在一片批评声中，房贷险变了脸。然而，改版后的房贷险依然是保障缺缺，费率高高，承保手续依然是唯我独尊，霸气十足。摆明了银行和保险机构并不准备做太多的让步。

但是在市场的压力下，这种改变还是慢慢的在银行业开始发生。银行为争夺贷款客户，对原本实质上的强制房贷险开始松绑；而对保险公司而言，放贷的贷款利息逐渐走高，引发了提前还贷的风潮，直接产生了提前退保的连带效应。

这种提前退保的风潮无情地把银行和保险联手盘剥消费者的黑幕摊在了阳光下：保险公司为争得银行的首肯加入所谓贷款一条龙的保险环节，私下运作给银行超过监管部门规定的限额手续费，可以达到贷款保险费的30%甚至50%。

提前退保风潮的出现，使房贷险一个最丑陋的现象出现了：保险公司的承保风险不是来自已经承担和未来可能承担的保险责任，而是当它把30%甚至50%的保险费给了银行作为手续费之后，两三年内，房贷被保险人提前还贷后，要求保险公司退还其已经支付的还有七八年、十几、二十几年的保险费时，保险公司风险准备金就捉襟见肘了。

于是，出现了保险公司要提前退保人去银行讨保险费的故事；出现了某市监管部门要求该地四家保险公司暂停办理房贷保险禁令。

这种畸形的保险状况，监管部门实际上是心知肚明，只不过是为了所谓的做大做强，而放任牺牲广大百姓的利益而已。但是当房贷险这个保险品种，使整个行业的利益出现问题时（而不是险费者的利益受到侵犯时），监管机关出手了。

2002年1月，中国人民银行、中国保险监督管理委员会发出《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》，要求各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保；各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。

要求各保险公司必须以转账方式向商业银行支付贷款房屋保险代理手续费，严禁以现金和直接坐扣方式支付代理手续费。保险公司必须建立代理手续费台账，严格按合同支付手续费。

今年（2006年）6月，中国保险监督管理委员又会发出了关于《进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，通知中委婉地强调：发挥贷款房屋保险保障金融资产和个人资产安全的功能，要求各保险公司应进一步完善现有贷款房屋保险产品，积极进行产品创新。在坚持风险可控的原则下，各公司应结合个人住房抵押贷款业务的实际情况合理确定贷款房屋保险的保险责任、保险金额、保险期限和缴费方式等内容。

通知要求合理设定保险责任，充分考虑贷款购房者的财产损失风险需求。合理确定保险金额。除与贷款购房者协商并获得其同意外，贷款房屋保险的保险金额应以贷款金额为最高限额。

合理确定保险期限。对仅承保财产损失保险责任的贷款房屋保险，其保险期应为贷款购房者取得房屋使用权之日。对承保被保险人还贷责任以及同时承保财产损失和被保险人还贷责任的贷款房屋保险，其保险期限可为个人住房抵押贷款合同约定的贷款起始日至被保险人按照相关规定清偿全部贷款本息之日。

合理确定缴费方式。凡经营贷款房屋保险业务的保险公司，应充分考虑贷款购房者的实际情况合理确定贷款房屋保险产品的保费缴纳方式，积极开发分期（年）缴纳保险费方式的贷款房屋保险产品。

这个姗姗来迟的通知总算正面回应了在四、五年前消费者和舆论就已经发出的呼吁。总算回答了在所有房贷险的诉讼中，原告（消费者）均会提出的问题。

但是关键问题不是监管机关发几个通知就能解决，而是从保险公司到监管机关的指导思想上，有没有真正做好承担房贷保险的实质风险的思想准备，而不是避实就虚，给房贷被保险人画饼充饥。

如果真正准备承担实质房贷风险，那总结国内十多年的房贷险出险率，赔付率；研究一下，贷款房屋可能发生的风险到底在那里；参照国外保险业房屋贷款保险的经验，是足以开发出一个能够切实转移贷款房屋风险的公平保险条款。

问题的关键不是技术上能不能做到，而是指导思想上愿不愿去做。(联合律师事务所 贝政明）