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调控政策显效力 上海14000家房产中介遭遇寒潮
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2005 年 05 月 20 日 
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上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿透露,上海楼盘的成交价已出现10%至15%的下调,挂牌价下调的幅度更是在20%至30%之间。最近房价的走势颇为引人关注,出于谨慎,记者询问了这一数据的来源。施宏睿表示这是根据汉宇在上海10个区域50多家门店跟盘的情况统计而来的。

上海市中心区域最近的成交量不大,价格却下调了20%左右,少数投资性比重高的楼盘如世茂滨江的成交价更是跌了30%,而中外环以外区域的成交价略微下调,幅度在5%至10%。这样均衡下来,房价的这一跌幅较为可信。

周末看房者增多

七部委最新出台的政策还产生了另外两方面的影响,一是房源的增多;二是成就了一部分购房者

对境外投资者来讲,受政府调控楼市“组合拳”的波及最小,他们不受制于国内的政策,照样可以从外资银行贷款炒房

除了成交价的回调,施宏睿认为七部委最新出台的政策还产生了另外两方面的影响,一是房源的增多;二是成就了一部分购房者。不少客户希望能抢在6月前将房屋抛售,以往只是上海地方政府出台一系列调控楼市的政策,一些外商仍对上海房价的持续飞涨满怀希望。此次政策的出台明确了房价是全国宏观调控的一部分,范围增加到全国每个城市,力度之大也是前所未有。由此以来,不仅上海市中心投资密集区域的房价出现波动,就连中外环以外的区域也有所波及。

随之而来的就是上个周末看房者明显增多,在施宏睿看来现在是自住者购房的一个好时机。现在购房者中仍有投资者的身影,自住与投资的比例在7∶3左右,这些投资者中基本上是长线投资。

从地域上讲,投资者有本地、外地和境外3种之分,这3种投资者之间有一定的差别。本地投资者由于资金供应的不足、迫于银行贷款的限制,抛售的现象比较多,而且他们大多已经从炒房中获利,现在出售仍有利润可赚;外地投资者以温州和东北人为主,他们现在的特点是组成团队共同抛盘,并且通过前一轮抛售所得的资金,选择区域好、品质佳的楼盘作长线投资,或者干脆改为租赁;对境外投资者来讲,受政府调控楼市“组合拳”的波及最小,他们不受制于国内的政策,照样可以从外资银行贷款炒房,而且他们中的大多数只看到上海房价的高增长,却没有感觉到房价的高价位,依旧等待机会从中谋利。

据施宏睿介绍,4月上海中高档二手房的成交量已有50%的下调,现在5月过半,由于7天长假的影响,成交量又有进一步的下滑。4月份挂牌量的增长幅度在35%至40%之间,七部委政策出台后,挂牌量又有了20%左右的上涨。在众多房源中,中外环区域自用性强的挂牌也有所增加,租赁的交易量显著上升,增幅达到30%,集中在杨浦、闸北和闵行等区自用性强的房源上。

为了方便上班,现在不少家在环线外的居民将房子卖掉,向中心区域转移,一些无法支付高额房价的人,选择了在市区租房。致使月租金在2000至5000元的主流房源有一定的上调压力,据施宏睿预计,其上调幅度在5%至10%。其余租金在2000元以下或是5000元以上的房源走势则比较平稳。

房产中介压力空前

前几年品牌中介公司纷纷扩大加盟店的数量,以抢夺市场,却忽视了经营模式,一些靠套房赚差价、直接参与买卖的加盟店面临出局的危险

如果房价大幅下跌,近期购房者手中的房产会变成负资产,不利于社会的稳定与发展

房产市场的不景气,成交量的下滑,自然给各家中介公司带来不小的压力。4月开始的专项整治首先打压了一批无证经营、超越经营范围的小型中介。上海大大小小的房产中介公司近14000家,业内人士保守估计,首批遭淘汰的在两成左右。接着就是加盟店,前几年品牌中介公司纷纷扩大加盟店的数量,以抢夺市场,却忽视了经营模式,一些靠套房赚差价、直接参与买卖的加盟店面临出局的危险。最后短兵相接的就是各大品牌中介了,实力的强弱最终有着决定性的作用。施宏睿认为政府政策的引导作用在其间显得非常重要。

上海在国家政策出台之前就对房价进行了打压,现在房价已经出现压力,达到地方政府与中央的预期目标,效果比较理想,如果房价大幅下跌,施宏睿认为会出现“民生”问题:近期购房者手中的房产会变成负资产,不利于社会的稳定与发展。现在短期投机行为受到严厉打击,在这部分需求受到压制之后,接下来政府应该做的就是加强购房者对楼市的信心。施宏睿认为,待市场平稳后,房价的上涨应当与GDP的增长匹配,所以年内上海房价可能仍会保持小幅增长。(记者陈冠中)

国际金融报 2005年5月20日

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