天津市统计局刚刚完成的一份报告显示,预计在“十一五”期间,随着国家对房地产宏观调控政策的逐步落实,本市住房销售与租赁价格、高档与中低档住房供应数量、自住购房与投资购房等各种比例关系将会逐步理顺,房价水平变化将会趋于平稳和理性。专家分析,预计未来五年,本市房价不会出现大涨和大落的现象,将逐步向与居民收入和购买力相适应的水平理性回归。
2004年为房价涨幅最大时期
“十五”期间,本市房地产掀起新一轮的开发投资热潮,累计完成投资1140亿元,年均增长18.3%;累计竣工商品房面积4935.5万平方米,相当于“九五”时期的2.3倍。“十五”期间,本市居民人均可支配收入年均增长10.7%,收入的稳步增长,为住房消费的增长奠定了物质基础,居民住房需求已从安置型向改善型过渡。在日益增长的市场需求拉动下,本市房价也发生了很大变化。
报告显示,“十五”前两年,即2001-2002年,是本市房价的稳步回升时期。这段时期,本市扩大了住房信贷规模,为居民改善住房条件、购置商品房提供了资金支持;统一商品房、私房交易收费标准,为提高居民住房消费的积极性创造了有利条件。这些鼓励住房消费政策的实施,使得本市商品房市场销售趋热,价格开始上涨。据统计,2001年本市房屋销售价格一反前两年持续下跌的势头,总水平止跌回升,较2000年上涨1.2%,2002年又上涨了1.6%。
近几年,商品房建设日渐火热
“十五”后三年,即2003-2005年,是本市房价的快速上涨时期。自2003年以来,本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势,海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力,房地产市场急剧升温,商品房销售火爆,各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计,与2002年相比,2003年房屋销售价格上涨4.1%。2004年继续保持了较快增长的势头,价格水平上涨幅度较大,与2003年同期相比,房屋销售价格上涨13.5%,成为房价涨幅最大的时期。2005年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅,相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施,房价大幅度上涨的势头已有所减弱,并趋于平稳。据统计,2005年本市房屋销售价格比2004年上涨6%,涨幅回落7.5个百分点。
“新家园计划”缩小房价差异
天津市房地产经济研究会副会长、南开大学经济研究所教授曹振良分析,今年5月起,国家陆续出台了若干房地产调控政策,在增加经济适用房土地供应面积,扩大中小户型普通住宅的建设规模,提高短期房屋买卖交易、转让税费以及上调房贷利率等方面都做出了更具体、更具有可操作性的政策规定。可以预期,国家以鼓励自住、抑制投机为导向的政策的不断出台,将有利于房价涨幅回落,并趋于稳定。
曹振良说:“目前房地产市场较为突出的矛盾是中高档房过剩,中低档房短缺。”报告显示,2005年本市每平方米在5000元以下的住宅成交面积占商品住宅成交面积的74.2%,而每平方米在7000元以上的住宅成交面积比重仅为5.3%。特别值得注意的是,虽然部分区域二手房每平方米单价已经接近新建商品房的销售单价,但中低收入家庭和拆迁居民大多还是选择购买建筑面积不大、总房款相对较低的二手房。(2006年上半年二手房市场盘点:均价3595元/平方米比年初上涨6%)
市民居住由安置型向改善型过渡
据市国土资源和房屋管理局有关负责人介绍,未来五年,本市将提供约4000多公顷经营性用地,主要用于建设普通住宅和经济适用房,商品住宅供需结构将逐步趋于合理,并将对未来房价总水平产生向下拉动作用。据市规划局有关负责人介绍,“十一五”期间,本市将启动“新家园计划”,拟在城市发展轴线区域建设10个以普通住宅为主,平均规模达到300公顷的大型居住区。通过实施“新家园计划”,将增加普通住房用地供应量,调控土地市场和房地产市场供应结构。预计随着该计划的实施,以及本市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集、城区范围不断扩大的发展趋势,本市大规模的商品住宅项目将更多地向郊县延伸,地铁、快速路、轻轨等城市道路交通的建设以及配套公共服务设施的完善,城市房价的地段差异将会呈现缩小趋势,越来越多的居民将会选择在环外、郊县等区域购房。普通住宅和郊县住宅建设供应量的增加,都将对本市房屋平均价格水平的进一步上涨产生抑制作用。
未来五年房价不会大涨大落
报告分析,“十一五”期间,因受居民收入水平和商品房空置面积增多趋势的的限制,本市房地产价格不会大幅上涨。但是,受市场刚性需求增长的影响,房价大幅度回落的可能性也不大。
据了解,本市在“十一五”规划中,制定了城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上的发展目标。2005年本市城市居民人均可支配收入为12639元,如果以人均可支配收入年均增长10%计算,可以预计2010年,一个三口之家的家庭可支配收入为6.1万元,按目前市区普通商品住宅每平方米5000元,每户建筑面积90平方米的标准计算,总房款为45万元,房价收入比为7.3:1,还是高于世界银行认可的3-6倍的合理区间。此外,据统计,2005年本市商品房空置面积为198.1万平方米,比上年增长20.3%,其中空置1到3年的商品住宅面积为136.2万平方米,比上年增长42.5%。商品房空置面积的增多,使得市场房源充裕,这对于房价的上涨也会产生一定的抑制作用。
滨海新区房地产市场开始火爆
有关资料显示,本市“十一五”期间人口目标为:到2010年,常住总人口数量控制在1150万左右,年均增长率控制在10‰左右,自然增长率控制在2.5‰左右;根据调查资料预测,在未来五年中,本市将累计有90多万人进入法定婚龄;目前本市人口城镇化率为75.1%,“十一五”末要达到80%,未来五年本市城镇人口年均增长3.28%。以上数据显示,今后五年本市数量规模较大的总人口、新增城镇人口和进入法定婚龄的人口的住房需求,将成为推动本市房地产刚性需求增长的主要动力。“十一五”期间,滨海新区将加快发展,外来投资、经商、务工等定居人口将持续增加,购房需求也将有所增长。因此,“十一五”期间,本市房价大幅度回落的可能性不大。(刘雁军)
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