对话潘石屹

低档房

可能小幅跌价

究竟北京房价何时出现拐点？行内的“大腕儿”最有说服力。记者近日电话采访了SOHO中国有限公司董事长潘石屹。他说，2008年北京低档商品房价格可能会出现小幅度下跌，但从北京房地产市场整体来看，2010年可能是拐点。

拐点2008年不会出现

记者：请您预测一下北京今年房市走势。

潘石屹：北京房价在2008年的表现，就是低档商品房的价格可能要跌落。而整体房价拐点还不会出现。根据分析，2008年开始，单价在8000元以下房子的价格可能会出现“拐点”。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。

记者：低档房价格下跌原因何在？

潘石屹：北京经济适用房、廉租房政策的出台，是拉低房价主要因素。比较远的地方的低档商品房的价格，因为土地的供应量比较高，政府又有各种各样的政策限制，所以有可能跌，而在三环之内，四环之内的价值，跌的可能性不大。

记者：房地产行业的涨跌是和整个经济形势的关系是怎样的？

潘石屹：房地产行业不是一个孤立系统，它与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关。在全球经济一体化的今天，我们甚至要观察全世界的经济形势是否出现问题。如果整体经济健康，行业中的问题是可以通过小的调整得到纠正的。宏观经济的因素，是我无法了解的，也是对2008年房价影响最不确定的因素。

笼统说出现拐点不确切

记者：除北京外，中国哪些地区哪些房地产品种出现了过热？

潘石屹：中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平千差万别，各地市场情况各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。深圳市场与一般城市不同，要不有人买，要不干脆就没人买，所以才会出现成交量萎缩70%的现象。它不具有代表性，不能把深圳的特殊现象放大来看全国。从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发上，在政府加大廉租房、两限房、经适房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的。

西城海淀大兴

房价“泡沫”大

记者在调查中了解到，去年本市城区房屋售租价格上涨较快，而通过房屋售价和租价的比值，可以看到该地区房价是否存在泡沫。记者根据中大恒基、链家地产提供的近千处楼盘的售租样本了解到，去年西城、海淀、大兴三区房价“泡沫”最大，其中大兴区二手房的售价租金比接近360。根据规定，超过300即表明房产泡沫较大，投资风险较高。

据悉，去年以来，本市二手房售租比值普遍上涨，其中上涨点数最多的是大兴、西城和海淀。

北京某楼盘销售经理张勇告诉记者，大兴、西城、海淀三个区售租比大幅上涨，最大推手就是“房价涨幅与租金涨幅”的相对“倒挂”，表明这些地方二手房价值已“透支”。链家地产副总经理金育松告诉记者，换个角度说，如该区域的各项配套不能得到及时的跟进，其房产的投资风险会相对较大，投资价值会减弱。因此短期的房产投资者需要慎重考虑这些区域的房屋价格。

根据统计显示，今年大兴、西城和海淀的房价涨幅均超过了30%，大大超过京城整体价格23.1%的涨幅，但上述三个区的房屋租金涨幅却均低于全市整体的租金涨幅。

记者手记

百姓买得起房最重要

从2007年底开始，起于深圳的“房价下跌、炒房者被套”风呼啸北吹，一时间人们都在问：北京房价真的在跌吗？会跌成什么样子？炒房的该何时“抽油”，而急于买房的又该何时出手？

据了解，目前急于在北京购置房产的多为外地在京工作人员，这部分人的月收入在四五千元以上，收入相对固定，但多数没有北京户口，经适房显然与他们无缘，能选择的新房只有偏远地区的小户型。然而由于利润等因素，偏远地区小户型非开发商主推，因此即便总价下跌40万，买套房子仍要200万左右，甚至更多。

不管房价下跌与否，普通老百姓能够买得起房最重要！炒房客死盯房价拐点，有住房需求的大部分人仍买不起房子，少数能买得起房子的怀里揣着“银子”观望。大城市房价高并非北京一地独有，上海、广州、深圳的房价不比北京低，但贵到像现在大多数人无法承受的地步，这就需要反思了。万科董事会主席王石曾在公开场合表示，如果一个城市的中产阶级都买不起房子了，那么这个城市的房地产行业迟早要受到惩罚。我个人建议，三四年之后再买房不算晚，租房比买房更划算。

对于那些仍为买不买房而痛苦的人，还有一个观点也可供参考：买不买房？何时买？最终还是要由自己决定，因为对于未来的发展、家庭的情况，只有自己才最清楚。