虽然目前外资银行的房贷业务尚不能与中资银行分庭抗礼，但这并不能代表外资行对人民币房贷业务的勃勃野心。

想买二套房的陈先生深切感受到了这一点，正当在中资银行办理二套房贷款，需要缴纳五成比例的首付及多交10%利率让他犯难的时候，外资银行却向他投来了橄榄枝。

实际上，在紧缩的货币政策及中资银行收紧个贷业务的时候，外资行便已经悄然抢滩。相关数据显示，截至2007年11月底，全国商业性银行个贷增量为 8304亿元，外资行的个贷余额为78.08亿元，比年初增加了35.81亿元，增速达85%。

借征信漏洞抢占市场

3月4日，几经周折的陈先生，终于在一家外资银行以第一套房贷首付及利率贷款购得第二套住房。

面对新政下对二套房增加首付比例及贷款利率的提高，正当陈先生犯愁之际，一家外资银行却让陈先生“绝处逢生”。尽管这家外资银行仅是为了宣传业务，但陈先生无意中发现，这家银行竟然仅仅需要他写一份申明，就可以按照一套房方式放贷。

“由于外资银行至今未和央行征信系统联网，所以我们在做个人房贷时，只需要客户填写一份申明，来界定是否为第一套住房，从而也让我们有可能给想买二套房的客户提供同于一套房认定的贷款。”这家外资银行这样向陈先生解释。

也就是说，全凭贷款人的“自觉”，只要申明单上写为第一套住房，外资银行便以一套房政策执行放贷标准，而外资银行无法核查贷款人的拥有房屋状况。

以此相对应的是，中资银行全面推行了征信系统，可以清楚地核查贷款人的真实信息。而对于外资银行的“漏洞”，投资客很可能会转向那里。

“相关房贷政策，银行严格遵守央行和银监会的政策和监管，将严格按照监管部门的认定标准执行二套房的政策。”记者在向外资银行求证时，汇丰银行、花旗银行以及渣打银行相关负责人均语气坚决地向记者表示。

而深圳发展银行北京分行一负责人指出，一般来说，外资银行总部并无意违规，但外资银行在中国各个分行的业绩和效益与存贷款量关系密不可分，为了提高分行业绩，在政策漏洞下，各分行在操作层面为有关投资购房者开绿灯，并不难理解。

“外资银行具有的第二套房贷优势，会促使一些想购买更多套房的投资人士将贷款计划转移过去，这将在外资银行个人房屋贷款业务的增长量上有明显表现。”此人士表示。

但由于目前的楼市低迷，许多外资银行也意识到了风险的问题。因此，目前各外资银行中国总部也在主动申请加入央行征信系统，以规避风险。

“预计会在4月底，外资银行也将与央行征信系统联网，从而使得外资银行做第二套房贷的暗道被堵死。”一外资银行相关负责人向记者透露。

尽管征信系统4月份即将完善的消息会堵住部分投资客，但这并未打击到外资银行进军个人房贷的冲动。

“上了央行征信系统后，与中资银行比，第二套房贷的界定就不再存在优势。不过，海外购房者和在外资企业上班领取外币工资的国内购房者，在贷款时仍然不受二套房贷政策的限制。这是中资银行望尘莫及的。”一家外资银行北京公司房贷部一人士向《华夏时报》记者透露。

争夺二手房个贷业务

但寻找征信系统的漏洞并不是外资银行的长久之计，他们正通过抢占二手房贷市场来争夺个贷这块大蛋糕。

“我可以告诉你的是，我们已经与花旗银行准备洽谈合作事宜，双方在二手房贷领域展开深度合作。”一担保公司人士向记者透露。

他称，花旗银行注重的是担保公司的客户资源，这样可以让他们快速切进二手房贷市场。而从2月底开始，这家担保公司已经开始与渣打、花旗和汇丰银行频繁接触。

而一大型中介按揭处负责人也向记者透露，最近外资银行变得非常积极，汇丰、渣打等外资银行都在和他们商谈新合作。

“目前我们的个人房贷业务量很大，可以说，一手房贷和二手房贷每天都有很高的业务量，而且全国二线以上城市均已铺开，还将以最快速度继续推进新的地区。”渣打银行一内部人士对《华夏时报》记者称。

一位曾在外资银行的信贷部做过两年的人士告诉记者，个贷业务是各大外资银行最为重视的业务，一个银行的房贷部门队伍最多时有300多人。

其实，早在2007年4月北京房交会上，东亚银行、渣打银行等外资银行都推出了二手房外币按揭业务，原因是二手房在各地交易量的比重不断提高。

“但事实上，在我们的客户中，选用外资银行贷款的比例不到5%，不过这一情况正在改变。”中易安(北京)房地产担保有限公司市场总监徐东华告诉记者。

有一德意志银行销售经理告诉记者，外资银行大多给高端客户放贷，所以一般只与部分大型中介的豪宅部合作，或者与极少数专门做高端的中介合作。

不过在徐东华看来，其实中介关注的，一方面是银行的产品能不能帮助其得到更多的交易机会；另一方面，就是看银行能不能够给具有竞争力的返点。

据他透露，中介与银行合作很看中返点，也就是通常所说的中介咨询费率，目前银行付给中介返点已由0.8%上升至1.2%。而外资银行为了抢夺二手房贷市场，已经提出了“费率不是问题”的营销口号。

试图开发贷与个贷“捆绑”

虽然二手房贷市场发展迅速，但新房个贷市场，外资行进入却有难度。

“目前个人房贷市场大多数实行封闭式房贷业务，开发商与银行的关系属于‘合作’。实际上，银行给开发商发放开发贷款与个人房贷进行‘捆绑’。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

他介绍，对于外资银行来说，目前没有和开发商产生这种开发贷款和个人房屋按揭的连带关系。有这一“霸王条款”的存在，使得目前外资银行还无法在一手房贷市场与中资银行分庭抗礼。

但有消息人士称，外资银行正在广泛接触开发高端产品的开发商，以求能够实现开发贷款与个人房贷的“捆绑”，从而争夺一手房贷市场。

有上述德意志银行不愿具名的销售经理告诉记者，外资银行进入内地房贷业务的布局首先从高端客户及境外人士等富裕阶层开始。“虽然这一人群数量小，但购买力强。”

也正因为如此，外资银行大多圈定合作开发商的楼盘档次。由于针对的是境外人士，其购买的房产大多是有外销资格的楼盘。在北京，这些楼盘的价格大多在每平米3万元人民币以上。

不过，外资银行也逐渐放下身段，为了打开更为广阔的一手房贷市场，必须要针对中等收入人群和与之对应的房产开发商制定灵活的准入策略。

当然，开发商的选择也很挑剔。在北京，与外资银行有合作的开发商少之又少，即便是有合作的企业也不愿意向客户推荐外资银行房贷，因为审批程序实在太麻烦。

据悉，在某外籍公寓售楼处，为业主服务的售楼员对“上门”推销房贷的外资银行业务员不屑。因为外资银行的程序太多，批贷和放贷时间太长，一般根本不向客户推荐。

“不过，由于今年在个贷普遍收紧的情况下，估计外资银行会有一些灵活的产品推出以弥补相应的缺陷。”徐东华说。