受美国次贷危机的持续影响，国际股市普遍受压，香港市场亦在所难免，在股市蓬勃时备受冷落的REITs此时开始显现其投资价值
日前，国际投行麦格理发表报告，将香港首只上市的REITs（即房地产信托投资基金）领汇（0823.HK）的投资评级由原来的“跑输大市”大幅调高至“跑赢大市”，并将其未来12个月的目标价调高至23.5港元。
受美国次贷危机的持续影响，国际股市普遍受压，香港市场亦在所难免，香港恒生指数已连续多日下跌。在股市蓬勃时备受冷落的REITs此时开始显现其投资价值。除麦格理外，香港不少证券分析师也将投资的目光聚焦于REITs。
香港股市自2007年初至今，一直跟随美国市场波动，香港恒生指数本周二更是创下有史以来的最大单日跌幅。香港证券分析人士认为，在这种背景下，REITs的现金收益率普遍在7%以上，而且已缺少下跌空间。同时，随着美国今年进一步减息，REITs提供的稳定现金收益将变得更为吸引人。
香港REITs收益率
据记者的不完全统计，目前已在香港上市的REITs共有7只，收益率由5%~7%不等，但股价得到支持的并非收益率较高的REITs，而是收益率较低的领汇，内地的越秀REITs（0405.HK）亦有不俗表现。
相反，冠君REITs（2778.HK）及泓富REITs（0808.HK）虽然承诺的收益率高，但上市后的表现却欠佳，原因是它们都是以利率掉期等方法，使收益率短期内提升至6%~7%。
此外，由于香港一些REITs都是将一些乙级写字楼或位于二线区域的零售商铺作为REITs的上市资产包，因此对投资者而言，并不具备足够吸引力。据盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲介绍，香港资本市场中本来就有一些以持有香港中环甲级写字楼为主要经营业务的“收租股”，与REITs很像，因此对于香港投资者而言，这种“收租股”更容易被他们所接受。
实际上，尽管领汇在上市后股价在短短一个季度内就上涨了72%，由上市时的10.3港元，最高涨至17.75港元，一度令投资者兴奋。但之后上市的泓富和越秀以及冠君等REITs，股价快速上涨的态势仅在上市后维持了很短的一段时间，之后便开始回落，一度在发行价上下徘徊多时。
黄立冲表示，在过去两年，香港股市虽然也曾经一度低迷，但都只持续了较短时间。在投资者对风险并不在意的时候，像REITs这样的低回报产品很难受到投资者的欢迎。但是在高风险的市场条件下，REITs所提供的稳定现金分红将变得很有吸引力。
此前，有分析师认为，香港的REITs拥有极为吸引人的收益率，包括领汇、泓富与越秀的收益率都在5%以上。随着股价的下跌，这些REITs的收益率将逐步上升到6.5%左右，这一收益率与全球其他市场的REITs收益率相比，则要高出许多。
据了解，美国REITs市场的平均收益率在4.5%左右，日本仅3.3%左右，新加坡的REITs收益率较高，为5.5%左右，但仍低于香港市场REITs的收益率水平。麦格理在其研究报告中亦称，在亚太区的REITs中，很少有每个单位的回报可达近10%的REITs，但领汇可以达到这一水平。他们同时表示，现在香港10年期的外汇基金回报约为3%，与之相比，“领汇的回报率十分吸引”。
重点关注实际租金回报率
黄立冲表示，REITs的收益率介乎企业债与国债之间。在成熟的市场，正常通胀情况下REITs的收益率一般在6%~8%之间。同时，随着REITs资产包内物业估值的不断上涨，亦可对股价有一定推动作用。
实际上，投资REITs与投资一般的股票还是不同。购买REITs实际上就是购买商业房产的持有权，其收益将主要包含两部分，其中最主要的是从租金收入转化而来的每年固定的股息收入，此外，还有一部分来自于房产增值而带来的股价上扬。但黄立冲表示，房产增值对股价的影响会相对滞后。
在中国，投资者传统的股票投资理念都是经常买卖，短线炒作的心理较重。但REITs属于长线投资产品，当投资者对风险的认识还停留在原来的“炒作”阶段时，REITs就成为一种不受欢迎的投资产品。
黄立冲表示，投资REITs就将其当成债券产品来做。无论是传统的股票还是REITs，短期都会有股价的波动。如果将其当股票看，那肯定是亏的；但如果当债券的话，就会不在乎股价的波动，因为债券是长期持有的，不会经常买卖。REITs的投资理念与其相当。
对于REITs而言，投资者重点需要关注的是其实际的租金回报率。一般REITs在上市时都会承诺未来一段时间内REITs的收益率，但在承诺期之后，此前的收益率就会根据实际的租金情况进行一定的变更。因此，在选择REITs产品时，除了关注其现有的租金回报率之外，还需要考察该REITs所包含的物业在未来的租金收入情况，这将决定该REITs在承诺期之后其租金水平是否还能支撑其未来的分红。
不过，也有分析师建议，投资者在选择投资REITs的同时，切忌以收益率作为唯一投资考虑的因素，投资者必须留意其投资目标和范围、投资物业是否有升值空间、费用结构和投资所涉及的风险等。
如果楼市向好，REITs旗下的物业价值自然上升，当楼市变差时，物业价值也会相应下跌。此外，市场利率升降都对REITs的价格有很大影响，当利率上升时，REITs价格将会下跌，因此，投资者在作出投资决定前，必须小心选择。
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