我国住房政策性金融发展状况及所存在问题
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我国住房政策性金融发展状况及所存在问题
1.我国没有真正意义上的住房政策性金融机构
一般而言，住房金融机构包括商业性住房金融机构、合作性住房金融机构和政策性住房金融机构三类。目前我国的商业性住房金融机构主要为商业银行。合作性住房金融机构方面，早在1987 年底，作为我国首批住房制度试点改革的烟台、蚌埠市成立过住房储蓄银行，但由于缺乏竞争力和吸引力，不久就陷入经营困境，后陆续改制为城市商业银行。此外，2004 年首家中外合资住房储蓄银行——中德住房储蓄银行在天津正式成立，其最大的经营特色，就是提供低息住房贷款，但目前的经营也面临困境。
就政策性住房金融机构而言，我国目前还没有真正意义上的住房政策性金融机构。1994 年国家开发银行、农业发展银行和进出口银行三家政策性银行的建立搭筑起我国现有政策性金融体系。国家开发银行主要任务为集中资金支持“两基一支”（基础建设、基础产业和支柱产业）建设，农业发展银行主要任务是提供农产品收购贷款及支持“三农”发展的有关贷款，进出口银行则对我国对外经贸合作提供贷款支持。由于此前我国住房商品化改革未开始，住房市场也未形成，并不具备成立住宅政策性金融机构的条件，因而在政策性金融体系构建时出现住房政策性金融机构缺位。
2.公积金制度成为住房政策性金融的主体
在缺乏专门的住房政策性金融机构的同时，1991 年借鉴新加坡经验，上海率先推出住房公积金制度并在全国迅速推广，住房公积金贷款发放发挥了一定的住房政策性金融的作用。由于住建部下辖的住房公积金管理中心承担了部分政策性住房金融的职能，但是机构性质被定性为事业单位，还不具有合法金融牌照，因此，只能称其为准住房政策性金融机构。公开数据显示，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。
3. 住房公积金仅用于支持住房消费，住房政策性金融整体比重过低
在20世纪90年代早中期，我国住房公积金制度实行初期，由于我国城镇住房体制仍以单位福利分配体制为主，住房公积金归集资金主要用于发放单位建房贷款，配合国家安居工程建设发放安居工程贷款，从建设源头加大对住房投入。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求“调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款”。1999年国务院颁布《住房公积金管理条例》，进一步明确住房公积金只能用于发放个人住房贷款。自此，住房公积金的使用方向和住房公积金制度的主要融资功能从支持住房建设转向支持个人住房消费，房地产贷款中的开发贷款基本上都来自于商业性金融机构。2012年末，我国住房公积金委托贷款余额1.65万亿元，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，其中，个人购房贷款余额8.1 万亿元。住房公积金委托贷款余额占金融机构房地产贷款比重13.6%，占个人购房贷款（包括公积金贷款和商业贷款）16.9%。
目前以住房公积金制度为主体的我国政策性住房金融业务的市场份额及对整个住房市场的影响力远低于商业性住房金融机构，但以商业性金融为主的房地产开发资金来源模式已跟不上房地产业发展的步伐，尤其是保障性住房建设步伐，未来需要推动政策性住房金融的发展，形成商业性住房金融与政策性住房金融协同发展的模式。