意去了。”

无论近来退房的人是缘于新政障碍，还是出于那种像买错了东西一样有点后悔的感觉，最新的统计数据正在显示着一个客观事实：房地产成交量自10月中旬开始正在急剧下滑。

“政策加码已经促使房产市场重新进入观望期，楼市的成交量也正在沿着二次触底的趋势发展。”世联地产首席分析师王海斌对《投资者报》记者分析道，“成交量的二次探底和房产调控政策的持续将使开发商资金链日趋收紧，因此成交量二次探底很可能成为引发房价开始下跌的主要因素。”王海斌表示。

而在《投资者报》记者调查后发现，王海斌的判断正在一点一点成为现实。

争议“退房潮”

“近两三周，来我们这里咨询的客户中，因退房引发的房产纠纷能占到六成以上。”北京世纪律师事务所合伙人赵东告诉记者，据其大致总结，和8月初楼市开始有回暖迹象时相比，近来的退房纠纷主要是买房违约退房，而就在两个月前，他接触到的退房纠纷中的起因还主要是卖方因惜售而悔约。

而引发买房违约退房的原因，主要是自9月底以来的楼市二次调控政策潮，其中截至目前已有14个城市出台的“限购令”更是主要因素。

赵东分析，因政策法规变化导致的退房现象主要是这样形成的：在各个城市出台“限购令”之前，因楼市反弹，许多观望已久的人们开始入市买房。买房的过程包括看房选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官方网站打印买卖合同、确认后再到网上备案等步骤。完成这些流程新房需7至10天，二手房则需更长时间。而自“二次调控”开始后，一些买房者交了定金、签订了认购合同，但还没来得及网签之时，就遭遇当地“限购令”的突然出台，“限购令”规定一户家庭只能新购一套住房，且要求自发布之日起执行，因此那些没有完成网签的购房合同就在贷款、过户等方面均遭禁而只能选择退房，纠纷也随之而起。

那么这一现象能在多大程度上得以扩散？中原地产测算后预计，因“二次调控”一系列政策，整个全国一、二手房市场可能在四季度增加超过10万套左右的退房。

对于这种判断，伟业我爱我家市场研究院认为，实际发生的可能性并不大。其依据主要在于对于购房者而言，因退房造成的违约损失比因调控政策而增加的购房成本要多，这样会促使绝大多数购房者权衡利弊之后放弃退房打算。另外，伟业我爱我家市场研究院认为调控政策从中期看是为解决房地产供需的结构性问题，长期看，购房者对房价向上的预期依然存在，因此大规模的“退房潮”难以形成。

成交量“二次探底”

虽然对于已经购房者会不会退房的争论还在进行之中，但以“限购令”为首的一系列调控政策对欲购而未购房者起到威慑作用已经相当明显，刚刚过去的10月份楼市人气较9月明显逊色。

根据浙商证券对北京、上海、杭州、南京、长沙、成都、东莞等15个重点一、二线城市跟踪监测：10月第一周这15个重点城市的总成交套数和成交面积环比就分别大幅下挫了57.19%和59.31%；第二周，由于成交数据备案的滞后性，这两项数据出现了反弹，随后便开始了加速下降；第三周，这15个重点城市的总成交套数和成交面积分别仅为40669套和403.93万平方米，成交套数和成交面积环比分别回调了10.06%和10.93%；至第四周成交套数和成交面积环比更是分别下降了22.57%和20.40%，降幅环比分别加快了12.51个百分点和9.47个百分点。其中，重庆商品房成交环比下滑超7 成，涉及成交面积达80万平方米，位于跌幅榜首位，其次为南京，下跌43%。

而从一、二线城市的具体情况看，一线城市由于受到限购令的影响，成交量的下滑速度和幅度远大于二线城市。

数据显示，一线城市最新成交量较10月中上旬的高点下降了45%，而二线城市的下降幅度则为15%。整个10 月份，北京网上期房签约面积约78.59万平方米，环比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交约170万平方米，同比下降31%，环比下降8个百分点；深圳一手房成交45.68万平方米，同比下降8.64%，环比降幅为1.4%。

“成交量加速下滑已经开始反映趋势的转向，目前的市场自8月出现反弹之后已经重回观望期。”世联地产首席分析师王海斌分析道。

王海斌介绍，世联地产9月中下旬针对全国购房者的调查数据显示，六成购房者认为8、9月份的楼市成交回暖是短期现象。其中，一类城市购房者认为是短期反弹的比例为66.7%，明显高于二、三类城市的55.3%。9月底以来的政策加码恰恰吻合了这部分购房者的预期，强化了投资者的观望心理，因此其预计未来成交量将持续下滑，尤其是购房者认为“短期反弹”比例较高的一类城市。

据王海斌介绍，通过对2007年“9?27”新政后市场状况的分析，世联地产研究部门发现多数城市房地产市场均经历了量跌价滞、量升价稳、量价齐跌、量升价跌、量价齐升五个阶段。

与之对比，本次调控过程也呈现出极大相似性。

在本轮调控新政伊始，信贷、税收和土地政策三管齐下，新政后仅两个月，一线城市成交量快速下跌54%进入谷底，同时70个大中城市房价环比并没有降低，这意味着市场进入第一阶段。8、9月份的市场成交回暖，宣告市场进入第二阶段即量升价稳；9月29日，中央政府“五项措施”出台，给各地楼市打了一剂强力“退烧针”，宣告第三阶段的开始，刚刚过去的10月份已经显现出该阶段的一些特点，这意味着接下来市场将出现的局面是——量价齐跌。

分析之所以会出现“二次触底”的局面，世联地产研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。成交量首次触底之后价格依然坚挺，部分持有观望心态的客户对政策看空，认为房价下跌可能性不大，于是急于出手，导致市场局部回暖，市场进入第二阶段。但此时成交量仍处于低位，开发商迫于资金压力，不得不降价回款促销，市场进入第三阶段，价格呈下行态势，市场看空者继续观望，成交量二次触底。直到价格下降到部分客户的心理预期之后，这部分需求逐渐释放，市场才会进入第四阶段，价格底部继而形成。

“直到成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。”王海斌表示。

房企缺血 房价承压

近期全国多地频频出现的“血荒”现象引起社会多方关注，但对不少房地产企业来说，要不了多久，可能也要为“血荒”而发愁了，不同的是，企业的“血”是资金而已。

从房地产企业的资金来源来看，主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金，和以定金、预付款、个人按揭贷款为主的其他资金。从资金支出来看，房地产资金支出主要是开发投资、土地购置费、商业银行贷款的本金偿还和利息支出，以及税收支出。

从房地产企业支出数额来看，广发证券根据前三季度已公布的数据预计，今年全年总支出将接近7万亿元。但由于今年开工面积的加大，未来持续资金注血需求也在不断加大。可从资金来源上看，随后的情况却已不容乐观：调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望，住建部随之上调住房公积金存贷款利率，限购政策的出台直接减少了商品房的成交量，进而不利于开发商的销售回款；央行加息使得地产企业的资金成本提升；商品房预售资监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。

据统计2010年1~9月，房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。销售面积增速持续放缓将直接减少房地产销售环节中的定金、预收款及个人按揭贷款，这些资金在房地产开发资金中约占40%。

“这种低回报、高投入的局面势必将加紧开发商资金的紧张，新出台的银行按揭首付至少三成的政策也将加剧这种紧张局面。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，房地产开发商资金链日渐趋紧已经明显成为一个客观的现实。”世联地产首席分析师王海斌称。

实际发生的情况也正是如此。根据Wind资讯统计数据，截至10月28日，900多家已经披露三季报的上市公司经营性现金流已经从一季度的-230.34亿元，回升至三季度的704.10亿元。而83家房企的经营性现金流却是-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。

这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。其中，“万保金招”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。除了经营性现金流大幅下降外，83家上市房企三季度末现金及现金等价物余额也仅为160.26亿元，相比去年同期的644.31亿元下降了75.13%。而同期83家房企的负债总额高达6665.31亿元。

更加明确而雪上加霜的消息是：10月26日，在银监会召开的2010年第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康表示，要继续严格执行差别化住房信贷政策，要高度关注房地产贷款风险。严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。

“房地产开发不同于别的行业，资金占用高、周转时间长，如果不给贷款，这样耗下去，最后的结果会是什么？很简单，两个字‘降价’。”招商银行宏观与策略分析师徐彪对此表示，并且他预计，一旦开始降了，市场对于价格走势的预期将会发生戏剧性逆转，当预期逐渐形成以后，价格只能一路向下走，形成新一轮恶性循环。记者对多家机构的采访中也发现，对未来12个月房价走势的判断，最保守的是回落20%。

调控政策长期化

房价恶性循环的预测虽然现在还没有发生，但房价回落已经成为近期调控政策剑指的明确目标。10月份，与房地产直接、间接相关的调控政策，无论从出台密集度还是力度来看，称之为“政策潮”绝不过分。进入11月，调控政策的出台仍然没有歇止的意思。

11月2日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中主要内容包括：第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以及停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

结合10月29日媒体报道的一则消息：从11月1日起，对购买首套住房的贷款业务，将全面按照首付最低三成，利率最低8.5折执行。

据伟业我爱我家房地产经纪公司市场研究部分析认为，目前房地产市场上的纯投资投机客已经控制在了5%以内，取消7折优惠利率及公积金贷款政策的部分内容，其目标显然并非冲着投资投机炒房客，受这些政策影响的主要是首次置业的自住型购房者。

“这些都在表明，对房地产的调控在持续深化中。”中信建投首席宏观分析师魏凤春表示。他认为这些都预示着政府对管理资产泡沫的决心和实质动作，“房地产泡沫不会破灭，但并不意味着‘重复过去’的机会，调控的长期化和利益秩序重建来临。”魏凤春坦言。

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