环北京楼市亢奋爆发式增长：政策未定房价先行
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“保定近些天多个楼盘价格上浮达10%，不少项目下周还要涨价；涿州不少现房遭抢购，一人预定多套者比比皆是；燕郊部分楼盘同比涨幅超20%，个别项目单价超过1.5万元……”
虽然“京津冀一体化”的具体规划尚未出台，但环北京地区楼市极度“亢奋”。印有“环北京爆发式增长”的宣传页随处可见，爆满的售楼中心让销售人员忙得不亦乐乎。而房价波动恐将带动物价上涨却让当地百姓忧心忡忡，房地产市场的敏感反应更存在透支市场预期的风险。环北京房地产市场近况究竟如何？未来又将何去何从？
北京“遇冷”周边“燥热”，环北京楼市进入“敏感期”
一段时间以来，与北京楼市连续“遇冷”形成鲜明对比的是，燕郊、涿州、固安等环北京楼市却在全国两会过后出现了持续“升温”。尤其是一周前保定市被传将作为北京政治副中心后，不少楼盘交易量剧增，每平方米价格大多上调数百元至1000元。在许多分析人士看来，环北京楼市的“燥热”源于“京津冀协同发展”上升为国家战略的利好消息，让这些区域的投资价值被“热炒”。
记者在保定市相邻的两个热卖楼盘采访时发现，虽然不是周末，但售楼处依然人头攒动。“这个项目已经卖了快3年了，销售一直很平淡，但上周开始，顾客突然暴增。”置业顾问郝女士告诉记者，周末两天就卖了近50套，这相当于从前两个月的销量。前期的房源都卖完了，这周准备再开一栋楼。
临近中午，在隔壁另一个销售现房的项目，置业顾问李女士还在跑前跑后地忙碌着。“我都没时间吃午饭了。”她开心地对记者说，“幸福真是来得太突然，这周销量创下新高。小 高 层 项 目 的 均 价 达 到 每 平 方 米7200元，比春节前涨了1000元左右。下周单价还准备再涨300元，想买就快出手吧，越犹豫就越贵！”
在涿州、固安等临近北京的区域，楼市近期同样迎来了一个小高潮。涿州一个项目的销售人员解先生对记者说，涿州有高铁站直通北京，发展潜力无限。该项目第二期月底开盘，价格每平方米达到6800元，比两周前开的一期涨了400元。一个客户上周过来定了两层楼！
在廊坊市固安县城的中心地带的一条主街，分布着近十个项目的售楼中心。“投资还是得要现房了，这个项目已经卖完了。”从北京赶过来的刘先生对记者说，“京津冀一体化的大趋势，让当地房价涨得太快，高端项目的单价已经过万了。这次准备‘抢’几套投资。”
“京津冀一体化是新型城镇化的发展大趋势，环北京区域将疏解北京的一些功能，获得新的发展机遇是毫无疑问的。”中国房地产业协会副会长朱中一说，“但政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域是否重点发展，发展什么，如何发展还不得而知，盲目抢房未免太过敏感了。”
房企“得意”百姓“失意”，长期利好现短期隐忧
环北京楼市升温，最“得意”的莫过于开发企业。根据河北省保定市住建局的数据，2013年全年共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日共办理商品房预售合同登记备案3474套，不到一个月就相当于去年全年总量的近四分之一。
“以前当地的不少项目一周的销量超不过10套，而现在口碑好的项目一天能卖出去好几十套。房企都趁机跑量，解决了积压多年的库存。最近确实出现了一个人定好几套甚至十几套的情况。”保定市住建局一位工作人员坦言。
环北京地区获得了新的发展机遇 ， 开 发 企 业 都 盯 上 了 这 块 ‘ 肥肉’。在与涿州高铁站相距不到500米的区域，两个知名开发企业的建设工地正在紧锣密鼓地施工中。一位销售人员告诉记者，这是这家注册于北京的公司第一次进军涿州市场，即获得了意想不到的收获。走进售楼处，这个项目销售现场更像是超市的“大卖场”，销售人员成群结队，看房者络绎不绝，屋内声音嘈杂，销售大厅中的几十张圆桌座无虚席。
记者调查了解到，在这些楼盘中，近期的购房者来自当地和北京的购房者各占一半左右，但其中大多都是投资客。在固安的一个楼盘，销售人员告诉记者，来自北京的购房者甚至占到80%左右。最终入住率能到多少还不好说。
“房价上涨对投资和分房回迁的人当然有好处，但却苦了我们这些百姓。”涿州一位李姓的出租车司机对记者说，“当地普通居民的月收入在3000元左右，房价每平方米却早已超过6000元。不仅房子买不起，就怕房价上涨带动物价上涨。”
保定市住建局相关负责人对记者说，“我们已经注意到了近期当地房价非理性的上涨和交易量的突然增加。这是不健康的状态。京津冀一体化对保定的长期发展肯定是一大利好，房价上涨的基础应该是产业布局、商业配套的不断完善，居民生活综合指标的持续改善。房价先行会带来很多风险，应该加强引导，让广大居民理性购房。”
热炒概念热衷推盘，谁导演了这场“涨价潮”
无论是北京的公交地铁，还是在刚出北京城的大街小巷，散发环北京楼市广告者随处可见。在这些宣传页上，“京津冀一体化上升为重大国家战略，置业京西迎来最佳历史机会“保定作为北京副中心已确定，涿州商业地产迎来爆发式增长”等大号字体十分醒目。“一小时热销500套”“抢到即赚到”等话语更是刺激着购房者的神经。
在保定、廊坊等多地的售楼中心，放大的京津冀区域位置及河北发展规划图以及媒体的相关报道成为必不可少的宣传材料。在保定一个项目的售楼中心，置业顾问李女士给记者介绍楼盘的同时，还不时地讲解着保定作为北京政治副中心的美好蓝图。
涿州一个项目的销售人员赵女士告诉记者，该区域产业带和商业区都已经规划好，即将动工。但记者在周围看到，除了两大工地的繁忙景象，周边还是一片空地。
“显而易见，开发企业利用国家战略进行大肆炒作，他们把京津冀一体化作为营销的噱头，甚至有夸大其词的嫌疑。”朱中一说，“尽管当地具体规划尚未出台，但开发企业却利用购房者的投机心理，从中大赚了一笔。”
在许多分析人士看来，京津冀协同发展强调的是三地经济协作，产业链关系的理顺。如果缺少产业支持，一味开发建房，盲目的投资买房就有造成“睡城”或者“鬼城”的风险。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，目前市场上关于“京津冀一体化”详细规划的言论，较多的是来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。房地产市场对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。
“保定的‘副中心’传言已经被辟谣，多地产业承接的效果还有待观察。在这种情况下，对楼市的利好有限。”中原地产首席分析师张大伟表示，几年前，通州曾热炒‘次中心’概念，导致当地投资购房占比高达4成，结果在此后的楼市调整中，通州很多区域都出现了房价腰斩。应谨防这一市场风险出现在环北京地区。”