都是低地价招商引资惹的祸

“从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元。”也就是说，全国新增建设用地使用费一年流失近550亿元。为什么会出现这种局面？近日，国土部耕地保护司司长潘明才表示，除了投资拉动外，一个重要原因是地区之间恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资惹的祸。

“今后，我国的新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。”潘明才表示，我国被征地农民补偿标准偏低，而各地盲目扩大城市建设规模的现象很广泛。从当前地价构成看，土地取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)，大体各占1/3，其中被征地农民补偿安置费用明显偏低，而一些城市扩张用地的冲动很强烈。为此，我国将提高新增建设用地有偿使用费等相关税费标准，同时确保被征地农民原有生活水平不降低。而标准的提高，可以加大城市规模扩张的经济约束。针对一些地方新增建设用地不依法报批，国土部明确规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。

当前，土地调控中的一个突出问题是工业用地供应总量过大、增速过快。根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。从今年上半年看，工矿用地总量同比增加12%，增幅较大。

“这其实是多年来困扰土地管理部门的老大难问题。”潘明才告诉记者，长期以来，我国工业用地主要以协议方式供应为主。为了防止低价出让土地，国家出台了多部法律法规。从1995年的《城市房地产管理法》和原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法，到2001年国发15号文件、2003年部发21号令，再到2004年国发28号文件，都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外，《刑法》也有明确的规定，非法低价出让土地情节严重的，要追究刑事责任，判三年到七年有期徒刑。

“尽管要求是严格的，但政策执行得并不理想。”潘明才实话实说。从国土资源部土地利用司掌握的情况看，目前全国仅有1/3的省制定并公布了协议出让土地的最低价标准，1/3的省正在研究制定过程中，另有1/3的省根本没有制定标准。“在这项政策落实中，我们发现不少地方普遍存在顾虑，担心制定了工业用地最低价，实行招拍挂会影响招商引资，影响地方经济发展。不少地方在等待观望，有些地方在制定最低价标准时存在行政干预，地方政府领导往往要求本省的标准不得高于周边省份。这样一来，制定最低价标准就有可能流于形式。”

“更严重的问题还在于，尽管有些地方制定并规定了最低价标准，在出让土地的时候，明面上也没有突破最低价标准，但背地里却以各种形式给予补贴和返还，导致事实上企业仍以比较低廉的价格获得土地。而且这种行为很难调查取证，因为都是背后暗箱操作，很难追究责任。这其实是一种变相低价出让土地的行为。”

潘明才表示，地方政府为招商引资，竞相压低地价，搞恶性竞争，这种现象各地已比较普遍，并有愈演愈烈之势。他认为这种做法造成的危害十分严重。第一，它造成工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，对固定资产投资规模过大也起到了推波助澜的作用。第二，它破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，影响了区域的协调发展。第三，由于土地出让的价格没有反映市场的真实价格，造成了国有土地资产大量流失。第四，它造成土地资源的低效利用和闲置浪费。由于土地取得的成本低，大家自然多占少用，粗放利用，闲置浪费，出现了所谓花园式工厂等浪费土地的现象。第五，这种做法也导致对农民土地权益的侵犯，因为地方政府通常会将经济代价转嫁到农民头上，低价出让土地的结果，就是压低征地补偿费。

据记者了解，围绕建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国土资源部目前已着手制定统一的工作方案和技术方案。这次统一制定工业用地最低价标准，借鉴了新增建设用地有偿使用费征收和公布办法。据潘明才介绍，国家建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，并不是全国工业用地一个价格，而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，要体现国家区域发展政策，由国土资源部统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

“有了一个真实反映市场供需的价格标准，才有可能真正杜绝地方通过财政、税收等各种手段进行补贴和返还，私底下搞优惠的现象。国土资源部制定标准的时候，将重点防止变相的低价出让、返还和补贴。同时，这是我们部今年下半年的工作重点。”潘明才说。（洛涛）