去年底，有专家称物业税可能今年试点，一石激起千层浪。一时间，物业税话题引发众多猜想。那么，如果出台物业税，可能有什么影响？带着这些疑问，本报记者专访了财政部财政科学研究所所长贾康。

记者：有关物业税的报道林林总总，请问物业税探索的初衷是什么？

贾康：中国房地产税费的基本现状可以概括为“两个双轨制”和“一个不规范”。

首先，中国有关房地产的税收表现为内资外资的“双轨”。外资企业有一个统一的房地产税，而内资企业没有。另外就是城乡之间也是“双轨”的，房地产税的规定主要覆盖城镇，而不是农村区域。与此同时，在正税之外，仍有非常复杂的收费，规范程度很低。

除此之外，多年以来，绝大部分土地收入在地方政府手里掌握。客观地说，地方政府拿到这些资金以后，支持了当地社会经济发展，但是也造成了资金运行中间的紊乱、无序，助长了一些短期行为。

房地产税费改革势在必行，这已经有了最高决策层级的要求和表述。中共十六届三中全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中要求：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。虽然就这样几句话，但是大的方向已经有一个勾画，就是要把税费的改革放在一起考虑，把那些不合理的收费取消，开征统一的物业税。

党的十七大报告中指出，要“完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务能力”，这方面的制度建设和配套改革也与物业税有关。这一税种如果出台，将成为在省以下落实与市场经济相配套的分税制财政体制和促使地方政府职能、事权履行机制合理化的重大改革措施。

记者：对于物业税出台后可能的影响，现在社会上有两种观点：一类集中于通过征收物业税抑制投机、稳定房价；另一类认为物业税与调控房价无关，而是着眼于税法变革和财政管理体制完善。对这两类观点，您是如何看的？

贾康：物业税确实可以产生一定的调控房价的作用。物业税如果推出，一般百姓就会因房产保有环节的税负而调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型的房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有。这样一来需求结构和需求量都改变了，传递到供给方，开发商他们也须适应这种需求结构和需求量的调整，更多提供需求方要求的小户型、低价位的不动产。然而，这总体上是一个中长期的过程。税收对房地产市场的调节一般只起辅助性作用，不能落入“税收万能论”。

物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种，就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制不理性投资，形成不动产保有环节的稳定的长期收入。

另外，开征物业税，还可以为推行分级财政提供重要配套条件：即规范房地产收费，将其调整到公共财政所要求的简便、透明和规范的状态。

记者：物业税是国外比较普遍的一种税收制度，请问国外经验对我国制定物业税有哪些借鉴意义？

贾康：在美国，民众缴纳的税种中，物业税最多，而且是根据个人财产的市值作为税基评估的主要依据，按一定比例计算征收。一般来讲，美国征收物业税的首要功能是使地方政府用这笔钱改善社区环境和公共服务，提高本地生活质量，吸引更多的人来本区购买住房和投资。一般情况下，本区县征收的物业税无需与州或联邦政府分享，而且各地区的物业税率差异很大。

物业税在美国、日本、墨西哥等诸多国家也早已实施。对于财产评估是否公平、税负是否过高等一直存在较多争议。物业税的国际经验各国都有其自身的特点，在某一个时点横向展开，各国特点各不相同；各个国家自身发展不同阶段上，也不相同。所以，我们在考虑向外“取经”，借鉴国际经验、制定政策时，要十分谨慎。在某些经验还比较模糊的时候，需要做多种角度的细致的探讨，不要轻易地一下落到全局实践的层面。

记者：开征物业税还需具备哪些条件？

贾康：我国物业税的试点范围已从六处扩大到十处，总体发展趋势是渐进的，但是应该尽可能争取把渐进过程推快一点。经过初步了解，这方面的配套条件现在很快到位还有困难，比如相关的管理人员培训、相关的适用技术因素到位，以及在《物权法》推出以后怎样使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位，显然还是具有难度的。

目前完善不动产登记制度，在产权登记环节如何处理小产权问题等，都是物业税出台必须扫除的障碍。物业税把房产的评估价值作为计税依据，关系千家万户，那么评估怎样才能尽可能公平、合理呢？这些也都是需要稳妥解决的问题。