2013年重庆房地产开发企业完成投资突破3000亿大关
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2013年，在国家经济保持“稳中求进”的总基调下，重庆市房地产市场整体运行较为平稳。主要表现为房地产开发投资保持增长态势，增速冲高回落后趋于稳定；商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进；随着商品房销售面积增速由高位不断回落，房地产开发企业三大主要资金来源增速有所放缓，资金保障充裕度小幅下降。
一、房地产开发投资增速冲高回落趋于平稳
2013年，重庆市房地产开发企业完成投资突破3000亿大关，达3012.78亿元，同比增长20.1％。较一季度回落5.2个百分点，比上半年回落7.6个百分点，比前三季度回落0.5个百分点，开发投资增速呈现出冲高后快速回落，逐渐趋于平稳的发展趋势。从房地产开发投资增速波动中能看出“国五条”政策调控的清晰痕迹，表现出全市房地产开发市场趋于良性发展的态势。
图1：2013年重庆市房地产开发投资情况
单位：亿元，％
（一）住宅投资成为房地产投资增长的重要支撑
从开发投资类型来看，2013年重庆商品住宅投资总额2044.24亿元，同比增长19.8％。从全年房地产开发投资增速走势情况看，商品住宅投资增速成为引导开发投资于二季度冲高、三季度回落、四季度平稳的主要因素。二季度各月商品住宅投资增速从28.2％提高到34.3％，有效带动全市房地产开发投资增速由25.3％提高到27.7％，而三季度商品住宅投资增速从前期的年内高位快速回落至19.4％的年内低点，导致全市三季度各月房地产开发投资增速分别为23.1％、22.0％、20.6％，呈现持续回落态势，四季度商品住宅投资增速与全市房地产开发投资增速基本一致。
（二）建安投资冲高后回落，拉动开发投资作用逐渐减弱
从开发投资构成来看，2013年重庆房地产建安投资2106.41亿元，同比增长17.7％，较一季度回落12.9个百分点，比上半年回落14.0个百分点，比前三季度回落0.9个百分点。对比房地产开发投资增速和建安投资增速来看，建安投资对房地产开发投资的拉动作用在逐渐减弱。一季度，建安投资增速高于投资增速5.3个百分点；二季度，建安投资增速高于投资增速4.0个百分点；三四季度，建安投资增速分别低于开发投资增速2.0和2.4个百分点，全年增速差呈现持续回落态势，建安投资的拉动作用逐渐减弱。同时，2013年费用类投资906.37亿元，同比增长26.0％，对投资贡献率为37.1％，拉动投资增长7.5％，较上半年拉动力略有增强，提高2.2个百分点。
二、商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进
2月份“国五条”出台，部分房地产企业觉得市场发展前景不明，无法判断后市的发展，对新项目的开工变得谨慎，有意放缓在建项目进度。致使全市新开工面积增幅自开年的47.2％迅速跌至3月的11.6％，达全年最低点；竣工面积增幅自开年的19.1％跌为4月的-8.3％；施工面积增速也有小幅下降；整个房地产市场的项目建设出现短期波动。随着“国五条”细则应声落地，受其中“增加普通商品住房供给及供地供应”的影响，重庆市房地产企业景气指数和企业家信心指数双双走高，企业开始稳健推进新项目的开工和在建项目的进度。截止12月底，全市商品房施工面积26251.89万平方米，同比增长19.3％；全市商品房新开工面积7641.63万平方米，增长31.4％；受施工周期及去年基数影响，商品房竣工面积略有回落，全市商品房竣工面积3084.36万平方米，下降4.7％.
三、商品房销售面积总量平稳，增速高开低走、逐渐回落
2013年全市商品房销售面积4817.56万平方米，同比增长6.5％，其中商品住宅销售面积4359.19万平方米，增长6.2％。自2010年以来的4年，全市商品房销售面积均保持在每年4500万平米左右，表明了我市房地产销售市场的一个稳定发展态势。本年全市商品房销售面积增速呈现出高开低走、不断回落至个位数增长的趋势。延续去年末较好的销售态势，1-2月24.5％的增长速度为全年最高，也是近三年的高位，3至7月增速维持在17％左右小幅波动，下半年步入持续回落的下降通道。
图2:2013年重庆市各月商品房销售面积增速
单位：％
3-7月
四、三大主要资金来源同时放缓，资金充裕度小幅下降
2013年，房地产开发企业资金来源合计5846.84亿元，同比增长14.5％，较上半年增速下降5.6个百分点，较三季度增速下降1.7个百分点，其中本年到位资金4614.06亿元，同比增长19.1％，较上半年增速下降16.8个百分点，较三季度增速下降5.6个百分点。
（一）三大主要资金来源同时放缓
国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达99％，一直是重庆房地产开发企业的主要资金来源，下半年均出现增速放缓态势，并导致全市资金来源总量增速放缓。其中，国内贷款1112.29亿元，增长54.3％，较上半年下降22.4个百分点；企业自筹资金1263.70亿元，增长6.8％，较上半年下降5.3个百分点；以定金、预售款和个人按揭款等回笼资金为主的其他资金2193.89亿元，增长12.6％，较上半年下降21.2个百分点。
（二）资金充裕度小幅下降
金融危机之后，全市房地产市场于2009年起快速复苏，一度呈现供销两旺的局面，现金流的快速回笼为全市房地产开发企业资金循环投入提供强劲保障，致使房地产开发企业资金充裕度在2011年创历史最高水平，达220.0％。2012年起国家宏观调控政策效果开始显现，企业资金充裕度呈现出逐年下滑的趋势。而本年房地产开发企业开发资金到位率为194.1％，较去年降低9.6个百分点，资金充裕度小幅下降，2014年全市房地产市场资金压力或将有所显现。
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表1:近五年来重庆市房地产开发投资资金来源情况 | |||
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单位：亿元、% | |||
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年 份 |
本年完成投资总额 |
资金来源 |
资金到位率 |
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2009 |
1238.91 |
2202.67 |
177.8 |
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2010 |
1620.26 |
3439.37 |
212.3 |
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2011 |
2015.09 |
4433.28 |
220.0 |
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2012 |
2508.35 |
5108.30 |
203.7 |
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2013 |
3012.78 |
5846.84 |
194.1 |
五、新划分功能区对优化房地产市场结构的促进作用渐显
2013年9月底重庆市出台新功能区规划，五大功能区的功能定位、目标任务比较明确。重庆市经济发展的主战场相对集中在城市发展新区，势必会影响全市整个房地产市场的发展。在新功能区确定后的3个月，全市各区域房地产市场的投资、销售结构相应发生了细微变化。2013年全市投资和销售的重点仍然集中在都市功能核心区和拓展区，本年完成投资和商品房销售面积占比分别为64.2％、48.0％，但占比较1-9月均有下降；城市发展新区本年完成投资和商品房销售面积占比分别为24.5％和29.8％，其中投资占比较1-9月增加1.5个百分点，销售面积占比较1-9月减少1.3个百分点；渝东北生态涵养发展区本年完成投资和商品房销售面积占比分别为8.1％、17.8％，其中投资占比较1-9月减少0.4个百分点，销售占比较1-9月增加1.7个百分点；渝东南生态保护发展区本年完成投资和商品房销售面积占比分别为3.2％、4.4％，较1-9月占比均有下降。各种占比的细微调整透露出：五大功能区格局的形成对优化房地产市场结构的促进作用渐显。（据重庆市统计局）