上周闭幕的中央经济工作会议宣布明年将实施“从紧的货币政策”，本周央行和银监会又进一步细化了“第二套房贷”的认定标准———

在中国经济持续稳定的基础上，通过不断的调控措施，上海房地产市场是可以保持健康、持续、稳定的发展的。而一个健康的房地产市场，必将呈现一定的周期性，波浪式发展、螺旋式上升将是一个较为理想的状态。

央行和银监会在本周发布的通知中，要求各商业银行以户为单位执行第二套房贷政策，并将住房公积金委托贷款也纳入第二套房贷的约束范围。这一规定无疑比此前大部分商业银行以个人为单位认定第二套房、不考虑公积金贷款等因素的执行标准更为严厉。这两天，上海楼市中的观望气氛陡增，业内普遍认为，近期市场购房需求将受到较为明显的抑制。

今年以来，国家和上海相继出台了多次加息、征收非普通住宅转让土地增值税、作出新的商品住房预售规定、收紧第二套房贷、开征土地使用税等多项调控措施。明年，实施10年之久的“稳健的货币政策”又将被“从紧的货币政策”所取代。在这套“组合拳”作用下，上海楼市将出现怎样的变化？

银根将越抽越紧

房地产市场的发展以及房价的走势，从来不是孤立的，而是同宏观经济密切相连。近几年来全国房价出现快速上涨，表面上看是一个行业问题，但实质上也是宏观经济政策、金融政策等多种因素综合作用下的产物。

回顾本轮房价上涨，除了旺盛的自住需求外，流动性过剩也是加速各类资金流向楼市、股市的重要原因。此次，中央经济工作会议确定了下阶段“从紧的货币政策”的宏观调控基调，那么诸如加息、上调准备金率、控制信贷规模等措施，都是可以预期的调控手段，目的是为了控制流动性过剩，防止经济增长由过快转为过热。而当银行的信贷龙头愈拧愈紧、贷款利息不断增加时，一方面将直接增加房地产公司的财务费用，使房产商不敢再疯狂拿地、囤积居奇；另一方面，也将直接遏制人们投资性购房的需求。

众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，同时又是一个对银行信贷资金依存度极高的行业。据业内人士透露，目前房地产行业的资产负债率一般在60%以上。在目前国内普遍的“拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金→销售回款→偿还欠款补交土地出让金”的开发模式中，房地产企业主要还是靠银行贷款实现资金周转，甚至同时启动多个项目。有了银行贷款的支撑，一些房地产企业四处买地寻求扩张，在土地招拍挂市场上出手阔绰、志在必得，把地价越推越高；不少房地产企业则不急于通过出售产品来回笼资金，因而采取捂盘惜售行为，坐等房价上升后获利，又加剧了市场供不应求现象。从紧的货币政策无疑将提高房产开发商的融资成本，使开发商更为理性地投入市场竞争，在现有基础上缩短开发周期，将更多住宅产品推向市场，缓解供需矛盾。

更重要的是，从紧的货币政策也将直接影响房地产市场需求方。近几年来，投机、投资客通过银行贷款进入楼市，在一定程度上对房价上涨起到了推波助澜的作用。一个值得警惕的现象是，今年前三季度，上海商品房供给趋紧，房地产开发投资出现负增长，但住房需求仍相当旺盛，尤其是个人住房贷款增长迅猛，房地产信贷集中度趋于回升。据中国人民银行上海总部调查统计研究部调研组提供的数据，今年1月-9月，中资商业银行个人住房贷款累计发放797.12亿元，同比增长了64.3%，其中第三季度当季新增191.32亿元，创历史同期最高水平，个人住房贷款成为推动房地产贷款增长的主要因素。银根不断抽紧，投资客将因为不断增加的投资风险而改变心理预期，减少投资行为，从而挤出房地产市场过多的需求，促进市场供需平衡。

楼市或将螺旋式上升

12月9日在沪召开的“易居年度论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，当前，我国房地产市场表现出了“钱松地紧”的特征，即资金的流动性过剩和土地供应的相对不足，这是不利于房地产市场的健康发展的。他认为，下一阶段对房地产市场应当采取“供求双调、疏堵结合”的调控措施。

所谓“供求双调”，意思是前几年，有关部门许多措施，其政策取向是在控制投资的基础上抑制需求，特别是投资性、投机性购房需求，这是必要的。目前更重要的是从供应入手进行调控，增加中低价位、中小户型房的供应；所谓“疏堵结合”，则应当表现为：通过从紧的货币政策来控制流动性过剩，通过创新房地产金融产品，如房地产基金、债券等，来疏导过剩的资金，同时改革土地使用制度。

中央经济工作会议上还有一个引人注目的内容，便是将“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难”列入了明年经济工作的主要任务。业界普遍认为，这传递出我国房地产市场调控的一个重要政策导向，就是在培育一个完善的房地产市场体系的同时，也要建立健全一个分层次、多渠道的住房保障体系。而只有实现了这两个体系的“两手抓”，才能促进整个房地产市场的持续、健康、稳定发展。

顾云昌认为，在住房保障体系建设中，要设“隔离带”。比如，住房作为一个房地产产品，具有消费品和投资品两重属性，但作为经济适用房，就不应该有投资品的属性，经济适用房应该满足城市低收入家庭的自住需求。

参加“易居年度论坛”的业内知名专家们认为：对当前的房地产市场采取一系列的调控措施，是完全必要的，“组合拳”的效应将在未来一段时间内逐步显现；未来，上海房地产市场的走势既要看市场供应能否有效增加，又要看贷款利率、税收等政策取向；在中国经济持续稳定的基础上，通过不断的调控措施，上海房地产市场是可以保持健康、持续、稳定的发展的。而一个健康的房地产市场，必将呈现一定的周期性，波浪式发展、螺旋式上升将是一个较为理想的状态。

行业发展模式转型

从紧的货币政策，将使房地产企业的高盈利能力受到挑战。那些负债率高、资金实力欠缺的中小房地产企业，极有可能因为不断提高的融资成本或销售不畅、资金回笼受阻等原因，产生生存危机。

今年成功实现了在美国纽交所上市的易居中国投资有限公司董事局主席周忻认为，随着调控政策的继续深入，我国房地产行业的发展模式面临着转型，资本化、信息化、产业化、城镇化，将是未来房地产企业实现可持续发展的四个方向。通过资本化的平台，具有良好成长性的房地产企业，可以通过上市等方式，寻求更好的融资渠道；而那些中小房地产企业，也可以在兼并重组的过程中，迎来发展的“第二春”；通过信息化的技术手段，及时准确掌握房地产开发与销售各个环节的动态，获得企业发展的核心竞争力；通过产业化的生产，提高产品的质量，实现资源节约；顺应城镇化的发展趋势，捕捉市场拓展的空间。

还有专家指出，虽然目前市场环境仍比较良好，大部分企业都有生存空间，但是随着货币政策日益趋紧，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业有遭受淘汰的可能，而具备忧患意识的品牌公司往往具备先发优势和核心竞争力。(记者 张奕)