自1991年南京市第一部拆迁管理办法颁布实施以来，从福利性的“无偿分配”过渡到“有偿安置”，1999年又从“实物安置”到“货币补偿”的突破，2001年后，逐步建立起以货币补偿为主的补偿体系，拆迁在改变城市面貌的同时，也给多少家庭带来了欢喜与忧愁。

昨日，南京市颁布了《完善城市房屋拆迁工作机制的实施意见》以及《南京市征地拆迁补偿安置办法》，从中不难看出，由于房价不断提升，被拆迁者的补偿安置也“随行就市”地相应抬高，而将政策性住房也纳入产权调换房中，并不能简单地看成是走“回头路”，保障被拆迁居民的住房需求已经成为当前政府工作的重中之重。

城市房屋拆迁篇 适用人群：被拆迁城市居民

经适房、中低价房纳入“换房”范畴

政策：《意见》将加大城市房屋拆迁产权调换房的建设筹集力度，拓宽产权调换房的来源渠道，从经济适用房、中低价商品房中筹集房源。

解读：今后，南京市居民拆迁时如果选择产权调换，将可以直接购买到经济适用房和中低价商品房了，这是昨日南京市发布的《完善城市房屋拆迁工作机制的实施意见》中传出的消息。记者从南京市政府的新闻发布会上了解到，《意见》是继2004年该市《城市房屋拆迁管理办法》实施以来的全面“更新”，其中对拆迁办法实施3年以来在项目监管、住房保障等方面出现的问题进行了调整。

根据南京市2004年颁布的拆迁政策规定，在城市房屋拆迁的项目中，均要配备不少于10％的调换房源，这些房源通常是由拆迁单位购买市场上的二手房，然后再安置给被拆迁的居民。南京市房管局副局长闵一峰昨日表示，今后将逐步提高产权调换房的比例，而且在土地出让时，就要在相关地块中按比例配建产权调换房，“也就是说，今后不再只是购买二手房满足被拆迁居民的房源需求，还要有计划地新建一批住房供应给被拆迁的城市居民。此外，还要从经济适用房、中低价商品房和其他社会房源中储备产权调换房，满足所有要求‘以房换房’的居民的需求，这是与过去最大的不同”。

产权调换房将限在 90平方米以下中小型房型

政策：提供的产权调换房应当符合法定条件，且为90平方米以下的中小户型房源。

解读：闵一峰解释说，这里所说的“符合法定要求”指的是房源不存在质量问题，也没有被开发商拿去抵押给银行，是“优质房源”。规定产权调换房的面积必须在90平方米以下，闵一峰解释说此举主要是考虑到中小户型房源总价较低，被拆迁居民可以承受得起，同时也符合国家房产新政的要求。

经适房申购条件补偿款“门槛”放宽

政策：有步骤放宽经济适用房、中低价商品房的供应条件，允许被拆迁人在货币补偿与产权调换之间自由选择。

解读：根据南京市以往针对经济适用房及中低价商品房的有关政策，符合申购条件的居民与被拆迁户之间有较大落差，不少人拿到拆迁补偿款后，既达不到政策性住房的申购标准，而购买普通商品住房又“无能为力”。从南京市建委传出的消息称，近期将针对中低价房申购门槛中的“20万以下补偿款”标准予以放宽,将有更多的被拆迁居民能够买得到中低价房。此外，南京目前已经建成和储备1000套廉租房，已分配445套，据悉相关部门今后还将加大廉租房的供应量，完善配套政策。

相关细则近期陆续出台

政策：拆迁项目均要全面公开拆迁范围内的评估结果、补偿安置情况。

解读：闵一峰说，过去一些项目拆迁往往是“一对一”的模式，即只有负责拆迁的工作人员与拆迁户之间清楚拆迁款项等细节，今后将打破这一方式，将拆迁全过程对外界公开，争取做到拆迁补偿的公平与公正。据悉，关于现场公示的办法目前正在拟定当中，近期将对外界公布，此外，关于产权调换房的筹集办法、经济适用房上市办法等法规也将陆续出台。

征地补偿安置篇 适用人群：被拆迁农民

被拆迁农民补偿款将提高,不要房子也可以申请货币补偿

昨天，南京市国土部门还颁布了新的《南京市征地拆迁补偿安置办法》，其中明确提出将建设拆迁安置房供应给被拆迁的农民，销售价格将比现有的经济适用房便宜。国土、物价部门正在研究给安置房确定一个基准价，这个基准价到底是多少目前还未确定，不过将来根据房屋位置的不同，被拆迁农民能拿到基准价的70％或80％作为购房补偿款。为了确保拆迁补偿款“专款专用”，这个补偿款由各级区政府直接打到指定的农民银行账户上，农民无法自己动用这笔款项。这一新的住房保障制度将保证被征地拆迁的农民有房可住，每户最大的申购面积将不超过220平方米。

被拆迁农民专门配建 安置房

政策：新办法将供应被拆迁农民的经济适用房从南京市经济适用房体系中剥离出来，专门为被拆迁的农民配建拆迁安置房。

解读：南京市国土局副局长许明表示，以往的经济适用房的供应对象是“被拆迁农民”、“城市被拆迁居民”、“困难人群”。经过调查发现，经济适用房有70％是由“被拆迁农民”购买。拆迁安置房将享受经济适用房的政策，只是在建设主体、安置地点、申购面积控制上与经济适用房有所不同。

安置房基准价格比经济适用房便宜

政策一：明确拆迁安置房实行基准价格制度，但在制定基准价格时，扣除了销售成本、调减了资金成本的比例，因而拆迁安置房的基准价格将会适当低于经济适用房的价格。

解读：与经济适用房一样，拆迁安置房不存在销售成本的问题，目前国土局正与物价部门对基准价的定价区间进行研究，近日将予以公布。

政策二：新办法将拆迁补偿款中的购房补偿款与拆迁安置房基准价格挂钩，并对拆迁安置房位于现有绕城公路内和绕城公路外的，分别规定了购房补偿款为拆迁安置房基准价格的70％和80％。

解读：新老办法中，拆迁补偿款一直由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款组成，其中，老办法中设计的对被拆迁房屋补偿标准（即购房补偿款）是固定的，随着经济社会发展，目前经济适用房建设成本与供应价格上涨，价格的变化导致补偿标准与购房者的购房需求“脱节”。

新办法对“购房补偿款”进行了调整，即与拆迁安置房的基准价挂钩，以绕城公路为界，用安置房基准价格的70％、80％来计算。打个简单的比方，如果你现在拥有产权的住房是100平方米，如果选择位于绕城公路以内的安置房，大概估算一下，能拿到一套80多平方米的房子，如果选择绕城公路以外，面积则达到90多平方米。

许明表示，这种补偿方式解决了过去经济适用房供应价格与拆迁补偿标准脱节的问题，同时也基本平衡了新老政策之间以及以后被拆迁农民因为安置地点的不同，可能造成的所得实际利益的差别。