今年以来，沪上金融机构的贷款增速由4月末的9.4%一路攀升至7月末的12%；商业银行和房地产业的相互依赖程度较深，出现了贷款增长受房地产交易量波动较大等现象。

上述情况引起了央行上海总部的警觉。昨天，央行上海总部向沪各金融机构下发了《关于认真落实国家宏观调控政策，做好近期货币信贷工作的指导意见》，以进一步加强货币信贷“窗口指导”。

房地产埋下金融运行失衡隐患

近阶段，受房地产成交量持续萎缩等因素的影响，开发企业和投机性购房者资金链紧张状况有所加剧。据人民银行上海总部今年1月的调查显示，约45％的上海房地产开发企业反映资金“十分紧张”，其中包括个别一级资质的企业。目前的销售态势若长期持续，将进一步影响市场预期并对金融运行带来潜在影响。

央行上海总部指出，当前应高度关注城市基础设施建设贷款和土地储备机构贷款的潜在风险；认真研究房地产企业的资金链状况。央行上海总部将努力完善对流动性水平的联网监测和日常管理，及时做好流动性风险提示、再贷款再贴现支持以及对存款准备金缴存违规机构的处罚工作。

央行上海总部提醒，房地产市场波动可能对房地产贷款质量造成影响，需要关注因抵押物贬值而产生的个人住房贷款风险，制定应对预案，避免引发系统性风险。

央行上海总部分析认为，一方面，房地产市场的波动通过对居民财富产生重要影响，并改变其未来的预期及投资与消费行为。另一方面，现代社会的大多数购房者采取银行按揭方式购房，银行很大程度上承担了房地产市场的风险，房地产市场的波动将直接影响银行贷款风险的状况，可能导致金融运行的不稳定。

外资四路径涌入楼市

中国指数研究院华东区副院长陈晟告诉记者，“外资对上海楼市的影响主要体现在三个方面：一是外资资金充沛，对内资的挤出效应，使有住房需求的购房者买不到房；二是外资多青睐内环的高档核心商圈，而这些地块房价的飙升改变了人们的预期，使中、外环的房价也随之上涨；三是外资的投机性购房，资金快进快出，使某些楼盘的空置率上升，对地产行业的长期影响是不利的。”

央行上海总部日前发布的《上海金融稳定报告》指出，近一段时间以来，上海商品房销售价格涨幅呈逐渐回落趋势。可是大量外资仍继续流入上海房地产市场，但增幅趋缓。境外资金通过多种渠道进入上海房地产市场：

直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业。2005年外资注入房产类企业的资本金为12.6亿美元，约占外商直接投资额的10％。

通过一级市场购买上海房地产类境外上市公司在香港主板发售的H股。

间接投资。2005年房地产类企业借用外债累计提款9.56亿美元，累计还本5.55亿美元，净流入3.14亿美元。与2004年相比，2005年房产类公司外债余额增加15.3％。

非居民外汇流入，结汇后购买房产。据外汇指定银行办理非居民个人和机构房产项下超5万美元结汇数据统计，非居民投入到房地产市场的资金额超过15.07亿美元（其中境外机构结汇购房的数据统计始于2005年第三季度），非居民出售房产后购汇汇出0.5亿美元，净流入14.57亿美元。

通过上述四种途径流入房产市场的外汇资金共有37.63亿美元。其中，非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高，占总流入的四成。央行上海总部指出，此类投资资金退出门槛和退出成本相对较低，其对房产市场各类影响因素的反应最为迅速，具有较高的流动性。一旦非居民对上海房价及人民币升值的预期发生变化，此类投资资金流出规模和速度都不容忽视。

陈晟称：“国家外汇管理局、建设部日前发布的新规定———外国投资者专用外汇帐户内的资金不得用于房地产开发和经营，外资境内代表机构经常项目帐户资金不得结汇购买境内商品房……这些规定是前一阶段限制外资购房政策的细化。规定出台后，会使购房对象为境外人士的楼盘的销售期拉长———至少要一年半或两年，这会是对房产开发商资金链条的严格考验。”