江西的房地产业从无到有不断发展,已成为该省经济发展的重要增长点。“十五”时期,江西房地产开发投资累计完成911.75亿元,是“九五”时期的5.9倍,占全社会固定资产投资的比重为12.9%。但是,江西房地产业在快速发展的过程中,也存在一系列亟待规范的问题。
江西省统计局固定资产投资统计处处长金绮、助理调研员涂姗华告诉记者,当前江西房地产业主要存在五个方面的问题:
第一,投资结构不尽合理,经济适用房比例偏低。“十五”时期,江西省房地产开发投资911.75亿元,其中住宅投资562.16亿元,占全部开发投资的61.7%;办公楼投资16.59亿元,占全部开发投资的1.8%;商业营业用房投资150.81亿元,占全部开发投资的16.5%;其他商品房投资182.19亿元,占全部开发投资的20.0%。在住宅投资中,别墅、高档公寓投资23.56亿元,占全部住宅投资的4.2%;经济适用房投资54.85亿元,占全部住宅投资的9.8%。2005年,经济适用房投资10.71亿元,仅占全部住宅投资的5.1%,经济适用房投资比例明显偏低。江西省经济适用房开发投资连续呈现负增长,占房地产开发投资的比重由2000年的19.8%下降到2004年经济普查时的5.0%,2005年继续下降至3.6%。
第二,结构性过剩造成商品房空置面积增多。该省房地产投资结构不尽合理,非住宅开发比例偏大,空置面积上升。商品住宅中,中低价位、中小户型住宅供应比例偏低。以南昌市为例,2006年一季度,南昌市市区新增商品住房供应量中,100平方米以下中小户型的比重为17.7%,其中80平方米以下的仅占5.2%,120平方米以上的比重达68.4%。在登记销售的商品住房中,100平方米以下中小户型的比重为20.0%,其中80平方米以下仅占5.4%,而120平方米以上的比重达60.6%。中小户型普通商品住房供应量比例明显偏低,大户型供应量偏多。因此,房地产市场呈现出这样的情形:一方面大多数居民买不到合适的住房,另一方面大量的商品房空置。2005年,该省空置商品房面积仍有228.89万平方米,其中商品住宅空置面积128.24万平方米,商业营业用房空置面积89.77万平方米。若以2005年全省平均销售价格测算,约占压资金35亿元。
第三,对银行资金依赖过重,金融风险增大。从历年数据看,江西省房地产开发企业的资产负债率均高于60%,有的年份接近80%,这表明房地产开发企业自身实力不强。从企业的资质等级上也说明一定问题,2004年经济普查显示,该省开发企业资质等级在二级以上的企业只有153家,2005年发展到165家。房地产开发是一项高投入的经营活动,其资金来源对银行资金依赖过大。统计显示,近几年来,江西省房地产开发投资的本年资金来源中,银行贷款和定金及预收款,平均每年为19.42亿元和36.81亿元,分别占当年资金总额的16.8%和31.8%。到2005年,两项资金占当年到位资金的比重分别为13.9%和33.1%。
由此可见,在房地产市场,银行是“一肩挑两头”——房地产开发企业和广大的购房者。一旦开发商的资金链出现问题或居民的住房转让、出租不出去,偿还银行的贷款就会成问题。
第四,
房价上涨过快。目前,衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比,即:在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入之比。据了解,欧美等发达国家的房价收入比为3至6倍,发展中国家要偏高些。从江西省的情况来看,2005年城镇人均可支配收入为8620元,按户均3.5人计算,户均收入为30170元。以2005年江西平均商品房销售价格,按每套住房90平方米计算,一套住房需近14万元,那么房价与户均收入的比例为4.561,相当于居民全家4年半的收入水平。如果按每套住房140平方米计算,一套住房需214060元,相当于一个城镇居民近25年的收入,房价与户均收入的比例为7.101。江西的房价收入比上限已超出正常范围。
第五,企业规模偏小,资产负债率偏高。该省房地产企业总体规模小、资质低,加上一些企业体制陈旧、管理落后等因素,企业效益不理想,资产负债率高。2005年底,江西省通过资质等级年审的房地产开发企业共1706家,其中注册资金2000万元以上的一、二级企业只有186家,仅占10.9%。而注册资金在2000万元以下的三、四级及以下低资质企业占了开发企业总数的89.1%。一个被低资质企业主宰的市场,是一个不成熟的市场。房地产业是资金密集型产业,零星、分散的开发格局必将加大开发成本,这个成本最终体现在居高不下的房价上。而房价过高又造成空置增多,空置房的存在必然加大开发成本,抬高新项目的房价,形成恶性循环,企业为空置商品房付出的利息也相当可观。房子空置既影响企业资金周转,更影响企业滚动开发。2005年,江西省房地产开发企业1824个,完成房地产开发投资301.1亿元,企业资产总值709.63亿元,企业负债总额459.59亿元,资产负债率高达64.8%,主营业务收入168.77亿元,利润总额8.3亿元。全省商品房空置面积228.89万平方米,占当年商品房竣工面积的14.7%,占压开发资金约35亿元。
对此,金绮和涂姗华提出七项建议促进江西省房地产业健康有序发展:一是积极改善住房供应结构。二是加大土地供应调控力度,严格土地管理。三是加强房地产信贷管理,防范金融风险。四是加强经济适用住房建设,完善城镇廉租住房制度。五是切实整顿和规范市场秩序,合理引导住房建设与消费。六是坚持可持续发展。七是树立理性投资消费观念。
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