不改体制，仅仅希望通过严格行政管理的办法解决土地资源的节约以及分配的公正性问题，恐怕是困难的。2007年物权法正式实施，但并没有成为打开土地管理政策的僵局的破冰之举。2007年国土资源部部署了一项土地管理的基础性工作，决定开展全国土地利用调查工作。按国土资源部的新规定，未来基本农田保护监管，要在核定面积的基础上，落实到地块和农户。尽管2007年的国家土地管理政策没有大的变化，但这一年社会舆论的焦点之一却是国家土地管理政策。

一、土地收益分配政策微调继续进行

土地政策的微调表现为土地收益的分配继续向支农惠农方向倾斜。2007年中央和地方土地收益直接用于支持农业发展的数量预计会超过1000亿元。从2007年开始，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。从2007年起，国家调整了地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。国家2007年修订了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，条例规定2008年我国将对现行耕地占用税的税额标准上、下限提高4倍左右，并统一内外资企业税负，外商投资企业和外国企业也需要纳税。按照新的规定，中央政府新增的土地有偿使用费和地方政府支配的土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。

毫无疑问，土地收益分配政策的变化对于抑制地方盲目乱占耕地、增加农业建设投入是有好处的，但这种微调并不能从根本上解决当前土地管理上的基本问题。在土地管理方面出现了系统性的问题，而不是能依靠政策微调能解决的枝节性问题。在土地问题上，中央政府和地方政府的某些目标是不一致的。法律的漏洞，有效监管的高昂成本，中央政府不同部门的不协调，都是地方政府可以利用的东西，事实上，这些东西的确被利用了。这牵涉中央和地方关系的深刻问题。问题还是出在基本制度上，包括法律规定的合理性基础也存在问题；正是基本制度的不合理，留下了地方和中央之间博弈的空间。因此，需要认识基本制度方面的问题，并由此下手来解决问题。

现行征地补偿办法虽然有了很大改进，但仍有不合理性。现行规定要求失地农民生活水平不降低，但没有考虑获得这个生活水平的成本。如果一个东北农民拥有50亩地，他需要每年劳动40天，获得2万元收入；如果失去土地，他可能需要劳动300天才获得2万元收入。虽然生活水平没有降低，但为维持这个生活的成本大大增加了。所以，农民有可能对现行法规下的补偿标准难以接受。

现行关于法规农村土地的法规有这样的特点：在法规的抽象意义上看，农民拥有强度很高的土地财产权；但从实际经济关系看，地方政府和村集体的掌控者却有强度很高的土地控制权。正是由于这个特点，地方政府的实际权力被放大了。

二、农村宅基地管理政策成为社会关注的热点

2007年6月，国家建设部以新闻发布会的形式重申了国家关于集体建设用地管理的政策。发言人表示，国家法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。尽管这些法律规定是旧有的，但因为它从来没有得到真正的、不折不扣的实行，建设部的新闻发布还是引起社会舆论的极大反弹。

按经济学的规律，土地作为一种生产要素，只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易，远谈不上自由交易，自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富；差的制度使财富遁于无形。从经济学上说，可以交易而没有交易是一个浪费；是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性，使得交易成本的大大增加，交易的合理价格不能形成。政府对已经发生的交易也难以监管和控制。所以，禁止农舍交易和农村宅基地自由流转是很不明智的。

事实上，城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象，也就是说，现实生活已经在突破既定秩序的限制。因为没有合法的农舍市场，农舍的实际买卖受到限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应，另一方面也有需求。在北京的一些村落，20%以上的农民住房已经人去房空。如果有合适的价钱，房主人愿意将其出售。按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生，结婚成家的农户年年增加，宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地，于是，父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮，子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化，农村土地总归有一天要被房屋全部占去。国家统计局数据告诉我们，近年来，农村居民的户数在不断增加，而农村居民的总量在减少。在中国古代存在的大家庭传统是为了节约土地、节省造房资金以及在农业生产中进行合作，但现在的制度却刺激农民将可能的大家庭分裂成小家庭。这里的利益驱动是对“公地”的最大化地占有。

按保守估计，假设全国有6千万农舍空置，每座农舍平均价值3万元，总价值也在18万亿。假设每座农舍占地平均05亩，土地总面积也在3000万亩。这个供应是庞大的，如果不能被购买或继承，浪费也是巨大的。对应的是城市居民的巨大需求。粗略估计，全国可能有5000万户城市居民对于单价3万元以上的农舍有购买意愿和购买能力。最终，在市场机制的作用下，有相当一些农舍可以找到买主，各类农舍会产生一个合适的市场价格。

农舍交易所产生的经济利益是十分巨大的。城市居民买到农舍以后需要装修，装修的开支可以超过农舍本身的价值。农舍的主人变化以后，乡村的基础设施也可能得到改善，乡村道路、乡村学校建设可能获得更多的资金帮助；乡村志愿者事业也可能获得发展，并由此推动乡村治理的改善。政府还可以从农舍交易中获得巨大的税收收入，形成乡村建设的一笔专项资金。

允许农村宅基地自由交易还有利于我国加速城市化进程。农民不能出售自己的宅基地影响他们在城市购置住房的能力，实际上把农民捆绑在了农村。农民在城市挣了钱，就不得不在自己家里盖房，盖了又可能不去住，形成很大的浪费。