自今年5月17日国务院常务会议确定调控房地产市场的六条措施以来，外界一直期待着各部委出台具体的调控措施。昨日，针对过快的信贷增长尤其是房地产信贷的增长，银监会提出了提高投资购房首付比例、限制房地产开发贷款等多项措施。这些措施的出台标志着“国六条”进入了具体的操作阶段。

严控贷款总量和信贷增长

银监会的政策有非常明确的指向，一是严格控制贷款总量，使信贷投放能够平稳增长，为此，银监会将贷款投放与商业银行的资本充足率和拨备覆盖率联系起来，并明令停止投放打捆贷款；二是通过控制房地产信贷的过快增长来调控房地产市场。

银监会的政策措施是对症下药，有很强的必要性。统计数据显示，今年前4个月，人民币各项贷款快速增长，其中4月份新增人民币贷款3172亿元，同比多增1750亿元，达到历史同期最高水平。信贷增长中最为突出的是房地产业。一季度全国房地产开发投资增长20.2%，其中增速超过30%以上的城市有12个，最热的北京、环渤海和珠三角地区的中心城市房价，有些涨幅超过10%。

据了解，今年以来信贷增长过快的一个重要原因在于商业银行与各地政府签订了大量的授信协议。针对这种状况，此前五部委联合发文，要求停止这种打捆贷款的增长。此次银监会再次强调，要清理和规范各种打捆贷款。这项措施可以说是切中要害，有助于缓解过快的信贷增长速度。

值得注意的是，银监会将量化的监管指标引入信贷增长的调控当中来，要求资本充足率在8%以下、拨备覆盖率低于70%的商业银行，要严格控制贷款投放速度。通过对商业银行的主要指标进行严格控制，借助“指标监管”，可以起到限制信贷过快增长的效果。

提高投资购房首付比例

调控房地产信贷增长是银监会此次出台措施当中的重要内容，这也是“国六条”确立的调控方向之一。银监会要求大幅度提高投资和投资性购房贷款需求的首付比例，将房地产开发贷款的风险权重提高，这些调控措施把“板子”打到了导致房贷过快增长的罪魁祸首身上，即投机性购买贷款和房地产开发贷款的快速增长，同时又保护了真实购房需求者的贷款需求，从而起到“区别对待，有保有压”的调控效果。

银监会的政策导向非常明确，即通过限制房地产信贷的过快增长来配合房地产调控。应该说，从控制信贷供给的角度来看，银监会的措施必将起到较好的调控效果。但需要指出的是，当前信贷增长尤其是房地产信贷的过快增长还有更深层次的原因，银监会只是从防止不良贷款反弹、控制银行风险的角度出发制定政策，要想从根本上解决信贷过快增长的问题，还需要尽快改变过于宽松的货币市场环境，这显然不在银监会的职责范围之内。

监管部门的政策是对症下药，但能否药到病除还要看各商业银行的执行效果。一个大的背景是，随着商业银行改制上市逐步完成，股东对于银行的盈利要求越来越高，在缺乏有效盈利手段的情况下，商业银行显然不会轻易放弃房地产贷款这块市场，由此给调控效果带来的影响值得相关部门注意。

在此次出台的政策当中，银监会已经注意到了这个问题，要求商业银行优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款。房地产调控是一项系统工程，在“国六条”措施当中，控制信贷增长只是调控的措施之一。银监会的政策出台，为贯彻落实“国六条”开了一个好头，业界期待着更多的细则尽快出台。